大华碧云天 价格（价差近1万元）

2016年，是宝山的分水岭！前有大场三兄弟的惺惺相惜，让北上海写上了南大板块的名字。后有顾村姊妹花的双双加码，让北上海一跃成为地产流量担当。在北上海的楼市中，2016年建发连同中粮、首开联合拿下的宝山顾村“地王”、如今的央玺，可谓是名副其实

2016年，是宝山的分水岭！前有大场三兄弟的惺惺相惜，让北上海写上了南大板块的名字。后有顾村姊妹花的双双加码，让北上海一跃成为地产流量担当。

在北上海的楼市中，2016年建发连同中粮、首开联合拿下的宝山顾村“地王”、如今的央玺，可谓是名副其实的“北境之王”。在经历了“捂地”、“限价”等各番苦难之后，终于露出要“开盘”的苗头了。据消息称，6月12日，央玺认筹正式开启，想当年扬言售价将近8万元/㎡，而如今均价仅6.3万元/㎡！

然而让央玺难受的是，它迎来了一个更加强劲的对手——大华公园城市，这个项目比央玺更靠近中环，离大宁商圈更近，开发商传来的预估售价仅5.5万元/㎡，比央玺便宜了足足8000元/㎡。

那么，央玺和大华城市公园，我们到底应该选择哪一个呢？

大华公园城市

01

楼板价PK:

大华公园城市比央玺低23533元/㎡

2018年4月12日，大华集团以底价27.9075亿元竞得大华城市公园地块（宝山区N12-1001编制单元13A-02地块（“城中村”改造项目-康家村）），楼板价为30194元/㎡。

我们把时间拨回到2016年8月17日，是日建发+中粮+首开联合体以67.9亿拿下央玺项目地块（宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块），该地块楼板价为53727元/㎡，溢价率114.87%。

大华城市公园地块楼板价为30194元/㎡

央玺地块楼板价为53727元/㎡

这么算下来

大华公园城市

板板价比比央玺低23533元/㎡

在当下新房限价的情况之下，土地价格虽不能左右售价，但能左右利润，作为企业来讲，如果没有利润，就无法投入更多的资源在产品上。这可以从市场上爆料出来的地王项目装修减配上略窥一二。

由于大华公园城市的楼板价比央玺足足低了23533元/㎡，这就意味着大华公园城市这个项目有更好的条件，更多的资金去做些好产品，特别在装修和社区品质上。

02

售价PK:

央玺6.3万元/㎡

大华公园城市售价或将5.5万元/㎡起步

首先来看看北上海的楼市行情：

二手市场上，2016年开盘的融创玉兰公馆，如今二手房价格在5-6万元/㎡之间，共富新村目前在售二手房的均价约4万元/㎡左右。

在新房市场上，去年一度火热，更靠近中环的大华碧云天单价5.5万元/㎡。宝山最核心地段淞宝区域的上海长滩，单价也在5.5万元/㎡。大场三兄弟的最牛楼盘，也是“难产”很久的新房滨江公园壹号5.3万元/㎡。

由以上几盘的入市价来看，北上海、宝山区的新房售价，大众普遍承受的范围基本都在5.5万元/㎡上下。

再开看看大华公园城市周边的次新房市场：

周边次新房的价格在5.6-6.3万元/㎡，参考大华碧云天5.5万元/㎡及政府限价因素，大华公园城市售价大概率在5.5万元/㎡，仅供参考。

而明天（6月12日）就要认筹的央玺，推出85、95平2-3房的精装户型，均价6.3万元/㎡，认筹金80万元。

大华城市公园预估售价为5.5万元/㎡

央玺售价为6.3万元/㎡

这么算下来

大华公园城市售价

比央玺低8000元/㎡

或许便宜近10000元/㎡都是有可能的

03

生活配套PK:

大华城市公园离大宁、宝山万达商圈更近

生活配套也更完善

为了更好地看出差别，我们先来看看央玺到宝山万达和大宁商圈的距离。

央玺距离最近的大型商业中心是宝山万达约4.5公里。

同时，央玺到大宁商圈的大宁国际商业广场、大宁音乐广场距离约10公里。

再来看看大华公园城市到宝山万达和大宁商圈的距离。

大华公园城市距离宝山万达2.5公里，比央玺少2公里路程。

大华公园城市距离大宁商圈7.5公里，比央玺少2.5公里路程。

最后再来看看周边的生活设施情况。

在轨道交通上，而大华公园城市项目，虽然距离1号线通河新村约1.4公里，但是大华公园城市门口即是规划中18号线康宁路站。

而央玺距离最近1号线共富新村站约2.3公里，需转乘3站公交，或骑行约10-15分钟。

由于更靠近宝山万达商圈，在购物、医疗、教育上，大华公园城市自然更胜一筹。

大华公园城市周边的配套

央玺周边的配套

05

产品力PK:

央玺：新中式大宅

大华城市公园：生长在公园里的住宅

首先看看央玺：

央玺整体规划是高层+叠墅的布局，格局堪比低密度的高端墅区，舒适度更高。据悉本次即将开盘的是高层住宅产品。一码归一码，抛却价格因素，央玺的景观社区十分惊艳，产品品质也很过硬。

景观的打造上算是颇为用心，整体走中式园林风格，一步一景，有种逛苏州园林的感觉，居住环境精美雅致，漫步其中犹如漫步于人间仙境，这般如诗如画的美景让来往之间的人拥有超乎想象的惬意体验。

一波赏心悦目的美图袭来：

在产品方面，即将推出的85-110㎡的高层住宅，样板间展示的也是85㎡玺翠和95㎡玺悦两个户型。

①85㎡玺萃 2房2厅2卫

85㎡做到两个卫生间，可见空间利用率是非常高的，同时双明卫设计也是非常人性化，充分考虑到主人的私密性要求；户型南北通透，双阳台，空气流通非常好，在炎热的上海室内不会有空闷的居住感；进门玄关设计，应该也有风水方面些许考虑。功能性极强，目前上海楼市极为稀缺。

②95㎡玺悦 3房2厅2卫

95㎡户型做到了三房两厅两卫，三开间朝南，南北双阳台的设计，整个户型几乎没有浪费面积的走道，空间灵活使用，附加值极高。绝对意义上的刚需偏改善户型，三开间朝南，采光没毛病，全飘窗设计也是目前市面主流，南北通透，通风好。

样板间图片

再来看看大华公园城市：

在以底价拿到这块地约1个月左右，大华的速度非常之快，2018年5月18日，宝山区国土局便发布了宝山区N12-1001编制单元13A-02地块（“城中村”改造项目-康家村）商品房项目设计方案。项目总建筑面积约15万㎡，整个项目到2021年6月竣工。

左：地块平面图

右：楼幢分布图

项目将打造12幢高层，户数为965。

①商品房户数683，其中户型98.23㎡，户数为504；户型116.73㎡，户数为17；户型为144.41㎡，户数18；户型158.24㎡，户数144；

②自持房户数207，其中户型63.09㎡，户数69；户型85.85㎡，户数69㎡；户型49.75㎡，户数69

③保障房户数75，其中户型71.52㎡，户数30；户型50.83㎡，户数30；户型76.71㎡，户数15。

该项目是大华公园系3.0作品，这个系列的理念是“住宅生长在公园里”。而在大华公园城市上面，真正将这个理念做到了极致！

项目紧邻庙行公园、千亩梦想森林公园。双公园环抱！紧依公园嵌入国际公园街区，使住宅植根于公园，与公园生态共生。

北上海两大劲敌硬“刚”，

你Pick哪一个？

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本文源自WX公证号→租售情报（ID:zushouqingbao2013）