义乌玫瑰园价格暴跌（金茂府折后均价2）

最近义乌各大社群、网站上，纷纷有网友爆料，位于义乌CBD版块的金茂府均价折后居然低至2.6万每平米！初闻此消息，难免震惊！要知道，之前该楼盘销售众口一词的对外报价是每平米3万＋，如果以2.6万每平来算，相当于比预期低了13%。虽然“报高开低

最近义乌各大社群、网站上，纷纷有网友爆料，位于义乌CBD版块的金茂府均价折后居然低至2.6万每平米！

初闻此消息，难免震惊！要知道，之前该楼盘销售众口一词的对外报价是每平米3万＋，如果以2.6万每平来算，相当于比预期低了13%。虽然“报高开低”是楼盘销售的常规“套路”，但幅度如此大的，实属罕见。

本着让“子弹飞一会”的求实精神，知楼不敢贸然相信，但几天过去仍不见金茂府辟谣，看来消息不是空穴来风。

01.

之前知楼对该楼盘的销售预期并不是非常乐观，虽然金茂地产属于根正苗红的央企，隶属世界500强中化集团，曾经的上海标志性建筑金茂大厦就是出自金茂地产之手。

作为首个进驻义乌的央企地产，金茂是自带光环的，央企特殊的企业性质决定了它并非以逐利为唯一目的，甚至是将产品质量摆在首位，毕竟要兼顾社会影响和社会责任，搞出上电视的负面新闻，领导估计要被免职了。

“府”系产品是金茂地产中最高端的，能被称为“府”，必然在楼盘外立面用材、入户大厅装修、绿化率、园区配套等方面有严格要求，知楼曾参观过位于杭州的首开金茂府楼盘，印象最深刻的就是央企不惜重金打造产品体现出来的财大气粗。

但，义乌房地产市场相对于一二线城市尚属于起步阶段，大部分购房者对品牌并不感冒！

也就是最近3年随着城区有机更新的推进，越来越多的知名地产商进驻义乌，而众多知名地产商除了绿城有交付多年的玫瑰园项目树立品牌外，其它地产商都没有拿出能积累拥趸的招牌。

其实义乌市场的不成熟还体现在，在当下精装修交付已成趋势的大环境下，义乌购房者对精装修的认可度却极低，也正因此，金茂府才打造了目前为止唯一毛坯交付的“义乌定制版金茂府”。

在品牌认知度不足的情况下，金茂对外报价3万＋，自然对购房者难以形成吸引力。

02.

而对于义乌CBD这个版块，生活在这座城市的人是存在认知分歧的。

在老义乌人看来，义乌最好的区域是以义乌之心为圆点，半径3-4公里范围的绣湖商圈，出了这个圈，价值都是打折扣的。

但是每一个初来义乌的外地人在逛过这座城市以后，肯定会对CBD高楼林立的都市感印象深刻，这片区域确实是义乌的一张金字名片，是每次义乌对外宣传必出境的地方。

老义乌人认为这片区域属于义乌的郊区，虽然高楼林立，但是人气不足。新义乌人认为这片区域既连接义乌立市之本——国际商贸城，不仅“高端大气上档次”，而且周边有江滨绿廊公园、福田湿地公园、浙四医院、新光汇商业综合体、未来更有轻轨站点，是一个宜商宜居的理想之地。

虽然在CBD区域价值大家仍旧存在认知上的分歧，但新老义乌人对绣湖商圈是核心城区的看法确是一致的。所以金茂此前外界预测3万＋的价格，有消费能力的购买群通过横向比较，自然会更倾向同等价位的融创·壹号院。

03.

但，如果金茂真的如传言所说折后均价将在2.6万/平，那极可能对目前的市场造成碾压。

原因有三：

第一，价格具有竞争力。以同版块的滨江壹品楼盘作对比，目前该楼盘去化率已经超过8成，从2017年开盘至今，价格相对恒定，虽然出现过一些打折促销，但力度都不大。总体均价维持在2.7万每平米左右。

而一片区域开发的首个楼盘定价对该区域售价的“锚定”，让大家多会以该楼盘售价作为参考。所以基本肯定：CBD楼盘的售价是以2.7万每平米为底的。

反观周边楼盘，部分虽然也位于CBD，但离义乌江还有一段距离，所以并不具有景观优势，而金茂府对面就是江滨绿廊公园，临江的几栋属于无视野遮挡的江景房，从居住舒适性上比较，金茂优势明显，而金茂目前报的价格更低。

第二，金茂的产品足够优秀。上周三，金茂的实景示范区开放，从大气庄重的门栏走进，通过由樱花、灌木、乔木组成的绿植区后才抵达售楼处，给人十足的仪式感。

整个楼盘的绿化率达到了惊人的38%，常规楼盘的的绿化面积仅有30%左右，而超高绿化率的背后更意味着宽阔的楼间距、更多楼盘附属设施的建设等等。

从相关渠道了解到，金茂为了达到“府”系产品的绿化要求，更改过设计图，豪气地拔掉了地块中的一幢楼，来做绿化。

这种牺牲利润追求产品的事估计也只有央企有这个毅力。

再从户型来看，作为主力户型的117㎡（三房两厅两卫），做到了三室朝南、动静分离、阳台的宽度达到5.7米，户型优势自不必多说，可以前往售楼部参观样板间。

第三，回到CBD区域的版块价值上。虽然该板块周边配套已基本齐全，但不可否认的是白天和晚上的人流相差较大。

根本原因是义乌CBD缺少大型已交付楼盘形成的居住人群，版块内虽然有大型企业、医院、高端写字楼，但是下了班大家都回家，所以晚上显的人气不足。

但是随着滨江壹品和金茂府楼盘的建成交付，两个楼盘都是超2000户的大楼盘，保守估计将聚集起超万人口。届时CBD白天晚上人流不均的情况将得到根本扭转。

从宏观上说，政府一直将这片区域作为义乌的城市名片打造，落得的政府投资项目都是义乌最近高端的，同理还是引进的房地产开发商无论是滨江还是金茂都是业内知名的，目的就是将这里打造成义乌的高端住宅区。

第四，类似的情况很像当年欧景名城区域，曾经也不是市场的绝对宠儿，但如今却被冠以义乌豪宅区这一名号。

此次金茂2.6万的每平米，未必不是当年绿城玫瑰园的1.8万每平米。

文|知先生

编辑|知小妹

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