金沙洲月都城全套价格（广州楼市）

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱提问：雕叔，您好！好象看到您说过，南向低层不如北向高层，不知如何理解？谢谢！回答：我没说过吧。只不过低楼层的流通性是大打折扣，

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔，您好！好象看到您说过，南向低层不如北向高层，不知如何理解？谢谢！

回答：我没说过吧。只不过低楼层的流通性是大打折扣，都是折价出的。比如小区的树木比较高，一般二三楼都会给挡住了，低楼层的通病就是看起来阴一点，而且潮湿，每个小区最低价一般是2楼你可以看看，交易周期长。 高楼的话，光线会好很多，朝向的影响其实小于楼层，北向这种属于小硬伤，只要你把室内装扮敞亮一点，或者卖房的时候找个好天气过来，或者直接就晚上吧啥也看不出，行情来的时候北向当南向卖经常发生

提问：雕叔你好，拜读过你分析万博商圈的文章，但是最近不见你发万博的文章了，请问你还继续看好万博吗？从投资角度来看，有房票，300-500w的资金(自有+贷款额度)，有比万博明显更好的板块吗？

回答：一个片区的情况：规划、地铁增量、商业配套、住宅价格体系在1-2年内是一个相对稳定的状态，不可能一天一个变化的，所以我以前的文章还适用，这是必然 300-500万，就是万博、金融城、鱼珠、老黄埔，最多加个萝岗区府这3-4个区域板块，看具体需求呗

提问：请问雕叔怎么养好流水呢？我找朋友公司每月初转一笔钱到我个人银行卡，他说要当月底还回去公司账户，就作为公司借钱的形式帮我做个人流水，这样操作有没有用呢？

回答：流水的本质就是一个公司（或者某一个固定的人），每个月固定日期给你转固定的金额，这个叫流水 如果1号转，30号被转回去，这个就太明显了，银行是一眼就看出来了， 甚至都不用一眼，半眼就看出来了，因为你账上没有结余和结息，相当于今天进明天出 流水的精确定义，就是一份代发工资，你按照正常的使用和消费即可，必须今天吃都城、明天做地铁，周五的时候去K歌王唱歌，周日去看恒大比赛，等等，这才叫正常的流水 你不可能1号收到2万元，中间不动，到了30号，原封不动的转回去2万，这样不行的

提问：雕叔，南边(番禺)的4房，带好点的学位，450万左右的有啥推荐的吗？

回答：450万总价，在番禺属于较高总价的范围了，可以有几个考虑，因为您的约束条件太少只能按照通常的市场来讲； 1、万博板块：华南新城（华师附小）、雅居乐花园、剑桥郡、锦绣香江 2、市桥板块：绿茵庭园（北城小学）、鸿禧华庭（富都小学） 3、番禺广场：融穗澜湾、东翠园

提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔，我们美林附近实在没什么房源，已经等了一段时间了，想换真的难。想问下，金沙洲您怎么看？因为我有好朋友住金域蓝湾，环境没得说，目前的问题就是1、交通，2、没产业。 但我想现在东圃都6-7万了，金沙洲应该有较大的补涨空间。买了应该还是有一定的空间的。 您对金沙洲那边应该挺熟，您觉得呢？

回答：建议你还是留在市区吧，美林这套，你也吃到了甜头，是很多人都想得到的房源 你换去金沙洲，自然不合适，是属于向下置换 一般我们换房的顺序是从小换到大，从郊区换到市区 将来你要从金沙洲换回市区——难 市区换郊区——易 金沙洲会有补涨，但是会有瓶颈，因为金沙洲有个很不好的地方，就是距离佛山太近了，隔条路就是，广州金沙洲贵不到哪里去的，购买力会被佛山金沙洲虹吸过去，毕竟那边不限购，更便宜 你好像纠结了挺久的，再加上现在银行放款难，额度紧张，你要置换的话，不管啥，先把房子挂个高价出去先，优先考虑全款客，要是买家走按揭的话，你一时半会也拿不到钱去给新买的房子的首付

提问：请教：1、按揭贷款，最多二套，抵押贷款，有套数限制吗？ 2、想腾上首套名额，是否可以将名下的全款房，直接过户给妻子？再办理jIh，在广州直接以首套名额购买，首付4成？

回答：不用过户，析产就可以了，几乎没有费用，当天就能办好。之后离婚腾名额，运用贷款科技树，贷过款可以做到四成，没贷过可以做到三成。

提问：雕叔好，如果非要一手楼盘，保利天汇，珠江花城，万科城市之光，买哪个楼盘未来发展前景更好呢？

回答：不会回答类似这样子似是而非的问题 如果你的问题再具体一点就好了，比如如果读学校，哪个学位更好，如果纯投资，以目前价格来看，哪个盘会有更优势，或者纯粹从产品上看，保利珠江实业万科谁做产品更靠谱和牛逼

提问：雕叔，看到今天您回答一个中海康城的问题，说330选3房，中海康城能这么笋？因为我综合夫妻上班路径（生物岛和科学城路口的华附外）自己小孩后面读书（快一周岁，五年内换的概率得看所在公司的发展），目前也主要关注中海康城，首付目前粗略算能筹到的约70左右吧，两人月收26k ，估计买啥都要GPGD 。估计能承受的也是300的水平？中海能GPGD 么？因为有老人在带小孩，3房肯定更理想，330真有3房？

回答：要用到高评了，不然买不了的，你的判断是对的。一个在生物岛上班，一个在科学大道大观路交汇处上班，那么科韵路沿线、大观路沿线，都是不错的选择，中海康城不错

提问：雕叔好，从您的微博追随到星球，喜欢您对房产一针见血的评价，受益良多。本人在华景新城工作，小孩明年出生，现打算购置首套400万左右的电梯三房，如有合适的两房也可。目前有意向的是东圃旭景家园三房，骏景两房，汇景半山雍景苑三房，华景新城叠翠居三房。以自住为主，同时考虑学位。望您百忙之中抽出时间帮忙分析优劣，感谢您！

回答：400万左右的话，首先要排除的就是叠翠居（龙门阁），产品旧已经过时，会被淘汰掉；汇景半山雍景苑有一定硬伤，挨着广园路吵到飞，而且产品也略微过时 剩下我觉得可以选择骏景、旭景家园，如果对学位有要求，那就选择学位因素更好的骏景花园，如果对房间数有要求，对居住功能有一定要求，那就选择旭景家园都可以的 如果我是你，我会选择骏景花园

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复