中航玺樾 价格暴跌（一百万能在昆明买到什么样的房子）

小陈有话说在前头小时候，我真的觉得一百万是一个天文数字。——地产小陈很多朋友来咨询我，准备首付20万总价100万左右，买新房，能给推荐几个楼盘吗？小陈想当然地发过去10月份写过的一篇文章《没有100万？你拿什么资格去挑三室两厅！》，然而，时

小陈有话说在前头

小时候，我真的觉得一百万是一个天文数字。——地产小陈

很多朋友来咨询我，准备首付20万总价100万左右，买新房，能给推荐几个楼盘吗？

小陈想当然地发过去10月份写过的一篇文章《没有100万？你拿什么资格去挑三室两厅！》，然而，时过境迁，里面很多项目已经买不到/没有房源了。

不与时俱进不是好学生。

本文关键词：

1、总价100万左右楼盘房源情况变化

2、分区介绍：新螺蛳湾片区、北市区、泛亚新区、东市区

插播：对前文的补充

昨天，发布了《昆明新房房贷基准利率几乎“绝迹”》一文，今日又收到了许多网友发来的信息。

其中建行、农信社、中行，首套上浮5%，二套上浮10%，工行首套上浮10%、二套上浮20%。

感谢大家提供信息，在此作为前文补充。

旧的不去，新的不来

首先，在100万级别主城范围内能够考虑的三房，大多集中在东三环、北部山水新城、西北泛亚新区、南市新螺蛳湾附近（现在看来，不是【大多】，是【只有】）。

由于百万内买三房，已经越来越少，故，加入两室信息——百万内能够买到的房子。当然，旧的不去新的不来，还是有很多纯新盘面市，大家的选择也就多了。

高层/超高层，筒子楼，楼间距20-30米，不一定临近地铁，不一定配套学校，只有期房——昆明一百万内只能买到这样的新房。

（猜猜这个是哪个盘，价格稍贵，1.5-1.7w/㎡，尽管有点密，但在昆明也算不错了）

（至于二手房，你先看看这篇文章《昆明二手房为什么卖不起价？》打个预防针再说，如果能够解决房产证、首付的问题，我觉得你能够淘到好房子。）

新螺蛳湾片区

之前在100万级别三房中拥有强大竞争力的新亚洲体育城-新螺蛳湾片区，如今迎来了【旧的不去新的不来】的阶段。

其中，万科公园里，小户型已经售罄，目前仅剩120平米低楼层房源（1-2层），直接忽略它吧。

魅力之城价格也已经不同往日了，87㎡三房小户型也是比较紧俏，买下来百万出头，又有小学又有中学，临近地铁四号线，应该能满足大部分客户第一套房的需求。（据前方小伙伴昨天去订房，5期101㎡户型西北端头，21层，总价126万，单价1.2w出头）

当然，有老盘售罄，就有新盘面市。

俊发观云海纯新盘面市，可惜户型又没有百平米以下三房，不过这地段确实比魅力之城好一点（也有地铁，一号线南部汽车站站口）。如果你要买80多平米的两房，中间户（单面采光的那个）价格最低，1w出头，端头两房（次卧带大阳台那个），价格1.2w+。

这三个项目，楼市相爱相杀之典范，一边吐槽魅力之城“地段太偏，旁边是个垃圾站”，另一边吐槽俊发“接盘中豪质量一般”。

最后的结果是，先去俊发观云海的客户，再去魅力之城，一般都定了魅力之城，反之亦然，先去的那个项目容易在吐槽中失去优势。

“别整这些口水，你倒是降价啊！打价格战啊！”——小陈替大家吆喝一声。

（南市区还有中铁水岸青城，74㎡两房，100万刚好；招商海公馆69㎡两房，暂无房源，但是单价太贵，一百万买两房总感觉比较奢侈）

（图片为万科魅力之城已交付部分）

北市区

北市区历来都是本土房企的天下，从江东那个年代开始。

房企第一梯队，万科从金域缇香之后就没有北市区项目；恒大的翡翠华庭，也是接手俊发城一小块地，小试身手；融创来得太晚，还没土地，暂时没有入场券；而真正玩命的只有碧桂园。

