土地价格计算公式（浅识深莞二手房指导价与地价体系）

还在用excel查二手房价的注意啦，库思规划云已经上线了深莞「二手房指导价」咯，趁此机会，我们也一起讲讲二手房指导价、标定地价等图层吧。二手房指导价首先是还算新鲜的二手房指导价，在坚持落实房住不炒的政策下，2021年初，深圳率先建立二手房成

还在用excel查二手房价的注意啦，库思规划云已经上线了深莞「二手房指导价」咯，趁此机会，我们也一起讲讲二手房指导价、标定地价等图层吧。

二手房指导价

首先是还算新鲜的二手房指导价，在坚持落实房住不炒的政策下，2021年初，深圳率先建立二手房成交参考价格发布机制：不论房屋实际成交价如何，银行只能按照这个价格来核算二手房贷款额度。

它成功地让二手房市场迅速降温，随后15个城市也先后出台了类似政策。那二手房指导价到底是如何形成的呢？

深圳的「二手房指导价」，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，包含全市3595个住宅小区的二手住房。

深圳「二手房指导价」示意图

东莞目前更新的「二手住房交易指导价」，则是以2021年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，并对统计方式进行了优化和提升，综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素，统计维度丰富，对市场交易能起到很好的指导作用。

在库思规划云上，通过对政府的公布的数据进行分级处理，可以直观地看到二手房指导价的地域分布情况，便于大家对整个二手房市场做出判断。

深圳地价体系

2019年10月，深圳发布了《深圳市地价测算规则》，明确了以标定地价+评估地价为基数、按基础系数+项目系数进行修正的地价测算体系，成为内地首个全面应用标定地价的城市。

也就是说，深圳行政辖区范围内所有供应的土地，涉及到核算地价的，都要应用到标定地价。

标定地价怎么来？就是以标准宗地为单位，按4种用途划定标定区域，在每个区域内，选择有代表性的宗地作为标准用地，根据相关要求进行价格评估，每年定期更新。

由于每块用地、每个项目实际情况不同，在项目前期还会让专业评估机构计算评估地价，以标定地价*70%+评估地价*30%的算法，最终计算出这块土地的市场地价。

在这个基础上，我们对其进行基础修正以及项目修正。比如发展政府鼓励的产业、建设人才房和安居房，通过修正系数，土地能够以五折甚至更低的价格供应，在土地资源市场化的同时给予政策引导。

无论是招拍挂，还是城市更新、土地整备，都有基于标定地价的一套测算方法，所有人都能算，标定地价的公开透明，最终也能够对控制房价起到一定的作用。

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东莞地价体系

与深圳全面应用标定地价不同，东莞的地价体系针对不同的项目有不同的地价测算体系。

对于城市更新项目，依据《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》，采用土地市场评估价进行地价计收。

这个由第三方专业评估确定的区片市场评估价，是城市更新地价计收体系基础，全市共划分了212个区片，区片内的商服用途、住宅用途、工业用途等不同性质宗地市场评估价均详细列出，每年9月进行更新。

具体的计算可参考2019年出台的《东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）》，对于不同的项目，也设定了相应的的修正系数以及折扣系数。

而对于招拍挂项目，则使用国有建设用地标定地价，对应库思规划云的「2021标定地价-招拍挂」图层。

东莞标定地价类似于深圳，是先将各种条件基本相似的土地划为标定区域，然后选择具有代表性的宗地作为标准宗地，并公示其用地指标以作参考，但在这里建设用地已被细化至商服、住宅、商住混合、工业、科研等类别。

总的来说，深莞两地的地价体系略有不同，但本质上都是为了有限的土地资源的优化配置，以有限的空间资源承载无限的城市发展。

温馨提示

关于地价与房价的小知识就分享到这里啦，本期提及图层在库思规划云上均没有会员权限限制，免费用户也能看哦，大家快登录www.ctsplan.com试试看~