星河银湖谷价格暴跌（为什么新房子涨不过旁边的老房子）

为什么更新的房子涨不过旁边的旧房子？那是因为你喜欢用眼睛看房子，用耳朵做决策，不懂得判断房子背后的真实价值。辛苦培养多年的店长又跑了？那是因为你太自私，根本不懂店长想要什么。坂田星河银湖谷为什么涨不上去？那是因为你太傻，以为新盘就必赚。一、

为什么更新的房子涨不过旁边的旧房子？那是因为你喜欢用眼睛看房子，用耳朵做决策，不懂得判断房子背后的真实价值。

辛苦培养多年的店长又跑了？那是因为你太自私，根本不懂店长想要什么。

坂田星河银湖谷为什么涨不上去？那是因为你太傻，以为新盘就必赚。

一、为什么更新的房子涨不过旁边的旧房子

粉丝提问：谭老师您好！我在19年的时候卖掉春树里的房子，换到栖游记，到现在才发现这是个好失败的操作！郁闷！当时好多新闻报道栖游记是神盘，我一冲动就去了，能麻烦您帮我分析一下吗？

一直不明白，为什么栖游记的房子更新但涨不过春树里的老房子？非常感谢！

回答：你的换房模式代表了很多人，在同片区换房，习惯性旧换新，不看价值，看喜好，以为新盘就一定赚钱，显然这是错误的理解！我来教你分析！

1、栖游记不是神盘，被吹出来的，一些伪专家，没来过深圳几次，天天在网上说深圳，怎么说呢？新闻说什么这些人就说什么，新闻经常说什么呢？前海、宝中、深圳湾、沙井、光明，然后还有就是一些新盘。

因为他们根本不熟悉深圳的市场，只能说这些东西。显然，你是这样中招的。栖游记只是房子新点而已，容积率很高，有一些复式单位，吸引的都是科技园工薪群体和你这种同片区旧换新的。

2、春树里是04年的房子，这个小区还有特点，宜居，安静，离东角头地铁站也近。在普通住宅里算不错的小区了。只可惜学位太差，蛇口学校在南山太差。

04年的春树里现在价格和13年的栖游记价格差不多，足以说明栖游记这个盘不怎么样。收入高点的人嫌学位差，小区密度高，呆几年就跑了，收入差点的又嫌贵。想投资的人嫌涨得慢。

3、新盘我一般不碰，除非1516年限价那种机会。新盘往往会透支未来3年左右的价格，而且新盘炒作很严重，泡沫挤干净需要几年时间，还要求老天保佑那些没现金流的投资客不要进来，否则很难升值赚钱。

新盘的最好介入时机是在开盘后3-5年内，该漏水的漏完了，该拉横幅的拉完了，该吵该闹的，前任业主都替你操心过了。有这个闲功夫去折腾，还不如翘着二郎腿二手房里慢慢去淘宝。

二、运用好房子的魔力，帮你留住店长

美容美发这个行业，老板和店员不是一家人胜似一家人。有位老板来深圳二十多年了，一直单店经营，好不容易培养出一位店长，人家干几年就跑了。不是回老家去了，就是自己出去干了。

他想过很多办法，比如说分股权出去，稍微有些转机，但时间长了，还是照样跑。他非常困惑！

我给了他一个建议，让他去别的美容美发店，找店长剪头发。多跟店长聊天，问问他们在深圳工作多久了？跟着老板多久了？最大的心愿是什么......

