夜西湖利群多少钱一包（巢哥探盘丨胶州）

最近，一位粉丝在后台留言：网友留言天泰幸福里现在均价9600，板桥华府说是最便宜的均价一万，金都馨城说8299，这三个项目自己住哪个值得买啊？我看房价都在降啊，现在适合买房子吗？虽然这三个项目各自属于不同的片区，但开盘时间却近乎同步，且产品

最近，一位粉丝在后台留言：

网友留言

天泰幸福里现在均价9600，板桥华府说是最便宜的均价一万，金都馨城说8299，这三个项目自己住哪个值得买啊？我看房价都在降啊，现在适合买房子吗？

虽然这三个项目各自属于不同的片区，但开盘时间却近乎同步，且产品设计相似度较高，难免让人看花了眼。

那么，现阶段究竟是遵循“买涨不买跌”的惯例而等待观望，还是做好甄选工作，挑选性价比高、升值潜力强的物业择机出手呢？

本着对粉丝负责的态度，巢哥亲自探盘了幸福里、板桥华府和金都馨城这三个项目，希望能够帮助这位粉丝拨开迷雾，并对当前的购房时机作出简要分析。

Part.1 天泰·幸福里

本次探盘由北至南，首站来到的是位于胶州西路的天泰幸福里。

天泰幸福里位于怡和家园南，嘉树园东，是天泰在胶州的第二个项目。位置比较好找，但从区位上来说亮点并不多，交通上主要依靠胶州西路和梧州路，路况大部分时间比较通畅。

生活配套上距离大润发和世纪驾车约10分钟，但这两个商圈的路况十分拥堵，好在项目周边居住配套已经比较成熟，足够保障日常生活。

环境配套上距离二里河公园步行约20分钟，目前二里河公园的景观改造已经基本进入收尾阶段，从规划来看改造后作为散步休闲的去处还算不错。

项目本身则是分为东西两区开发，总占地面积约58亩，建面10.6万方，容积率2，采用高低搭配。通过参数可以看出，项目体量并不算大，且定位要更偏向于居住属性。

户型设计也印证了这一点，销售面积为89-119㎡，主要面向片区的地缘客户和预算较少的刚需，置业顾问给出的均价为9100-9200元/㎡，但这个在价格在片区内的竞争力仍不算强，还是略有些虚高。

作为典型的刚需盘，我们就主要看一下项目西区主推的89㎡户型。

整体看来户型十分狭长，客厅+南向主卧，主卧飘窗算是亮点。但次卧正对入户门，私密性差；中间户的卫生间无窗，且正对着餐厅，动线紊乱。

小面积户型做套三，空间利用率和布局就显得极其重要，这套户型虽然利用率不错，但空间布局还需进行一定的优化。如果预算较为充足，项目的106㎡及以上的户型显然更值得选择。

Part.2 盈创·板桥华府

从天泰幸福里沿梧州路向南1.5公里，就是此次探盘的第二站盈创·板桥华府。

项目位于兰州路与梧州路交汇处，位置比较偏西。预售证还没拿到，据置业顾问介绍十一假期后开盘，预计均价不会低于1.1万，不知如此定价是不是梁静茹给的勇气。

开发商盈创实为胶州城投全资控股，项目占地约85亩，规划818户，容积率2.0，也采用高低配的布局。

周边配套上华润城算是最大的亮点，但最早建成也要在5年以后，今天就先不多做赘述。环境上往东步行十分钟是西湖公园，商业配套则主要依靠西部利群超市，距离比较近，整体上项目的配套条件要好于天泰。

值得一提的是，在置业顾问介绍项目时，最多的说辞就是“优质学区房”，并大篇幅的介绍周边的学校，对于不懂的购房者来说确实颇为唬人。但巢哥问及能否保证分到这几所学校时，置业顾问却打起了太极，声称到时候要以政府规划为准。

而实际上学区的划分必须要等新房交付，并且在城市建设配套审核通过后才能确定。

但从板桥华府的交房时间来看，划分学区最早也要等到两年后。这么早就打出“优质学区房”的称号，更何况两年后学区划定也不一定能上，项目如此宣传确实也不符《房地产广告发布规定》的要求。

