无锡毛湾家园价格暴跌（11月无锡楼市二手房量价齐涨）

★概述★11月无锡二手房成交增加，共成交5290套，环比上涨4.07%。二手房挂牌均价为17874元/㎡，环比上涨2.91%，挂牌量为65090套，环比增加7495套。11月份无锡平均租金24.57元/㎡/月，环比上涨1.24%。无锡土拍市

★ 概述 ★

11月无锡二手房成交增加，共成交5290套，环比上涨4.07%。二手房挂牌均价为17874元/㎡，环比上涨2.91%，挂牌量为65090套，环比增加7495套。11月份无锡平均租金24.57元/㎡/月，环比上涨1.24%。无锡土拍市场较为火热，11月2宗商住地块均顺利成交，整个竞拍过程仅耗时5分钟。12月又将有4块住宅用地拍卖。年底土地供应放量，比11月有所增加。

★ 城市市场分析 ★

1.1城市政策、动态

1、降息！5年期以上LPR下调至4.8%

11月20日，新版贷款市场报价利率(LPR)迎来最新报价。据全国银行间同业拆借中心9时30分公布的数据，最新LPR为：1年期LPR为4.15%，此前为4.2％，下调了5个基点；5年期以上LPR为4.8%，此前为4.85%，下调了5个基点。

2、无锡首推住房保障诚信管理体系

近日，《无锡市市区住房保障诚信管理办法（试行）》（以下简称“办法”）正式实施。《办法》通过建立住房保障诚信档案，对本市住房保障的各类失信行为进行记载，并由多个部门对较重失信行为和严重失信行为进行联合惩戒，保障性住房严重失信记入黑名单。

3、无锡举行第二十六次廉租住房实物配租仪式

11月19日，市住建局举行我市第二十六次廉租住房实物配租仪式。本次配租活动共组织95户申请家庭参加，房源主要集中在新装修完成的毛湾家园，并配有瑞星、惠景家园及部分二手房源共计126套。最后92户配租家庭喜获新居，未选的家庭放弃实物选择租金补贴，廉租住房实物配租实现应保尽保。

4、无锡首例轨道穿湖工程取得突破

11月21日下午，无锡地铁4号线蠡湖大道站—大剧院站区间顺利实现双线贯通。这是我市首例轨道穿湖工程，也是省内继苏州地铁1号线下穿金鸡湖后的又一次长距离穿越湖底的地铁盾构隧道施工。

1.2二手房市场解读

1.2.1 11月份二手房成交上涨，涨幅4.07%

11月无锡二手房共计成交5290套，相较上月增加207 套，环比上涨4.07%，同比2018年11月上涨38.81%。相比上月，11月二手住宅成交市场稍有升温。

1.2.2 11月份二手房市场量价皆涨

11月份无锡市二手住宅市场均价为17874元/平方米，环比上涨2.91%。11月无锡二手房挂牌量为65090套，比10月增加7495套，进入11月以来，无锡二手房市场均价上涨幅度相较于10月大幅提高。

从单月挂牌价趋势来看，11月无锡挂牌价波动主要在17800-17900元/平方米范围浮动，小幅波动变化明显，总体略高于10月份，在月末保持在17800元/每平方米。

1.2.3 11月无锡二手住宅房源90-140平面积占比4成

从二手房挂牌房源面积分布来看，90-140平占比依旧最多，为40%，其次60-90平房源占比达28%，相较于10月略有上涨。

从二手房挂牌房源居室分布来看，3居室与2居室分别占比38%和36%，两者共占比74%，和10月比例持平。其余1居室、4居室和5居室共占比26%。

1.2.4 滨湖区挂牌价居首 梁溪区挂牌价涨幅最高

从各城区二手住宅挂牌均价来看，滨湖区挂牌价19728元/平方米高居榜首，梁溪区以16582元/平方米的挂牌价排名第二，锡山区排名第三，挂牌价为14722元/平方米。11月环比涨幅梁溪区最高，高达0.96%。

从城区挂牌量上来看，梁溪区超越滨湖区以18685套居首，滨湖区以15254套位列第二，新吴区以12876套排名第三。

1.2.5 主城梁溪排名第一 降价房源1999套

从各城区降价房源量来看，梁溪区1999套领先，滨湖区1919套紧随其后，新吴区则以1453套降价房源量排名第三。

1.2.6 降价房源量TOP20

在降价房源量前20的小区中，滨湖区和新吴区分别有9个和8个，第一名是滨湖区的溪岸景园，降价房源90套，降价幅度3.31万元/套，目前均价17405元/㎡。

1.2.7 11月热点城区挂牌价稳

1.3 租赁市场解读

1.3.1 11月无锡平均租金24.57元/㎡/月，环比上涨1.24%

2019年11月无锡平均租金为24.57元/㎡/月，环比今年10月增加0.3元/㎡/月，涨幅1.24%。不同于“银十”低沉的租金表现，11月的租金有所回升。

居室租金方面，无锡一居室租金均价为1550.72元/月，二居室租金1980.2元/月，三居室租金为2583.54元/月。相对来说，三居室租金依旧最为“实惠”。

1.3.2梁溪主城租金登顶 惠山区租金依旧“垫底”

