时代香海彼岸价格暴跌（未来房价分化严重）

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号关注，全程指导买房|以下内容选自粉丝问答提问：雕叔你好，请问当前广州无房，外地有过一次按揭已还清

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔你好，请问当前广州无房，外地有过一次按揭已还清，名下目前有一笔经营贷正在还，经营贷已过六个月，按照目前政策，能在广州四成按揭买房吗？

回答：按政策，你是可以首付4成买房没错。可是实际上，你的顺序搞错了，先做了经营贷，再做按揭，即使两者已经间隔了半年，没有了首付贷的嫌疑，但是银行可认定流水要覆盖所有月供的两倍，这点并不容易做到。今年这形势，还能进件的银行，门已经很窄了，银行只做合作按揭公司的优质客户，什么叫优质客户？三高一低，高代发工资、高贷款额、高利率、低负债。[微笑]

提问：雕叔，请问北滘投资的话，有您中意的楼盘推荐吗？就这几个盘，是不是挑单价低的入呢？

回答：北滘投资，在过去几年都是大坑来的，也只有我敢这么说实话。如果从去年下半年到现在，再来看北滘的投资，我认为有几点必须阐述清楚：1、一定要选择地铁盘，地铁距离不能超过600-800米，否则地铁的因素就没意义2、一定要选择楼龄在4-5年的小区和房源，那么大的供应，不然过几年就会流失流通性，到时候哭都不知道上哪去3、选择带学位的楼盘，比如带华师附小的楼盘，有学位加持就坚如磐石如果按照上面三个原则去选择，肯定赚钱的，而且在3月底这个时点，动作要快，一定要快。最后送一颗糖给你：深业城是大坑

提问：雕叔，人在外地。有广州三成首付名额。家里富余资金60~80万。我该选择什么样的房为好？最好买了以后不要怎么打理的。

回答：首付60-80万，直接买200-250万的房子，或者再加点钱买280-320万的房子，买的房子要这样子：1、流通性要好；2、租金收益中上，要能租出去；3、尽量买地铁沿线的盘。买了后房租持有就OK了

提问：我想问一下您怎么看产业和商业的价值？它们怎么影响楼市的未来潜力？比如萝岗那边主要是产业比较发达，万博则有一个商业中心。我们要寻找潜力人群，到底是产业重要还是商业重要？

回答：这个问题很好，是针对城市、人口、产业、商业的上下游逻辑的一个思路一个地方要想好起来，必须得有产业，产业以为这人口，意味着高收入、高净值的人口导入好了，有了产业之后，必须得有商业，这些人口进来是要消费的，是要去逛街、逛mall的，这些就是商业所以从房子本身出发寻找接盘侠，那么就必须要具备这两点：产业——商业萝岗的问题是产业发达（三星、高露洁、LG、蓝月亮等等），但商业配套弱，目前只是万达、飞晟会少量的商业，不足以把商业氛围举起来

提问：南沙哪个楼盘值得投资

回答：虽和前海同属自贸区，但南沙太大了，盘多坑也多，要根据资金量系统性的找出适合自己的投资项目，目前不太清楚你的个人资金情况，无法准确塞选。不过提到南沙怎么选，确实是不少人关注的焦点，简单捋捋四个板块。首先明珠湾南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。南沙湾板块南沙湾最大地理价值在于，到深圳前海和南山区的距离，比到广州市中心还近。交通上目前拥有地铁4号线、预计年底开通的18号线、在建的22号线。南沙湾是南沙发展较早的滨海豪华片区，一招霍家打天下，霍英东集团在南沙湾大兴基建，全区50%配套集中于此，且非常高端，目前板块价格在2.8w-3.5w区间。万顷沙板块地理位置和交通都是值得期待的。深中通道唯一出口，珠三角城际网重要枢纽南沙站也位于万顷沙，地铁方面未来22号线、18号线、22号线到市区都方便。整个板块，以交通带动周边产业布局，由于处在一个发展规划的初期阶段，相比其他板块成熟度上比较缺乏，也因为待开发的地块太多，因此决定了需要一个比较久的发展时间。蕉门金洲板块南沙最为成熟的居住板块，没有之一，目前该板块价格为2w-3w区间。万达商业、地铁4号线、人口居住属性决定了它的稳，也就意味着抗跌属性强，不存在规划落空的情况。

提问：雕叔您好，第一次提问，请教几个问题:预算总价三百左右，两孩所以是三房刚需，无学位要求但要近地铁出行方便，有什么合适的盘推荐吗？过往一直住金沙洲所以不太习惯东面（黄埔萝岗）;个人初步定在保利西海岸的星海，小区门口有规划中的地铁站在建，这是否真实？您怎么评价这个盘，有什么硬伤吗？我在房天下和链家查看房源信息的时候发现同样的房源报价差别挺大，房天下明显比链家低，哪个更可信，有什么猫腻吗？找你们代办是否会比房产中介省钱，能省多少？谢谢！

回答：如果对金沙洲比较熟悉，适应了那边的生活，就在附近选即可房天下跟链家比的话，选择链家吧，必经房源是真实的，但也不一定保证，一切以见了业主，当面谈判的为准。找到我们可以省中介费，我们的费用是包含了中介费的

提问：雕叔，五六十万首付适合投资买房吗？

回答：建议先缓缓了，你五六十万去买房，一个200万的标都够不着加上横盘期白给几年月供，还不如择时再去？等新的窗口出来，估计你的首付都快到了80万了横盘期的杠杆大，拉高评估做低首付，你可以买到的标会更大安全性更高

提问：雕叔哥，请教一下时代香海彼岸有没研究？

回答：这个盘位于南沙4号线塘坑站、南横站两个地铁站之间，都不太近，隔壁就是千年老盘南沙珠江湾，一个半死不活卖了接近15年的盘时代的产品没问题，时代的园林和物业也没问题，但是这个地头和周边的环境是有问题的

提问：一套白云柯子岭的35平房改房(未补地价)，正在放盘，预计70万卖出，卖出后空出名额，57岁广州户无房无贷，问下一套是否可以做接力贷三成首付？预算300-350万，预计持有五年以上，纯投资，目前大方向在知识城凤凰湖一带，问是否有更好的区域推荐？感谢雕叔解答！[抱拳]

回答：可以，但是难度还是有，我建议你买前找个贷款中介排查一下资质先，找陈世昌就也可以了其实我不是很建议你去知识城那边，5年期，估计还会有一波行情，还是看回科学城会好很多，知识城今天这个价位，其实不便宜了

提问：晚上好啊，时代倾城（现楼）这个搞了个活动，针对客户资金不足的一种方案，简单来说就是你出三成首付，开发商那边给你垫剩余的7成，等于你全款买房，开发商垫的资金也是很银行贷款性质是一样的，但是他的贷款利率是比正常银行的利率要低的，4.6左右现在正常贷款利率是5.4，同样的贷款金额正常银行和开发商这边，同年的年限情况下，利息能节约70-80万这样子，要不要了解一下？雕叔，请教下，这种又是什么操作呢

回答：这种房贷转成经营贷的形式，现在房贷利率都比较贵开发商提前帮你垫资全款买了，然后转经营贷所以你要问清楚具体流程是怎样这也说明，这个楼盘不好卖

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