未来别墅价格走势（重庆楼市新信号）

文|杨雪重庆楼市在经历了上半年的火热后回归理性，高端改善市场发出了新的信号。自7月起，重庆万科开启了“改善重庆北，住定万科墅”别墅节活动，精准聚焦旗下重庆北区城市花园、璞园、御澜道、四季都会四大别墅产品。在重庆万科力推别墅节的背后，是“别墅

文|杨雪

重庆楼市在经历了上半年的火热后回归理性，高端改善市场发出了新的信号。自7月起，重庆万科开启了“改善重庆北，住定万科墅”别墅节活动，精准聚焦旗下重庆北区城市花园、璞园、御澜道、四季都会四大别墅产品。

在重庆万科力推别墅节的背后，是“别墅难买”的市场现状。克而瑞数据显示，2017年到2020年，重庆仅有2017年上半年别墅产品供销比持平；其余三年上半年，别墅的成交量均高于供应量1到3个百分点。同时，随着2021年三孩政策的出台和宜居需求的革新，别墅产品的价值正在被市场重新聚焦。

三孩时代到来

别墅需求重回核心视野

“别墅价值回归”的话题，开启于国家三孩政策的宏观调控。

在今年2月发布的胡润《财富报告》中显示，近八成高净值人群认为健康是人生重要目标，且近六成将健康排在人生目标重要性的第一位。其次是亲情、财富、时间、事业。相比疫情前，77%的高净值人群认为自己“更注重健康习惯”且63%更珍惜与家人相处。

这意味着健康、宜居对于高净值人群的重要性再度攀升，成为了未来置业考虑的首要命题。在这样的背景下，别墅产品因其低密度、高绿化的环境优越性和功能完备的圈层私密性再度受到了市场的瞩目。

而三孩时代对于空间更大的需求，则是别墅价值回归的硬核支撑。

图：三孩政策出台 图片来源：中国政府网截图

2021年7月20日，中共中央国务院正式实施了三孩生育政策及配套支持措施的重大政策，这是一个包含了生育、教育、社会保障、财政税收、住房等内容的综合政策体系。克而瑞重庆事业部总监林维对界面重庆表示，“在配套和福利改善的情况下，长远看或会迎来一波生育高峰。就地产行业来说，未来住房需求量增长的同时，产品结构方面需寻求创新，多变空间、全周期户型更受市场青睐。”

这样的规律早已有印证，早在2014年2月，北京正式实施“单独二孩政策”前后的20个月，在纯商品房住宅市场，3-4居的成交量从45%扩大到50%。贝壳研究院去年11月发布的《二胎家庭居住需求调查报告》也显示，近九成受访者选择三居及以上的大户型房源作为“二胎房”，八成受访者理想的“二胎房”面积在90-150平方米区间段。

这意味着随着三孩时代来临，人们对空间需求还将进一步扩大，许多家庭面临4房以上的需求，别墅产品更将因其一步到位的空间容量和易于变换的多样性重新回归改善市场的“C位”，成为高净值家庭一步到位置业终极形态。

产品稀缺

未来或一墅难求

与日益增长的空间需求所对应的，却是别墅产品的愈发稀缺。

从2003年起到2019年，国家便接连发出关于加强土地供应调控的通知，对别墅、类别墅项目用地进行严格限制。而近年来，相关的规范、审批更是愈发严格，别墅产品成为不可复制的珍稀资源。

“限墅令”在重庆市场上则体现为主城别墅供应量大幅下滑。2018年，重庆中心城区的别墅供应量为336万方，而到了2020年，中心别墅存量就只有146万方了。在这短短三年时间内，别墅供应量锐减高达57%。

从业态上来看，重庆市场改善产品易寻，别墅产品难得。

近年来各大房企争相打造高端产品，大平层、洋房、洋楼等各类高端改善产品不断升级迭代，但别墅产品却已经逐渐成为市场上的“稀缺品”。克而瑞数据显示，2015年至今，别墅产品的供应仅占商品住宅市场的2.76%-5.35%，别墅产品的稀缺价值越发凸显。

与此同时，未来几年内别墅产品还会延续“稀缺”态势，从土地供应端看，可打造低密纯粹别墅产品的土地资源越来越少。公开数据表明，2017年至今，重庆主城区容积率1.0以下的低密商住类土地成交共计7宗，仅占城市总土地资源的1.77%；2021年，重庆主城区容积率在1.0以下的土地成交0宗，此类土地资源已呈“绝版”，满足别墅建设的资源弥足珍贵。

虽然资源稀缺，但是近期别墅产品市场表现却持续向好，今年1-5月，别墅产品成交量增长迅速。克而瑞数据显示，5月别墅产品成交面积同比增长24.1%；成交套数同比增长35.2%；成交均价同比增长13.1；成交总额同比增长40.4%。

而在集中土拍热度退散后，别墅产品还呈现出逆势坚挺的态势。根据铭腾机构6月报，6月重庆住宅成交量环比下降21%，除商铺外，所有业态全线下跌，但相比洋房、高层业态，别墅产品的跌幅较少，呈现出相对稳定的态势。

山城宜居偏好

北区更受欢迎

一边是土地资源愈发稀缺，一边是市场热度持续攀升，别墅产品价值已然重新回归大众视野。那么细看重庆市场，到底怎样的别墅产品更受山城人民青睐呢？

根据克而瑞发布的《2021上半年别墅成绩TOP10》榜单，成交量前十名的别墅产品中有六个项目均位于重庆北区，且榜单的第一名和第二名皆被北区包揽。这说明了在宜居偏好上重庆人对北区的青睐。

贝壳研究院重庆分院总监贺贤华也表示，从别墅成交量来看，热门地区通常具备较为优秀的独立区域系统，或者是传统认知的风景区板块，这类板块多集中在渝北、南岸和巴南，如中央公园、龙兴、茶园、南山、南泉等。

也就是说，重庆人对北区的青睐主要来源于丰富的生态资源和相对成熟的周边配套。

以重庆万科城市花园、璞园、御澜道、四季都会四大别墅产品为例，这四大产品皆位于重庆北区，生态资源良好且与城市一路向北的发展大基调相辅相成，价格门槛也相对较低，最低总价230万起。

其中，璞园项目、城市花园项目皆位于重庆最热板块中央公园。不但拥有占地1.53平方公里的开放式城市公园，还有四轨环绕、通达全城的立体交通网，以及渝北区人民医院、中医院等医疗资源，同时在360万方的两江商务中心里，中粮大悦城、合景悠方等多家综合商业体也将于年底开业。

御澜道更是不必多说，位于寸土寸金的财富港口——江北嘴，拥有稀缺的江景资源，再加上难以复制的顶尖教育资源、商业配套、生活配套，产品价值随着重庆城市发展而不断攀升。

四季都会项目则位于两江新区水土高新技术产业园，该区是以高技术产业基地、创新中心、科技新城和生态宜居为主的新城区，毗邻西南大学、园博园及江北机场，配套资源相当丰富。

这些优质的别墅产品，虽然定位略有不同，但都有着相似的宜居共性：身处主北区低密地段、坐拥难以复制的生态资源，享有多方成熟生活配套。而这样的优势，在重庆城市发展进程中，在三孩政策引领的趋势下，在高净值人群消费需求革新中还将不断凸显。

这一系列迹象也在表明，重庆别墅产品价值回归的信号已经向市场全方位释放，重庆未来20年的宜居生活方式也将迸发全新的想象。