新城湾上风华价格欺骗（杭房御东方跑盘）

从宣传上看，御东方和东方润园、东方御府、东方福邸一样是杭房东方系产品，定位高端；然而，丁桥绕城外的位置、两万六千多的均价以及和其它东方系产品完全不同的命名逻辑，不禁让人疑惑御东方的定位；网上，更有言论说御东方是集垃圾填埋场、公墓、高速、高压

从宣传上看，御东方和东方润园、东方御府、东方福邸一样是杭房东方系产品，定位高端；然而，丁桥绕城外的位置、两万六千多的均价以及和其它东方系产品完全不同的命名逻辑，不禁让人疑惑御东方的定位；网上，更有言论说御东方是集垃圾填埋场、公墓、高速、高压线与一体的“四有神盘”，究竟，哪个才是真实的御东方?

位置

御东方位于长睦路与三义路交叉口，在绕城外，属于丁桥板块的长睦单元。长睦单元，跟我们一般所认识的以丁兰单元为代表的丁桥有些差距，不过胜在还是江干区、房价也比丁兰要低上不少。

△御东方区位及周边板块二手房价

或多或少，我也是见证了丁桥发展的，10年前，还能坐着99路到长睦家园，然后拉上初恋，穿过农田和没拆迁的厂房，去玫隆食品厂淘点可莎蜜儿的厂货面包。只是一晃十年，初恋已经当了妈，丁桥，也早就不是当年那个城乡结合部了。 丁桥，位于杭州的东北角，早年定位就是一个以居住为主的副城，不过随着近年杭州摊大饼式的发展，离武林广场、钱江新城都只有十来公里的丁桥，也不算远了；甚至，随着杭州市中医院进驻、丁兰天街开造、3号线即将通车，配套日趋成熟的丁桥还有点价格洼地的味道了。

△丁桥街景实拍

交通

公共交通上，御东方虽然远，却还算便利，我们实测从御东方北门走到最近的3号线天丰路站，时长大约15分钟，堪堪能走到；而御东方边上，设有长睦公交站等公交站点，有来往火车东站、武林广场、焦家村、和睦新村和天都城的公交路线。

△御东方周边公共交通示意图

自驾的话，御东方受制于丁桥的区位，要去市区西、南方向，就只能指望几条高架不堵车了，实在不行，还有绕城嘛。

周边

御东方周边生活气息还是很浓的，东面是浙师大附属丁蕙小学和三义锦唐苑，南面是社区公园和在建中学，西面是新城湾上风华，北面是新城红郡和丁蕙第一幼儿园，环境虽然说不上特别好，但是现成的生活氛围还是有的。

△御东方周边全景

至于周边的不利因素，经过实地跑盘，我们认为最有影响的是天子岭垃圾填埋场和绕城高速。天子岭垃圾填埋场，距离御东方直线距离约2.5公里，虽然几次去丁桥我们都没闻到异味，但是根据丁桥的朋友反馈，气温高的日子还是偶有影响。而西南侧的绕城高速，距御东方最近处约200米，不过好在经过御东方这段的边上，都有绿化覆盖，能减少点噪音影响。在御东方北侧有元宝山公墓和皋亭山公墓，不过好在直线距离都在1公里以上，而且北侧有楼层更高的新城红郡和城发云锦城阻挡；至于御东方北侧几栋楼,就是你想找着公墓看，也看不清楚。而高压线也在新城红郡的北侧，离得不算近。此外，在御东方西北的那块地，现在还是未开发状态，未来难免会有施工影响。

