做隔断墙多少钱一平方（我暗访了一些二房东）

最近我打算换房子，正要找房东退押金时，才知道原来自己的房东就是传说中的二房东说到二房东，其实很多人是很陌生的他们是什么样的身份，怎么赚钱的，以及二房东和大房东有什么区别。大家对这些往往都是不太了解的但事实上二房东这个身份确实很值得注意，在整

最近我打算换房子，正要找房东退押金时，才知道原来自己的房东就是传说中的二房东

说到二房东，其实很多人是很陌生的

他们是什么样的身份，怎么赚钱的，以及二房东和大房东有什么区别。大家对这些往往都是不太了解的

但事实上二房东这个身份确实很值得注意，在整个租赁市场上，他们占据了绝大多数比例，租客基本上都会遇到二房东

借着这个机会，我跟二房东聊了一下，这里称他为李先生。没想到他在上海做二房东，手里有近20套房源，光是收租一个月都有五六万的收益

了解二房东真实的样子之后发现真的太魔幻了

我记录了一下聊天的内容，大概就是下面这几点...

01

原来，二房东是这样一种模式

听李先生介绍说，他是在RJ公司上班，管理普陀六七个小区，手里有近20套房源，可以说是职业二房东

通过他我还了解到，现在市面上的二房东基本分为两种：其中一种就是像他这样的职业二房东

一般来说，职业二房东都是在某个租房机构，也叫“二房东公司”，像是做的规模比较大的有贝壳、自如、红星美凯龙、青客等等

职业二房东的朋友圈都长这样

李先生基本上天天都在发一些空置房源，要不就是一些租客注意事项

当你对房子不满意时，二房东他都能再报好几个小区房源推给你，如果房源够多，我想他们都可以做中介了

李先生没有其他工作就是靠收租生活。平常，他要么是在收房租要不就是在修房子。不论是不是休息日，他都有可能出现

他们操心最多的就是公司发的指令，要群发给各位租客

像李先生这种职业二房东是由公司统一管理的，收房也是以公司的名义和大房东签合同。业务范围也会比较集中在某一个区域，而且规模很大，深耕某一个区域的时间也比较久

还有一种就是私人操作的，资源依靠的对象往往是个人，或者说在租赁行业里积累的经验

如果是私人二房东，那就是得自己找，而且还要独自承担风险，包括收房之后给房子装修都是要自己掏钱的，相对赚的也更多

现在租房市场上最多的还是职业二房东

二房东从大房东那边收房子，一般有两种合作模式：委托模式或者租赁模式

不同之处在于，如果大房东把房子委托给二房东，那么二房东不仅有租赁的权利还要对房子的装修等全权负责

从古至今，二房东这个行当一直有人做，不用质疑他是否能赚钱了

我问李先生，当初，他是怎么发现这个赚钱门道的

他说，自己以前也是做房产中介的，差不多做了十几年，那是就觉得房产是可以吃一辈子的饭碗

前几年做业务时遇到过一个其他公司的二房东，看到这个行业极其简单粗暴，只要有钱收房很快就可以回本，当时他觉得自己也可以试试，没想到一做挺有效益的

但也不是所有人都适合靠“收租”混碗饭吃

其实，像李先生这样的二房东，他们的年纪稍微偏大一点，也不排除之前就是做租赁业务，一方面手里攒了点钱，另一方面行业经验还是丰富的

干这一行的人，还得对市场比较能把握，房子怎么装修才好租，什么节点适合提高租金价格，哪里租客人群比较多......