去年四季度左右，北市区百万左右能够买到的住宅有融城昆明湖、俊发城、中航玺樾、中海锦苑。现在是什么情况呢？

俊发城，小户型90㎡三房单价1.3w左右；中航玺樾，改姓保利，最小户型94㎡，如今也只有6楼以下户型，且单价1.3w，百万左右已经买不到了，这两个项目【正式告别百万左右能买到的房子行列】。

融城昆明湖，自从高调封盘，公布引入师大实验中学/附小之后，现在【七里香】对外价格1.1w（涨了一千多），最小户型88㎡，春节后才会正式启动销售。

中海锦苑，最近闹出“教育配套风波”，颇为掉价；但是，项目小户型做的确实不错，价格变动不大，现在105万以下能买到90多平的带装修，现房，别处还真没有。

恒大翡翠华庭，此前拥有北市区最小户型74-77㎡两房，也拥有90㎡三房在售，产品线还是比较适合刚需购房者的，单价1.2w带装修，可惜，除了地铁，其他比较缺乏。

北市区整体行情，被碧桂园N个项目改写了。

碧桂园星荟、碧桂园御龙半山、碧桂园北城印象，都有小户型，星荟和北城印象居然还有一居室的小户型（60-70㎡，说白了，都是接盘前人的“作品”），就算是80多平米的两房产品，总价肯定不超过百万。（当然，很巧，都没有100平米以下的三房户型）

总体看来御龙半山/kcc云南印象才是碧桂园纯嫡系作品（关于这几个项目如何，篇幅有限，下次还要单独撰文写，反正都要春节后才会面市，并且现在价格待定）。

（图为融创昆明湖前期已交房部分）

西北泛亚新区

至于西北泛亚新区，总体感觉颇为和谐。

融创春风十里，目前100㎡以下户型已经售完，最小户型116㎡，单价1.2w-1.4w，百万左右是买不到了。

恒大名都，最近放出的房源怎么都是不到1.2w？小陈接到好几个小伙伴的咨询，都表示只要1.1w，朝向和楼层都不差，后来才知道，那是即将开盘的43层超高层。最小户型93㎡两房（这两房面积比较大哈），带装修/公立学位，照这样算，百万左右也能够买到的。

新城吾悦广场，最小户型98㎡三房，这是目前能够买到的知名房企中，单价和总价最低的三房。临近地铁并配套购物中心，价格又便宜，户型也不差，还经常搞搞特价房（9000多就能买到），我觉得还是比较有吸引力的。

至于片区内的碧桂园玺台、新希望白麓城，压根就不可能有100㎡以下的小户型，所以完全排除在百万左右房子之外了。（保利大家有88㎡户型，但单价在1.2-1.3w之间，已经超出100万太多）

（图为融创春风十里）

东三环

万科城市之光，89㎡小户型已经售罄，在售最小户型99㎡，单价1.1-1.3w，百万左右买不到了。

碧桂园璟台，最小户型有80平米左右的两房，就此前第一次开盘的小伙伴购买的价格来看，97㎡户型18楼，带装修，折后单价1.2w左右，总价117w。照此价格计算，百万左右可以买到两房小户型。

瀚林澜山，碧桂园璟台对面，单价9000多，与2016年项目一期价格相比，只涨了几百块（因为拿地比较早，土地成本很低）。目前最小户型98㎡，单价仅9500左右，毛坯。

东市区其他项目比如美的顺城府，面积较大，总价稍贵，同片区内当然还有少量单位福利房项目（一部分作为商品房出售），东三环还有东旭骏城、碧桂园中南樾府，都能在100万内买到住宅。这个片区离市区不远，但受整体片区缺乏配套影响，房价整体不高。

（图为瀚林澜山一期）

呈贡和经开区：

本来就是一百万买房的区域，一手楼盘基本都能买到。（当然，呈贡，除了那个只有大户型房源的七彩云南第壹城买不到，其他的楼盘买不买得到更多是需要运气）

价格杀手：

米兰春天，东二环，精装准现房，单价1.1w，最小户型83平米，百万可以买到的，最靠近市中心的楼盘，【价格杀手】当之无愧。具体分析也可以公众号对话框输入项目名字可查看此前分析文章。

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