郑州万科四期价格暴跌（万科入郑8年26盘）

对于郑州万科，不盘不知道，一盘吓一跳。万科于2012年12月进驻郑州，一晃8年有余，仅在郑州已建和待建楼盘至少有26个，其中，今年主城区就有6个新楼盘将集中亮相，可谓“小宇宙”爆棚。郑州楼市已经从卖方市场转到买房市场，客户也经过了“外来的和

对于郑州万科，不盘不知道，一盘吓一跳。

万科于2012年12月进驻郑州，一晃8年有余，仅在郑州已建和待建楼盘至少有26个，其中，今年主城区就有6个新楼盘将集中亮相，可谓“小宇宙”爆棚。

郑州楼市已经从卖方市场转到买房市场，客户也经过了“外来的和尚会念经”的盲随阶段，特别是刚改和改善客户，更是只有“好“产品、”优“服务、”硬“质量才能获得越来越多购房者的认可，倒逼开发商从原来的“高周转”走向“精细化”，回归产品力，在精细化上做“严”要求和物业增值服务上下“苦”功夫。

从郑州近几年楼盘的交付情况来看，不管是外来的全国性大开发商，还是郑州本地开发商，从出现问题的整改态度和交房后的物业服务，万科还算是一个有“底线”的公司。

在经历了8年多的沉淀，万科对郑州了解得越来越深，新楼盘在产品创新、精装标准等方面也越来越贴近市场，截止到现在，万科在郑州的楼盘有：

龙堂、龙门、万科誉、万科城、万科广场、兰乔圣菲、大都会、世玠、世曦、云图、紫台、云城、星图、星辰、溪望、魅力之城、云庐、山河道、湖与城、航海未来城、未来时光、翠湾中城、古翠隐秀、理想星光、理想拾光园、北龙湖10号地。

通过以上楼盘来看，万科在郑州东、西、南、北四个方向都有建树；涉及物业类型有商业、住宅、公寓；有刚需、刚改、改善、豪宅；从二三十亩的小盘到四千余亩的大盘都有涉足。

万科之前多数楼盘主要四环以外，三环内的楼盘较少。如今，8年时间过去了，万科反而越来越回归主城区。今年上半年，万科在郑州就取得了7宗土地，是名副其实的“地主”，可以说万科在郑州的“小宇宙”终于在2021年爆发了。