其实，完全可以把二房东当做房东的概念去想，从收房到装修到最后出租，二房东赚的就是其中的差价

02

你可能不知道上海的二房东有多赚钱

据李先生透漏，他靠着二房东这个营生，仅仅十几套的房源一个月也有五六万的净收入。可想而知二房东有多赚钱

第一笔先算房租，原本一套房整租差不多3000元左右，做了隔断分租出去可以租到5000-6000元，一下子就可以多出一倍的价格

（来自：小红书@爱赚钱包租婆呼吸）

而且把原本的毛坯房或者老旧小区简单装修一下，也能提高不少租金

别忘了还有额外的天价水电费，比如电费就很贵，基本都是收1元/度

如果是大房东正常都会按民用电标准收费，差不多5毛、6毛，夜里还半价

如果按每户每个月300度电来算，20套房子，一套房3-4户。光是电费二房东每个月就能多收上万元

其他看得到的收入，比如给租客办理居住证，也能赚不少钱

他们和房东签约，一般都是5年起租，10年的也有。不过，对二房东来说前三年是不赚钱的

比如2022年签了五年到2027年。从2022年到2025年之间二房东是不赚的，他赚的是后两年的钱

二房东的房子空置率还是比较低的，而且回本快

与长租公寓融资不同的是，二房东的房源相对较少，风险相对可控，加上二房东之间有相互的群体互推房源就比较容易出租

据李先生介绍，他手上的房源一半是房龄近20年的老小区，一般是之前从业主手里收来的毛坯房

都是先花钱装修，做成隔断之后再租出去，价格就能翻倍。差不多1-2年，也就能全部回本

03

我想用亲身经历告诉你，住在二房东房子里的感受

如果说二房东赚钱靠的是隔断，那么租客的噩梦也来自隔断

在我毕业后，第一次来到上海租的就是合租房，也是后知后觉才发现住进了二房东的房子里

下面这张图就是我住的那个小房间，目测差不多只有6-7平，真的太小了，只能放下一张1.2米的床、一张小桌子和一个单开衣柜，所以回家只能躺在床上

从外面看，其实这间房间就是在过道上的3号房，包括2号房间也是隔出来的。除了三间卧室，这里只有一间很小的卫生间，完全没有厨房和客厅的空间

像这种没有客厅的合租房，基本上就是二房东做的隔断房。原本只有二三十平的房子隔成三四间，所以房间都特别小

基本上，合租房都是二房东的房子，一般就是120的隔断墙，要不就是用推拉门隔开。特别是三户以上隔的只剩下窄窄的通道

房间小还不是最大的问题，我这间隔断房居然没有窗户。你能想象住在没有光的房间里吗，大白天还得开着灯，住久了还真的有点压抑

另外，房子的隔音实在是太差了，只有房子原本的户型，像是主卧和次卧还是实体墙的，空间比较大而且隔音会好点

其实，合租如果是一个人住还好，不巧的是我隔壁住着一对夫妻和小情侣。他们的说话声都能听到，就不用说其他的了

而且，住的人还很多。每个房间住的不止一个人，这套房子最多的时候住了7个人。这么多人一起用一个卫生间，不免有那么些上不了厕所的尴尬时刻

还有个问题是有的隔断房间太小，只限住一人而周末经常会有租客对象过来住，如果遇到街道居委会来查租住人口登记，也可能会有麻烦

我所见到的二房东还不是最厉害的。为了赚钱，他们可以疯狂的做隔断

夸张到什么程度，可以把一套房隔成16间。当时就有二房东把一套三室一厅硬生生地隔成了16间

虽然说租金很便宜，一间房五百，不过多户合租他们收的租金就有8000元，简直就像群租房

说起群租房，上海有个绕不过去的存在，在苏州河畔有个被称为“上海群租最严重的小区”——中远两湾城

（图片来自网络）

小区楼房体量大容积率高，看起来密密麻麻。小区规划只有一万多户，但实际住在里面的人口将近10万

（图片来自网络）

单间以500-1500元的低价对外出租，更低的价位也有，明摆的就是群租房

说它是上海最魔幻的小区，也不为过。在同一个房子合租，交集太多，居然还有租客和房东谈起了恋爱

（图片来自网络）

不过，毕竟整治群租房之后，上海的管制也比较严格。现在已经没有那么夸张了，基本上都是N+1租房模式

N+1模式就是只能把客厅改造为单独的卧室出租，而且房间要有明窗。和群租房不同的是不能随意隔断，这样租客的居住感受会好很多

尽管如此，住在二房东的房子里，期间依然会遇到不少糟心的事。比如阳台瓷砖掉落差点砸到人，过了很久二房东依然没修。还会收很高的电费、燃气费等等

平常很多二房东几乎是“神龙见首不见尾”，没有几个月小半年你是见不到的。钥匙丢了，洗衣机坏了，或者墙面漏水等等可能出现的问题，基本上很难找到他来解决

微信里回的最多的一句话就是

“我不在上海”

“你自己看着弄”

以及“电表拍一下给我”...

总之，我最大的感受就是二房东对房子是不太上心的，住在合租房里多少有点糟糕

04

最后，想提醒大家一下

其实选择住在合租房的人，大多数都是和我一样刚进社会的年轻人

我们都知道合租房条件不好，城市里生活成本太高，只能租得起上海的六平米，不得不选择低价的合租房，根本顾及不到居住好不好、安不安全，这本身也是很无奈的事情

不过还是想提醒大家，有条件的情况下租房最好选择大房东，不要贪图便宜去找二房东

不然很有可能会带来重大损失和麻烦，选择一个靠谱的房东真的很重要