芜湖翰林公馆价格暴跌（芜湖城南三大板块置业）

核心难题：置业最大的苦恼，在于不知道自己需要什么。我们从城南的三山回到市区，进入原来意义上的城南。城南在东扩南进之后，历经十多年的发展，已经成为芜湖仅次于主城镜湖区的第二大区。这十多年里，也和其他区域一样，走过从刚需到改善的历程。开发商视野

核心难题：置业最大的苦恼，在于不知道自己需要什么。

我们从城南的三山回到市区，进入原来意义上的城南。城南在东扩南进之后，历经十多年的发展，已经成为芜湖仅次于主城镜湖区的第二大区。这十多年里，也和其他区域一样，走过从刚需到改善的历程。

开发商视野中的城南

十多年里，城南出现了以柏庄春暖花开和中央城为代表的刚需盘，也出现过以印长江为代表的滨江高端盘，随后城南就进入了芜钢厂和元亩塘的开发时代。

眼下的城南，只剩下芜钢厂和元亩塘的几个项目支撑着城南的楼市，这些楼盘预计年内就可以清盘，那么城南就剩下大发在二环外拿到的两块地来代表城南楼市了。

城南的三大主力板块

滨江板块：在鱼眼看来，这是一个失败的板块，由于缺乏远期规划，致使今天的城南滨江一带的楼盘参差不齐。占有绝佳的滨江位置，但鲜有代表性的高端作品。

从青弋江往南，一直到大工山路，西边是长江，东边止于中山南路，这一片被称为传统意义上的滨江板块。之所以说传统上的，是因为随着地价上涨，要做品牌溢价，城南滨江概念被房企泛化。

滨江被泛化的原因，当然还要归于这一板块内的产品实在太过低端，只能定位为刚改。天琴湾，华仑港湾，一路向南过去，实在鲜有让人眼前一亮的楼盘和产品。

大学城板块：围绕城南高校园区，出现了一些楼盘，地大橡树园，中央城，翰林公馆，美好首玺等等，没有这个概念的时候，出现了很多刚需盘，等有板块概念的时候，这里有没有楼盘了。就一闪一闪亮晶晶的星星，时隐时现。再往后，这个板块真要归于宁静了。

元亩塘板块，围绕元亩塘水系构成了一个弋江区东部区域，包括芜钢厂地块，沧津桥，元亩塘三个大的片区。目前是城南主力销售板块，在售楼盘比较多，大多处于尾盘阶段。碧桂园的塘溪源著，雅旭新乐府，新城大都会，融创金地森林童话，伟星天境，金悦府，国樾等等。

城南还有另外一个滨江线，青弋江一带，现有楼盘几乎都是伟星开发的，从西到东，金域蓝湾，国宾台，印江澜。

这些楼盘中，在售的主要有，伟星系的楼盘，伟星天境，伟星国樾，伟星国宾台，伟星印江澜；其他即将收尾的楼盘，比如雅旭新乐府，新城大都会，融创金地森林童话，美好首玺，南湖春晓等等。2022年，城南的注意力要投向更南方。

三大板块置业难题

城南在售楼盘的价格主力大致在1.5-1.8万之间，也有超过或低于这个区间的。今年以来房价行情一路上扬，城南买房越发不易。一个是板块不好选，由于在售的几个盘几乎集中在元亩塘这个大板块中，配套几乎差不多，200万预算，哪个盘都可以看看，转转，但要确定哪一个，还真要花一番心思。

产品定位差不多，房企实力也大致相当，有网友在融创和新城之间纠结，征求我的意见，外来大房企来头都不小，唯一的担心就是不确定性。所以我一般建议这些纠结的购房者，如果在两个楼盘中找不到足够打动你的地方，不如跳出来，找一个确定性很强的房企和楼盘去买。

我们只要明白，大房企的产品都是流水线作业，彼此互有致敬，只要价格合适，一切都合适，或者只要有打动你的地方，就都合适。

板块不好选实际上是楼盘不好选。此外就是价格了。1.5万以下的房子往往不好买，因为竞争激烈，美好首玺，春江明月价格是便宜，钱是够了，运气如果不够好，还是不好买。把预算提高一点，就成了板块选择问题，又回到上一个环节中去了。

如果要在这几个板块中找一个确定的因素，沧津桥更好一点，就学校教育而言，至少附小是确定的。在芜湖这样的小城市，你说品质、品牌对房价的决定性有多大，我有些犹疑，但学校对楼盘的影响是确定以及肯定的。

美好首玺的价格是便宜一些，但分配的学校让更多人不满意啊。如果是你，你会怎样选择呢？所以，置业买房要找准自己最想要的，其他东西，开发商吹得再好，对你来说都是虚的。

但愿看了这篇内容，你能确定自己想要的是什么。但就城南区域楼市而言，就目前的供地节奏而言，明年我们可选的楼盘就要超出二环外了。两个地价堆砌出来的楼盘，200万将难以企及，而一个价格或许比较亲民，但距离有太遥远。

这将是城南楼市给购房者留下的难题，下次找个机会聊聊2022年的城南。我是@楼市鱼眼，帮你看到更好的未来，下期再见！