一语惊醒梦中人！无一例外，这些人赚了钱，往往回老家盖房子，或者在老家县城买房。背后其实上有一种渴望，如果能在深圳买得起房，才会愿意留下来。因为技术好了，到哪都有饭吃，最重要的是有自己的家。

可是问题来了？总不至于自己掏钱给店长买吧，不买留不住，买，钱不够。纠结！我教他一招，问题解决！

例如，一套300w的房子，80w买下来。老板和店长一人40w，一人50%，门槛低了，就够得着了。相当于我开店带你一起赚钱，投资房产再带你一起赚钱。

至于这个钱怎么还，好办嘛！赚了一笔钱，回购老板的50%就好了，还省了一笔过户交易费用，等于低于市场价一二十万了。

学位给你用，房子给你住，送你个顺水人情，不死心塌地跟你干才怪！为什么总是想着分股份呢？为什么总是想着加工资呢？安家是核心需求，扎根了就心定了，后方巩固了才好跟着你冲锋！让市场的红利来分担你分钱的压力！

三、坂田星河银湖谷为什么涨不上去

粉丝提问：谭老师您好！我买了星河银湖谷的一手新盘，7万多一平，当时觉得好贵，想着星河CoCoPark的商业配套很好，房子很新很漂亮，还有坂银通道的规划和地铁10号线的规划，一冲动就买了，算上月供，我还是亏钱的，郁闷！

那个时候应该听您的建议，买太古城或者中旅国际公馆都好了，终于理解了您经常说的不能眼睛看房子，要看价值，好后悔，错过几年的赚钱机会，麻烦谭老师帮助分析下原因！这么好的一个新盘为什么不涨呢？感谢！

回答：你这头倔驴，非得撞南墙才会听得进去！叫你不要买新盘，死活不听，活该！跟你说了双玺和润府是个例外，限价下的投机机会。我来告诉你原因！

1、星河银湖谷算是品质还可以的一个盘，虽然容积率高达5.08，里边也有双拼户型。但定位本来就不是高净值人群，而是中上收入的工薪。你买的时候7万多的单价，太高了。

这个盘至少透支了未来5年的价格，营销中心给你画的饼CoCoPark、10号线、坂银通道，都包含在价格里了，你能精明得过开发商？这是我基本不碰新盘的核心原因。

2、星河CoCoPark，福田的跟坂田的显然不是一个档次的，给你说个细节，福田CoCoPark的酒吧一条街是什么级别的消费？坂田的又是什么级别的消费？举个例子，鼎鼎有名的繁花酒吧，相信很多朋友去过，定位不同、圈层不同。

还有那么多笨蛋一天嫌福田旧，人家泡个吧的钱是你一年的收入，有资格嫌弃吗？如果说写字楼还不能理解圈层的差距，晚上的时候自己去CoCoPark转转就懂了！

3、至于一个坂银通道和10号线，有什么大惊小怪的，品质不够豪，吸引不了富人，门槛高又挡住了一般工薪。目前呆在里边的很多是龙华坂田一带旧换新的购买力，还有你这种冲着新房子去的，一旦滞涨就会失去耐心，坂银和10号线通车，如果还没有什么起色，持有此盘的业主会更焦虑。

4、星河银湖谷是在近郊新盘滞涨的经典案例。买的时候我就告诉你有天花板了，可以测量出来，死活不听！当一个新盘定价远刚于同片区楼盘的时候，首先参考同片区标杆豪宅价格，再分析楼盘：一看是否豪宅，二看是否同步引入名校，否则就是忽悠！

挂羊头卖狗肉的事情这些年还干少了？松坪山三期一个安居房转的商品房都卖9万多忽悠那些想买次新盘的小白！银湖谷旁边的溪山也才6万多一点，品质不会比银河谷差！星河丹堤定位豪宅也才9万不到，银湖谷既没品质又没性价比还伤了老业主的心，涨得上去才怪！

总结：还用眼睛买房子的人会死得很惨！套你没商量！为什么不买新盘？

1、要不贵死，要么偏死！

2、未来3-5年的升值空间都会算在里边。

3、限价新盘是投机机会，百年难遇。

4、新盘有学区不确定的风险，有质量和纠纷的风险。

5、新盘还有讨厌的投资客，挂一批，会压制整个盘数年元气太伤。

6、新盘的最佳介入时机是开盘后3-5年内。

结束语

买房是个技术活。想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。

深圳是最为成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。