车位价格是根据什么来定的（小区车位）

一般来讲，老旧小区停车位比较稀缺，已经是一种普遍现象。与此相比，大部分新建小区车位宽裕，配比充足，完全可以满足业主需求。事实上，经常出现停车难题，也成为业主与开发商的矛盾之一，买了房子，但车进不来自己家的小区，看似滑稽的一幕，却在各大城市不

一般来讲，老旧小区停车位比较稀缺，已经是一种普遍现象。

与此相比，大部分新建小区车位宽裕，配比充足，完全可以满足业主需求。

事实上，经常出现停车难题，也成为业主与开发商的矛盾之一，买了房子，但车进不来自己家的小区，看似滑稽的一幕，却在各大城市不间断上演。

一边是闲置的地下车位，一边是开不回家的车，这是为什么呢？

竟然是，开发商“只售不租”。

不是业主不买，只是太贵了，一个车位动不动几十万，不少已经够到房子价格的一成。

在互联网上，关于“车位只售不租”的投诉屡见不鲜，其中一个例子很有代表性，北京海淀西北旺的永靓家园，业主投诉之后，有关部门要求开发商“租售并举”。

但，开发商仅拿出90个出租，总车位可是200个，而且租金非常高，一个月1050元。

那么，为何开发商热衷于出售车位呢？

这是实打实的利益，与出租相比，可以使利润最大化，比如一个车位售价30万，以永靓家园一个月1050元来算，减去120元的管理费，开发商一个月可以拿到930元，需要30年才能收到30多万，与出售车位价格相持平。

更何况，如此高的租金，实属罕见，大部分楼盘的车位租金远低于此，意味着时间拉的更长。

于开发商而言，出售车位是第一选择。

问题出现了，开发商出售的车位有“陷阱”吗？有没有一种可能：原本是买车位，却是变相租车位，只是租期变长了，比如通常的20年。

并不能排除这种可能，因为开发商出售的车位分为两种，一种是产权车位，一种是使用权车位。

那么，它们有什么不同呢？

年限并不相同

现如今，市面上出售的车位，大致分为两种，一种是只有使用权的车位，另一种是拥有产权的车位。

不同点很明显，相比产权车位，没有产权的车位，本质上仍然是租赁的方式，在理论范围之内，只有20年使用权，仅此而已。

没有产权的车位，一般使用人防面积或者公摊面积，人防面积在每个小区基本都有，它是一种强制规定，一般占用的是地下面积，由于并不计入建筑面积，因此没有产权。

人防面积，通常用不到，但也属于开发商的成本，目前是允许利用起来，设立地下车位，开发商把这部分面积改成车位，以租赁给业主。

20年的使用权，说成是出售，并不严谨。

产权车位则是另一种形式，在开发商建设项目时，已经规划成为车位，是整体建筑面积的一部分，拥有完整的产权，可以正常出售。

既然是建筑面积的一部分，年限与地面的建筑相同，一般也是70年。

续期更是不同

无论是20年，还是50年，乃至70年，其实只要有一个期限，就有到期的时候，更重要的是到期之后，怎么办呢？

目前来看，产权车位的优势非常明显。

由于产权车位在建筑面积的范畴之内，因此到期之后，需要做的是续交土地费用，以延长土地使用年限。

虽说，如今还没有产权车位到期的情况，但由于性质、期限相同，可以拿住宅来参考。

根据住宅以及公寓产权到期之后的处理办法，土地出让金并不高，完全不用担心这笔费用。

但使用权车位，可能出现不如意的地方。

从本质上来讲，使用权车位只是一个长期的租赁行为，不能仅仅因为时间漫长，便忽略掉。

这就是为什么使用权车位，无论说辞如何华丽，落到合同上只是20年。

根源是，法律规定，租赁合同年限不能超出20年。

20年到期之后，怎么办呢？

需要重新租赁，然后接着使用。并不是续期，意味着“归零”，重新开始。

由此便会出现两个关键问题，不确定因素在增加。

其一，20年到期以后，再次租赁，租金怎么定？

20年时间，足以发生不少事情，谁也无法预料到时的局面，重新租赁车位的时候，租金会不会上涨呢？

而多年的使用，一旦开发商到期涨价，又将是一笔不小的支出，甚至有人根本承受不起。

其二，20年到期以后，还能不能租得到？

如果到期之后，开发商就可以转手租给别人，把使用权转移，这种行为可能不近人情，但并不能排除。

由此，便面临着不能重新租赁的事实。

一句“只售不租”，满是开发商希望业主购买车位的盘算，但对于开发商口中的出售车位，也要分清楚，到底是不是产权车位，如果不是，只是长租20年，到期之后还要面临不少问题。

这对购房者来说，至关重要，总要明白：租20年，也是租。