九悦江南价格暴跌（新出让地块如何抑制类住宅）

“限酒令”很可能已经在路上。那么对于已经在销售的类住宅，“限酒令”会助推酒店式公寓市场吗？滨江·同协金座事实上，从去年开始，作为限购后住宅的替代品，杭州的酒店式公寓市场就异常火爆。而杭州开始购房摇号后，无需摇号的酒店式公寓近期成交异常活跃，

“限酒令”很可能已经在路上。那么对于已经在销售的类住宅，“限酒令”会助推酒店式公寓市场吗？

滨江·同协金座

事实上，从去年开始，作为限购后住宅的替代品，杭州的酒店式公寓市场就异常火爆。而杭州开始购房摇号后，无需摇号的酒店式公寓近期成交异常活跃，价格也节节攀升。

一酒店式公寓上周末开盘

单价超4万元仍热销

日前，位于滨江的某酒店式公寓首次开盘，其超过4万元/m2的单价并不算低，但当天人气依旧火爆，现场到访近千组客户。

原本酒店式公寓的开盘现场都是投资客居多，而这一次，却出现不少刚需自住者的面孔。

在杭州工作三年的小龚告诉记者：“现在热门楼盘都要摇号，也不一定能摇到；二手住宅价格超过新房，性价比太低。我反而会选择酒店式公寓这样低总价的产品，在我看来，LOFT更适合年轻人居住，产权40年我觉得并不重要。”

吴先生则一次性购买了两套。他说：“本来最佳选择是买住宅，但摇号之后，投资客的机会变窄了。最近身边很多高净值朋友说要在滨江租房子，我想买酒店式公寓作为投资也不错。”

据了解，滨江区的高新企业较多，酒店式公寓租金高的甚至达到7000元/月，租金回报率较为理想。

地段好的酒店式公寓不但租金回报率高，其整体的价格也在往上升。中国指数研究院数据显示，2017年滨江区的酒店式公寓成交均价在32000元/m2左右，但今年以来，酒店式公寓已经涨到41000元/m2左右，涨幅明显。

二手酒店式公寓

成交量明显增加

作为商业产品，酒店式公寓市场以新房买卖为主，二手酒店式公寓的买卖由于税费相比住宅要高得多，成交并不活跃。但是，随着购买酒店式公寓的自住人群增加，其二手市场也开始活跃起来。

豪世华邦的数据显示，4月以来，排名前十的热门二手小区有较多酒店式公寓出现，这在以往并不多见。例如在4月的第一周，位于萧山的九悦江南排在热门成交小区第九位，一周成交了5套房源；4月的第二周，下沙的酒店式公寓金沙居排名第三，共成交了11套房源。

豪世华邦下沙店的经纪人时鹏告诉记者，今年以来下沙的酒店式公寓成交都比较火热。例如金沙居、保利湾天地、中豪七格等酒店式公寓小区，都十分受欢迎，尤其是3、4月份，这些热门项目几乎每天都有成交，月成交量都超过30套。

二手酒店式公寓成交火热，价格也水涨船高。例如滨江的中赢康康谷，2015年首开的均价在21000元/m2，而今年4月份的二手成交均价已经超过了30000元/m2，涨幅超过40%。

另外，像保利湾天地去年上半年二手房均价还仅有8000元/m2左右，现在均价已经达到了15000元/m2，涨幅高达87%。时鹏告诉钱报记者：“可以明显感觉到年轻小夫妻购买酒店式公寓自住的比例有所增加，他们一般经济条件有限，价格便宜的住宅又有太多人摇号，中签概率低，所以退而求其次选择了酒店式公寓。”

酒店式公寓作为商业项目，二手房买卖需要交更多税。以一套总价150万元的酒店式公寓为例，假设其买入时的价格为120万元，二手买卖时需缴纳增值税16800元，契税为45000元，个税是15000元，一共需缴纳税费76800元。[计算公式为：增值税是（成交价-买入时的价格）×5.6%，契税是成交价×3%，个税是成交价×1%。]

虽然税费较昂贵，但比起新房或二手住宅目前的价格来说，酒店式公寓的总价仍然占优势，且可以按揭。

严控“类住宅”后

优质存量酒店式公寓变稀缺

新出让商地对于“类住宅”的严控，会助推存量酒店式公寓市场吗？

有开发商认为，“限酒令”对于存量酒店式公寓市场将是一大利好：“未来或许还将有一波小幅度的上涨空间。”

从此前流传出来的征求意见版本看，后续出让的商地在出让文件中，或将写明“不得建酒店式公寓”。如果没有写明，也将设置限制条件，包括可能会写明分割转让的最小面积为200m2，还有限制高度4.2米等硬性规定。一旦这些政策落地，意味着接下去小面积、层高4.78米以上、可以做成“双钥匙”的LOFT很难再有增量。

“双钥匙”是目前一部分酒店式公寓市场的卖点，即LOFT产品中一个入户门，上下两层独立分开（有两扇门），相当于一套房子能当两套租。这样租金回报率也会大大增加。如前文所述销售火爆的滨江酒店式公寓，正是设计了不少层高4米79的“双钥匙”房源。

同样是双钥匙的产品还有滨江同协金座，项目位于同协路与华丰路交叉口，主力户型36~60m2，层高也达到4.79米。且该项目可以做到上下水电分户，做到真正意义上的“双钥匙”。外立面是玻璃幕墙配铝板和干挂石材，小区里有蓝宝石恒温泳池以及热带风情棕榈园林，是滨江集团按照住宅标准打造的酒店式公寓项目。

在户型上大做文章的龙湖西溪天街，4.78米的可变“双钥匙”设计，66m2的LOFT户型，最多可变4房，加上下双卫设计、6.3米超大阳台，相当于120m2的生活空间了。

“限酒令”一旦出炉，不受限购、不用摇号、地段佳、配套完善的酒店式公寓产品，或将更加成为市场上的“香饽饽”。