在11月无锡各城区租金均价中，梁溪区最高，为27.63元/㎡/月，新吴区租金均价略低于梁溪区，为26.49元/㎡/月，其次为滨湖区，平均租金为25.26元/㎡/月。几个城区中，惠山区租金均价最低，为20.84元/㎡/月。

1.3.3成熟商圈租金较高 多集中于梁溪区

11月市中心商圈租金均价为34.51元/㎡/月，成为平均租金最高的商圈，人民路排名第二，平均租金为31.97元/㎡/月，江尖公园商圈排名第三，租金均价为31.44元/㎡/月。11月平均租金排名前十五的商圈中梁溪区占到了10个。

1.4 无锡土拍

1.4.1土拍市场解读

11月21日，无锡迎来本月第一次土拍，此前挂牌的2宗商住地块均顺利成交，整个竞拍过程仅耗时5分钟。滨湖区和风路地块仅有1家房企报名，最终以底价成交，而位于新吴区太科园地块有三家报名，经过三轮报价，最终由湖州市垠望置业有限公司（大发）竞得。详细情况如下图：

热门地块分析：

XDG-2019-57号地块，该地块位于新吴区清晏路与净慧东道交叉口西南侧，属于近年来无锡重点发展的太科园区域，与地铁4号线2期咫尺之遥，北向紧邻万达广场（在建中），东靠国家软件园、科技园等中高端人口集聚区，地理位置十分优越。

土地面积52696.4㎡，土地用途居住、商业用地，容积率>1.0，且≤2.5-2.7，成交楼面价11017.83元/㎡，成交总价145150万元，溢价率4.76%，由湖州市垠望置业有限公司（大发）竞得。

热门地块分析：

XDG-2019-61号地块，该地块位于滨湖区五湖大道与和风路交叉口西南侧，从区位上看，该地块周边新房市场空白，该地块的出让，除了对太湖新城的住宅产品做一定的补充外，还将很大程度上拉动该区域商业配套的改善。

土地面积28845.3㎡，土地用途居住、商业用地，容积率>1.0，且≤2.5-2.7，成交楼面价9209.13元/㎡，成交总价66410万元，溢价率0%，由由无锡山水慧谷城镇建设发展有限公司竞得。

1.4.2 12月土拍市场详情介绍

11月15日，无锡市自然资源和规划局发布锡经告字[2019]13号公告，其中包含经开区3宗涉宅用地。2宗地块总出让面积8.15万方，总建筑面积20.4万方，起始总价20.5亿元。预计于12月18日出让。

11月26日，无锡市自然资源和规划局发布锡经告字[2019]14号公告。新吴区挂牌1宗商住地块，总出让面积11.14万㎡，总建筑面积2.01万㎡，起始总价9.5亿元，将于12月26日出让。

地块信息：

具区路上盖A地块

XDG-2019-53号地块位于经开区贡湖大道与震泽路交叉口东南侧，土地面积106730.7㎡，土地用途为商住用地，1≤容积率≤2.4-2.6，出让起始金为325930万元，起始楼面价为12724元/㎡。

地块位于经开区核心区域，毗邻太湖国际博览中心、国际会议中心、搏击中心，轨道交通四号线从地块周边经过，交通便捷。周边学校配套资源优质，邻近尚贤河湿地公园，更有大型商业、酒店坐落周边，土地价值极为优越。

具区路上盖B、C地块

XDG-2019-54号地块位于贡湖大道与清晏路交叉口东南侧地块，土地面积159176.1㎡，土地用途为居住用地，1≤容积率≤1.4-1.6，出让起始金为292980万元，起始楼面价为13147元/㎡。

XDG-2019-55号地块位于贡湖大道与具区路交叉口东北侧地块，土地面积110484.2㎡，土地用途为居住用地，1≤容积率≤1.45-1.6，出让起始金为231090万元，起始楼面价为14425元/㎡。

地块位于经开区核心区域，毗邻太湖国际博览中心、国际会议中心、搏击中心，轨道交通四号线从地块周边经过，交通便捷。周边学校配套资源优质，邻近尚贤河湿地公园，更有大型商业、酒店坐落周边，土地价值极为优越。

地块信息：

XDG-2019-65号地块位于无锡高新区站前商务区核心板块，邻近高铁无锡新区站、苏南国际机场、无锡空港产业园、太湖科技园、高新区管委会、创意产业园。十多条公交线路通往无锡各个区域，未来轨道3、4号线交汇于此，交通非常便利，地理环境优越，加之商务区人口等各类资源要素的聚集和对周边的辐射效应，将内生大量对于商业办公、居住等业态的需求。