不仅在有着郑州楼市风向标的北龙湖拿到了一块土地，又在市中心成熟区地方接连获取多块优质土地。

万科在主城区新摘取的土地、且即将入市的6个新楼盘，老赵逐一进行解析：

翠湾中城、古翠隐秀、理想星光、理想拾光园、未来时光、北龙湖10号地。

一、翠湾中城

惠济区老鸦陈城改项目，占地约3085亩，一期为安置区，约382亩；二期城改土地，约2703亩。

翠湾中城首期有42号（23亩）、43号（44亩）、44号（26亩）三块地，共93 亩，容积率都是4.2，总建筑面积约 26.16 万㎡。

项目规划为高层，对外宣称第四代住宅设计，在外立面上有创新，阳台错层设计，层高较高，可以花草树木，阳台分奇数和偶数层，高度6米。

项目位于江山路两侧，国基路以北，三全路以南，定位刚改、改善。老鸦陈城改项目东边是已经成熟的惠济区与金水区交界处，西边为京广快速路、郑焦城际铁路、净土园和贾鲁河。

江山路以东为璟曦园和悦曦园，由10栋31-33层的高层组成，户型面积为116平、128平、146平的三房和四房，精装，参考精装均价2W左右；

江山路以西是翠澜园，由6栋高层组成，产品面积为97平、110平、120平，精装，参考精装均价2W左右。

项目周边商业、教育配套较少，有惠济一中，目缺乏小学。距离3号线与4号线的换乘站大约1公里，属于泛地铁盘。周边有北三环、京广快速路、三全路主干道，交通较为便捷。

二、古翠隐秀

属于金水区张砦杜岭城改项目，位于经二路与红专路附近，与兴达合作，约占地41亩，容积率5.2，规划8栋30层高层住宅，户型面积115平起步，定位高端改善和刚改。

郑州古翠隐秀位于市中心金水核心板块，是继温州和杭州第三个“古秀”系列作品，杭州古翠隐秀在豪宅区申花板块，无论从总价、地段还是装修、配套都彰显出一个 “壕”字。

这个项目由两个地块组成，属于安置开发混合区用地。

30号地位于经二路西， 占地36亩，容积率4.9，总建筑面积11.8万方，其中9.23万方为安置房，约2万方商品房，这个地块的产品预计更倾向于刚改；

31号位于经二路东，占地41亩，容积率5.2，总建筑面积约14.2万方，其中安置房约2320平方，该地块更纯粹，预计是大面积、大平层的改善产品。

同片内申泰中原印象，房价2.8W，虽然万科古翠隐秀从位置上来说，不如中原印象，但万科的实力、口碑、物业明显占优。预计下半年入市，价格未定，参考精装价格3W左右。

项目周边企事业单位云集和省人民医院、肿瘤医院、胸腔医院等单位为邻，片区内客群的购买力强劲。

三、理想星光

惠济区王砦村城改项目，与民安地产合作开发，边角地块，呈三角形状，位于北三环南、铁东路东。

地块西侧紧邻是郑焦城际铁路，铁路西侧是占地400余亩的中储建材仓配中心；东侧是较早的住宅小区清华园。

地块较小，又是三角状，周边不是地铁线就是北环线，道路多为小路，所以在产品定位上比较考验开发商的功力。

项目占地约23亩，容积率3.99，规划了2栋33层高层+1栋20层小高层+1栋8层洋房，高层面积76-98平，洋房98平，定位刚需和刚改；

项目优势和劣势都很明显：优势是万科操盘、三环内；劣势是地块太小，景观、配套少。或许，正是基于这样的情况，万科才把面积做到了77-98平的两房和小三房，通过产品力和客群定位把劣势转化优势——万科、精装、三环内、小面积反而能获得刚需客户的青睐。

至于价格，南侧一个路口和昌花漾里的毛坯价格是1.2-1.3W，西边谦祥兴隆城1.4-1.6W，对于万科理想星光，目前精装价格未知，参考精装价格在1.7w-2w左右。

四、理想拾光园

二七区贾砦城改项目，碧水路南，灵山路西，玄月路北，与二七新区建投合作，约45亩，容积率3.5，安置开发、商业混合用地，定位刚需、刚改。

万科理想拾光园位于二七新区，周边新建住宅小区较多，有建业泰宏国际城、鑫苑国际新城、盛润运河城、绿地滨河国际城、招商天地华府等小区，属于比较成熟的板块，周边道路交通状况良好。

楼盘北侧距离南水北调运河约800米，西临板块内主干道大学南路，东侧是郑州南车管所。

地铁方面，大学路正在修建7号线，距离项目约1公里，属于泛地铁盘。

目前暂无更多的产品设计信息，关注@老赵说房指南，会第一时间发布。

五、未来时光

万科未来时光，位于杨金片区，杨金路北、经五街东。占地约80亩，容积率2.79，规划15栋16层小高层和1栋幼儿园，总户数1048户，纯小高层设计，两梯两户，精装交付。楼体外立面大面积使用玻璃，颜值高，品质感强。小区内规划了1400平方的会所，为小区业主提供更多的增值服务。

首开楼栋2#、8#、9#，两个面积131，143平，四个不同户型，客群纯粹，定位改善。

项目东侧是万科配建的市政绿地，将打造一个“时光公园”，这是万科提高溢价常用的手法，比如世玠和世曦都提前重金打造了一个“公园”，再往东七八百米就是已经升级改造过的贾鲁河及生态廊道。

项目的左右邻居是康桥东麓园，在项目对面，东南方向是永威山水苑，可以说这里将是未来杨金板块品质和改善小区和人群最为扎堆的区域。

目前周边缺乏知名度高的小学和初中。至于地铁，与远期规划中的20号线的站点较近。

目前项目正在排号，预计本月底开盘，参考精装价格2.1-2.3W。

六、北龙湖10号地

万科首次进入北龙湖板块，位于国基路北、龙湖中环西路东，南侧为凤山森林公园，北侧有一条水渠，再北边就是龙湖湿地公园。

项目占地约70亩，容积率1.7，限高24米，洋房产品。在6月3日第二批集中供地时摘牌，地价2793w/亩，楼面价24642元/㎡。

项目与北龙湖湿地公园及凤山森林公园隔路相望，生态资源丰富；与地铁4号线杨君刘和森林公园北两个地铁口距离差不多，都在六七百米左右，公共交通便捷。

万科北龙湖10号地，案名和详细产品设计还没有对外公开。根据北龙湖现有楼盘推测，面积段大概率会是140-180平，参考精装均价4.5W。

老赵作为一名从事地产行业16年的老兵，也期待着万科在主城区取得多块优质的土地之后，将为郑州楼市带来怎样的产品升级？又为郑州这座国家中心城市带来什么样的城市风景，让我们拭目以待。