科技改变生活 · 科技引领未来
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2021年4月之后上海市场被按的死死的，交易量一蹶不振。二手房交易套数直到10月份才渐渐有所复苏。这几个月寒冰期中，有两类产品交易却未受到致命打击：豪宅与门槛级刚需。今年成交量最低时刻是9月份，我们用2021年9月/2020年9月交易量，得
2021年4月之后上海市场被按的死死的，交易量一蹶不振。
二手房交易套数
直到10月份才渐渐有所复苏。
这几个月寒冰期中，有两类产品交易却未受到致命打击：豪宅与门槛级刚需。
今年成交量最低时刻是9月份，我们用2021年9月/2020年9月交易量，得出以下数据。
豪宅数据来源于丽兹行，2020年9月为185套，2021年9月为113套。
这是一条明显的“微笑曲线”，我们重点关注的是：两个嘴角各发生了什么？
01
环二不止一次提过，上海楼市接下来的主题是分化：贵的房子越来越贵，便宜的房子可能越来越便宜。
左边这个嘴角很好的诠释了这个现象：
200万以下房源交易受市场影响不大，是因为去年根本就没怎么涨。
当然这里也夹杂了其他因素，诸如三价就低对动迁户影响不大、低预算客户更刚需等等。
然而这一切都要回到价格上来，如果房价比去年涨了30%以上，再刚需也不会那么果断出手。
谁都能看到房价贵了太多，谁都能看到市场下行，为什么不再等等？
正是因为去年没涨，今年降无可降，门槛级刚需该出手时就出手。
为什么这些区域不涨？
是因为这些房源定价逻辑，与去年的这波涨幅毫无关联。
2020年这波大涨，始于学区，盛于信贷催动，本质是财富分化推动。
蛋糕整体在缓慢增长，只是有些人分到的部分涨得更快，有些人涨得慢一些。
涨得慢的朋友，大部分财富增长来源于工资，这几年工资没有大涨，财富自然没有大涨，他们能选的房子有什么理由大涨？
或者说他们已经为买房掏空了家底，完全没有油水可榨。
你们中产客群为了买房，可以减少出国旅行的次数、少买几个名牌包包，可我本来也没出过国。
网上有个段子很火：我的智力不高，容易被骗，但是根据我的财力，很难被骗。
所以去年这波大涨，或者接下来涨幅是不健康的，本质是财富分化的扩大。
平均工资，或者说底层人民的工资并没有明显提升。
当然领导也注意到了这个问题，共同富裕的提出正是基于这个背景。
在共同富裕实现之前，这些房源/区域房价依旧没有上涨空间。
或者说随着这些居民工资收入的提升，缓慢增长。
天天有人计算房价收入比，然后得出结论说上海房价太高。其实适合用房价收入比分析的，只有这些真正用工资买房的客户/区域。
具体到上海，这些区域的代表是嘉定徐行、安亭、松江小昆山、车墩等等。
市区老公房部分买家是动迁户/当地置换，所以涨幅要高于以上几个区域，即使总价区间部分重叠。
最后送大家一句全国市场铁律：用工资/积蓄买房的地方，房价都没希望。
他们早被榨干了。
02
讲到这，另一个嘴角上扬也容易理解了：
他们是财富分化的最大受益者。
小学时学过一句词：亡；百姓苦；兴，百姓苦。
现在看来，亡，富豪更富；兴，富豪更富。
所以豪宅市场从来都不缺购买力。
而且上海2500万人口上限名存实亡，持续吸引全国富豪前来置业。
最近被刷屏的是，不少明星都在办理上海落户/购房资质。
这些人收入基本不靠工资，所以工资涨幅跟他们购买能力关系不大。
当然这些人在数量上一定是少数，我们关心的是他们会选择哪一小撮房源。
这部分房源，严格意义上讲价格可能没有上限，只要富豪财富继续增加。
既然是明星，既然是富豪，选房逻辑当然跟我们普通人不太一样。
普通人买房无非关心几个因素：五大配套、小区品质。
小区周边需要有商场、医院、学校、地铁、公园，小区越新越好，户型要南北通透。
后来大家发现翠湖五集户型并不好，绿城黄浦湾周边生活也并不方便。
不过这些小区有一个共同点：通过各种元素的组合，让大家一看就知道这是豪宅。
只要能在群众心目中形成豪宅的共识，其他的都不重要。
这种共识就像奢侈品一样，好像没什么用，但是溢价却高的惊人。
一件衬衫，如果只是满足保暖、遮羞，可能100块钱就足够了；然而被定义为奢侈品后，却能卖到几千块。
多花出的这部分钱，买的都是“没用”的东西。不过这些没用的东西，比商品本身更值钱。
都说陆家嘴滨江是价格洼地，其实价格低的都是没有江景的房源。
以世茂滨江花园为例，没有江景，房价通常12-14万左右；一线江景，房价高达18-20万。
按照套均150平计算，江景的价值也高达500万以上。
花500万就为了看一下江，你疯了？
当普通人这么想时，江景房就初步具备了奢侈品因素。
当然这个市场需要强大的购买力基础，在重庆，江景房就没有这么高溢价，毕竟有钱人不如上海集中。
就像改革开放前，奢侈品在国内没有市场一样，大家都还在思考怎么吃饱的问题，谁去关心哪个品牌又发布了新款。
如果将视野放到全球，上海在房地产“奢侈品化”的道路上走的还不够远，伦敦、纽约等城市顶级豪宅“景观溢价”比上海更高。
比如泰晤士河畔，一线滨江房源比其他房源价格高出一倍。
如果要在上海赌一把大的，这样的房源是最佳标的。
标准前面提到过，需要具备一定的豪宅“元素”，能够在群众心中达成“这是豪宅”的共识。
如果没有这个共识，仍旧是在实用角度计算房价，这样的小区房价上限明显低了一档。
这个共识目前更加困难，即使你在黄浦区、静安区，即使你在肇嘉浜路以北，如果小区品质没有达到一定高度，也不会被打上“豪宅”标签。
房源是不是能够站上这个台桌，是否能参与这场游戏，是当下置业最该考虑的问题。
当然这条路也面临相当的风险，官方一直强压豪宅价格。
2015年绿城黄浦湾新房就创造了38万/平的单价纪录，后面连续遭遇新房限价，2021年新房最高单价被压在14.7万/平。
用意很明确，豪宅单价太高不利于房价调控，可能也会造成阶层对立。
不过二手市场管控宽松得多，只要你们网签价做低就行。
现在又提出共同富裕的口号，三次分配中富豪拿多少钱出来，也决定了豪宅价格上限。
你看许家印的儿子都在抛售豪宅了，其他富豪也没那么果断的买买买。
总体而言，这条路经济规律上是对的，政治上有一定风险。
毕竟政治不讲规律。
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李楠林