户型方面，产品表现不错，覆盖了100-200㎡，我们着重看一下受众面最广、且项目主推的110㎡户型。

综合来看，该户型属于经典的套三户型，没有什么太大问题。三开间朝南，采光效果较好；动静分区，不足之处在于走廊浪费了使用面积，而且南向双阳台做了隔断，让业主在自住改造上少了一些可选择性。

Part.3 亿阳·金都馨城

离开板桥华府，向南至三里河，便来到了本次探盘的最后一站：亿阳·金都馨城。

相较于天泰和盈创，金都馨城的位置优势比较明显。项目位于澳门路和杭州路交汇处，北侧是三里河，西侧的利群福兴祥物流即将搬迁，将建设商住综合体。

本次亿阳加推的北区已是项目的最后一期，作为新城区的大盘，已经有2000多户入住。相较于期房的沙盘和样板间，金都馨城已经可以将项目实景展现在眼前，在胶州是一个不小的优势。

项目配套上距离新利群、宝龙、佳乐家都只需五分钟车程。

作为成熟社区的优势，三期南区旁有一所投资1100万的幼儿园，小学划分三里河小学、北京路小学，初中有十中、实验初中，距离胶州一中步行只需五分钟，教育资源配套属于胶州顶级。

在环境资源上，项目内部的绿化率高达40-45%，在整个片区都是首屈一指。外部环境距离三里河遗址公园一路之隔，和三里河公园相贯通，形成了胶州市区最宜居的景观带。

巢哥探盘当天正好恰逢项目开盘，从现场情况来看确实比较火爆。巢哥也和几个购房者简单聊了两句，发现这次开盘有不少购房客户都是老带新，也侧面反映出前期项目的口碑确实比较不错。

还有很大一部分客户则是冲着8299元/㎡起的价格而来，巢哥认为小高层不到9000的价格，对于这个地段来说，可以说是诚意十足。

户型方面为85-140㎡，覆盖购房群体较广，我们主要看一下项目这次开盘加推的主力小高107㎡和132㎡户型。

这两个户型均为经典的元宝户型，设计十分方正，全明户型+三开间朝南+贯通式大阳台联通客厅卧室，视野开阔，活动空间大。

107㎡户型动静分区，经济实用，132㎡户型套卫设计，干湿分离。这两个户型均比较经典，硬要说缺点的话就是132㎡户型的走廊浪费了一些面积。

Part.4 综合点评

从户型来看，板桥华府和金都馨城的主力户型均采用了经典设计，也从另一方面反映出市场对于这类户型依旧有着较高的认可度。天泰幸福里虽主打实用，但是89㎡户型设计的并不合理，106㎡以上户型设计的还不错。

从位置和配套上来看，金都馨城已是深耕新城区多年，配套已经完善和成熟。这次北区的开盘也成为了亿阳万人社区的最后一块拼图，是此次探盘三个项目中位置和配套表现最好的项目。

盈创板桥华府位置也不错，但配套上更多的是远期规划，项目主打的“学区房”概念其实也并不成立，如果是为了学区房而选择置业的话，则需要三思而后行。

天泰幸福里主要面向地缘客户，所以升值空间比亿阳和盈创要差一些，但好在周边日常生活配套已经较为成熟。

综合来看，对于刚需和预算较少的购房者，亿阳和小户型和天泰是你不错的选择。如果生活气息浓厚的老城能勾起你的情怀，可以选择天泰；如果看重升值潜力和成熟的配套，可以选择亿阳。

对于改善和预算充足的购房者，亿阳和盈创则各有千秋。如果不考虑价格的话，盈创的叠拼会是你的最佳选择；若果考虑到价格因素，亿阳的优势便要大得多。

其实相较于去年行情疯涨时的一房难求，如今房价下降后，如何选房子确实成了更令人头疼的大事。

所以最后巢哥在这里要再次提醒诸位，在买房时一定要按耐住那颗躁动的心，只有多比多看，按图索骥，才能选到真正适合自己的房子。