北京天通苑二手房价格（北京楼市）

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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽房姐好，新人首问，已阅精华贴，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请房姐百忙之中给予帮助，谢

回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留

提问：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，谢谢 1. 石佛营东里小区，图片中的90后公房，58平，单价5.1，高楼层无电梯，东西向，怎么样？这个小区配套如何？石佛营附近的一室或二室90后公房，均价多少可考虑？长期看能跑赢大盘吗？ 2. 首房首贷，国企，不算年终奖等，月固定工资税前不到1w，买月供要1w多的房子，能贷到商贷吗？可以的话，需要提前做哪些准备吗？ 3. 等额本息和等额本金，选哪个划算一点？ 问题有点多，麻烦了。

回答：石佛营地段不错，石佛营东里上车盘小户型为主，户型比较房子全南和南北通透较多，离红领巾和朝阳大悦城也不远。可以入手 先在北京做不了jls，增加共同还款人，如果信贷经理认可也是大概率能下，有必要可以使用红包 长期贷款选等额本息

提问：房姐，北京公务员配售的房是啥政策？买商品房会影响配售吗

回答：公务员福利，分房的价格往往是商品房的7折以下。 例如广华新城就有一部分是分房。 这类房产名额相对难弄，要么运气要么关系户。排队很久。 个人买房是否影响分房，要看单位的具体分房政策。

提问：房姐好！我刚刚加入，这是首问。 本人在北京有三套住宅，两套在金台路，一套在亚运村。现在手里有八百.另想卖掉天创世缘173平和金台路一个小一居，换一套大的三居自住，预算在一千五左右。年收入三百左右。因长期生活在东三四环，不想离开太远，请问房姐有什么推荐的楼盘吗？有两个小孩。谢谢

回答：九号公寓 ，丽水嘉园150-240平的 ，石佛营一带炫特， 朝青国美大面积4万左右，亮马桥嘉和丽园5.5万左右的，CBD 阳光100 6.5， 双井九龙山次新7左右

提问：房姐您好。目前一套自住，无贷款，价值650，手里600。想在德胜或者金融街买学区，最好能自住。是否有必要，如果买哪个位置更保值。小孩二岁多。

回答：我的建议是学区+自住品质盘的配置，一套学区溢价非常高，还享受不到应有品质 自住兼投资就选广安门，莲花桥，天宁寺一带

提问：房姐您好，请问现在是不是换房的好时机，在石景山远洋山水一套2居100平，西城展览路团结社区一套2居60平老破小，想换一套三居，请问怎么操作，卖掉哪个合适，还是两个都卖掉换。因工作和生活习惯还想在西边住，请您指点，谢谢

回答：建议西城老破小出掉，如果预算不足远洋山水也可以出，不知道你预算多少不好推荐，海淀自住建议看 四季青、世纪城、万柳这些地方

提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd, 首付预期180-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与95后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！

回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑 老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 中海寰宇时代更好 00商品房=95公房>五环外新房

提问：房姐，朝阳区看了一套五楼的老破小两居室，房东要价380万，谈到360万可以成交，但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出，房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出，就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗？有什么风险？求指点！

回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。

提问：房姐您好，新人首问。和老公有一套自住在石景山，公公名下，因此两个人还有sfsd。公公把舟山一套房子卖出，总值200万。加上双方父母和个人存款，首付最多260万。首先想问您，是存银行理财还是近期入手房子？若后者，房子需求如下1. 需要有保值或增值空间，因为五六年后，我们一定是学区房刚需，必须置换学区房。2. 要容易出租，用租金加公积金抵一部分房贷。且满五唯一后要能够及时出手。请芳姐帮忙选几个可考虑的区域，以及具体的小区。

回答：260首付买650左右的标的 优先天通苑大面积，或者望京，酒仙桥，金台路，北工大一带的大面积老公房 或者百子湾片区次新盘

提问：房姐，追上一条问题，安华里小区有什么问题，为什么不推荐呢？现在受疫情影响，全球经济萎缩，国内经济也受影响，还能出手买房吗？是买房的时机吗？多谢赐教

回答：安华里属于带学区的老破小，其它没有亮点，而且房龄太老 一般不买 疫情可能是机会也必然存在不确定性风险，现象是当前看房人群和成交都在回升

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先第一梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，升值潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益最大化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：房姐，近期市场行情有加速上升的趋势吗？北京买房什么时间合适？

回答：11月份网签数量和一线市场的成交量确实提高很多。 价格上，任然是底部和边缘的填平，部分溢价区已经恢复到应有的水平。 一切都准备好，等待行情的趋势。 建议尽量年前签房。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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