△御东方周边四大不利因素示意图

△御东方西北方向待开发土地、高压线、公墓实拍

△御东方南侧绕城高速、在建中学、公园实拍

配套

教育上，御东方的公办教育资源，在丁桥算不上顶尖，却胜在距离近，如我们在周边单元所说，从幼儿园到初中，都围绕在楼盘边上，接送毫无压力。

△御东方北侧丁蕙第一幼儿园

△御东方东侧浙师大附属丁蕙小学

△御东方南侧在建中学

生活配套上，御东方东南侧隔条马路，就是农贸市场，买菜倒是很方便，而周边几个小区，都有底商，加上楼盘自带的底商，满足日常所需是绰绰有余了。

△御东方东南侧菜场实拍

△御东方周边楼盘底商实拍

丁桥现在，医疗有现成的三甲医院杭州市中医院丁桥院区，风景有皋亭山景区和半山的国家森林公园，唯一不足的就是商业综合体丁兰广场的村镇气息实在太浓了。不过等21年御东方交付的时候，丁兰天街和桃花湖公园也已经迎客了，再加上丁桥体育中心，基本是啥也不缺了。

△丁兰广场实拍

楼盘

御东方2.3的容积率，做了纯高层，比那些做高低配的楼盘是良心了不少，起码保证了足够的楼间距和公共绿化空间；而且15至17层的高度，对中间楼栋采光的遮挡也会小不少。至于外立面，御东方选择了3层以下石材，3层以上铝板幕墙，实地看效果的确比边上的楼盘都要好上一截。

△御东方沙盘实拍

△御东方工地实拍

△御东方外立面效果实拍

这次御东方推出的99方、100方、104方三个户型，就真的比较一般了，虽然面积大了，但实际体验并没有比89方三室两厅的户型好出多少，甚至每个户型都必有一个暗卫；大概是因为，这是偏向刚需的19号楼吧，总不能怪设计师划水。

△御东方首开户型

装修，虽然御东方的装修标准里，用了东芝中央空调、科勒卫浴等大品牌，但是不说新风、地暖，甚至厨房里连个洗碗机都不意思下，还真谈不上良心。不过，御东方做了交付样板间，在亲身体验了3300的装标后，还是可以感受到杭房的诚意的；只是在装修风格、橱柜五金、预留插座方面，稍微有点凑合了。

△御东方实体样板间电梯厅

△御东方交付样板间实拍

御东方的物业选择是南都物业，物业费达到了冠绝长睦的3.9元/月/平方。正巧，御东方的对面就是同样有城发参与开发、南都做物业的云锦城，我们进去实地一圈走下来的感受就是：虽有智能物业等亮点，但是离高端却还差了很多。

△南都智能物业平台

△汽车、电动车停放缺乏管理

△楼道里杂物随意放置

购买

御东方这次26300的均价，无疑是比同样长睦单元内、去年摇号的蔚蓝领秀贵少了不少，但是蔚蓝领秀毕竟是买到就是赚到的限价红利楼盘，价格并没有多大的参考性。反而，是周边两个都已经满二的次新楼盘：新城红郡和城发云锦城的价格，更有对比的意义。根据成交信息，新城红郡的二手房单价在两万四左右浮动，而云锦城则要高些在两万六的上下；因为新城红郡和城发云锦城都可以在89方内做到三房，再加上御东方到交付还有两年的财务成本，实际并没有什么倒挂的。至于像二手房价格更高的金地格林格林、保利罗兰香谷、广宇东承府、天阳晴朗、龙湖名景台这些小区，它们要不就是地铁盘、要不就在配套更好的丁兰单元，参考意义并不大。

△新城红郡二手房交易信息及实拍

△城发云锦城二手房交易信息及实拍

至于新房，丁桥板块里除了御东方，还有即将开盘的龙湖武林上城、已经在吹风的华侨城芳菲与城，再加上需要现房销售的天阳融信东方邸和电建丁泷府，选择非常丰富；而抛开主城区的限制再往东北开10分钟车，还有加上精装均价才两万的地铁盘星奕云著；在限价严格的大环境下，面对如此多的楼盘，中规中矩的御东方是否有必要急匆匆就上车呢？

△星奕云著沙盘、洋房实拍

这一期很遗憾没能在御东方首开登记前发布，但我们还是加班加点赶在选房前出了文章，希望能给你最后的购买提供一些参考。下一期我们会跑的盘是：南部卧城的当红炸子鸡绿城九龙仓桂语朝阳。

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