一刀是多少钱（别为了省几毛钱）

2019年终于过去了。新的一年刚刚开启，无论是租房还是买房的，刚交房的还是已经入驻几年的朋友，都逃不过一件事——交新一年的物业费。少则几毛一块，多则五块十块，参差不齐的物业费背后，也代表了层次不齐的物业水平。沉浸在房地产行业多年，见过了无数

2019年终于过去了。

新的一年刚刚开启，无论是租房还是买房的，刚交房的还是已经入驻几年的朋友，都逃不过一件事 —— 交新一年的物业费。

少则几毛一块，多则五块十块，参差不齐的物业费背后，也代表了层次不齐的物业水平。

沉浸在房地产行业多年，见过了无数关于物业引起的各种问题和纠纷，甚至闹到小区的滞涨和滞销。

物业有多重要？绝大多数可能都没领悟到。

一.你对物业了解多少？

在我们眼中，物业公司从概括的角度可以分为三种。但要声明不是从类型分，而是从性质、经营方的角度而分，三类分别是：

自营物业、品牌物业、野鸡物业。

第一类自营物业，市场占比最大。一般指的是开发商自己成立的物业公司，有可能不同名，但一定是自家兄弟。比如万科的万科物业、恒大的金碧物业、碧桂园、融创、华润、保利等等都有同名的物业。包括地方稍微有些规模的体量的开发商，其实都有成立自己的物业公司，我们翻一翻，中国房地产企业100名，至少有90家都有自营的物业公司。这些物业虽然仍有好有差，但其实平均水平尚可。

第二类则是品牌物业，品牌物业既可以是独立物业公司，也可以是开发商旗下既服务自己品牌小区，还能把自己的物业输出到其他相对实力较弱较小的楼盘里，比如太平戴维斯、世邦魏理仕、长城物业、珠江物业这类的公司，以及万科、绿城、龙湖、金地、金科、碧桂园、之类的品牌。这些物业相对优质，虽然可能没了自己服务自家项目的补贴，但大多数还不会太差。

第三类野鸡物业比较好理解。名不见经传，物业公司资质低，收费却和市场一样价，为了只服务某一个小楼盘，专门成立的物业公司，经验少管理水平差，处理问题不及时，有些连正经的资质都没有，只有保安和保洁。更有甚者，干一段时间还会卷钱跑路。这类物业，却是数量最庞大的一个部分，毕竟中国房地产这些年来，大开发商优质物业，放到整个市场房海里，只是很小的一个数字。

二.那物业是怎么构成并运作的呢？

一个完整的小区除了有数十个倒班的大门保卫以外，还需要配备巡逻保安。而保洁口的保洁岗位数量与保安岗相当。除此之外，还需要有负责检修的工程部，负责接待对接业主的客服部，以及人事、行政、财务、出纳等等多个部门，以及所谓的综合管理部也就是管理整个物业公司的部门。

一家优秀的物业公司，不仅仅需要一个完整的人员结构，重要的是有完善的管理制度，以及优秀的领导进行管理，而大的物业公司多年、多个项目的经验累积。才能高效的完成整个小区以及业主对于物业的需求。

但事实上来说，大多数物业其实都是赔钱的，大集团的自营物业多数有集团对项目的额外物业费补贴。而小的房企、小物业公司显然没有这个收入来源。

原本就经验不足，效能低下，又没有补贴来源，这也就是为什么，小的物业公司收了同样的物业费，甚至黑掉了所有的广告费，却依然不能达到大公司物业同样服务水平的原因。

三.你是富人思维还是穷人思维？

说到物业费，我想起来了一个前几年的亲身经历。一家10多年楼龄的洋房小区，由于小区时间比较久远，当初定下的物业费仅几毛钱一平米 。偌大的小区，亭台楼阁俱全，显然维护成本很高，可能收到的物业费却寥寥无几，各种各样的成本，随着时间的推移都在迅速上涨，物业公司对外公布说要上调物业费，被业主严词拒绝。

于是，那个小区的公共区域更新、修葺的频率越来越低，到如今几乎是一个停滞的状态，物业除了打扫卫生，就是巡逻看门，其他什么都不管。

房价自然也没有出意外，一个当初亭台楼阁、鸟语花香的洋房小区，还没有隔壁的刚需高层卖的上价格。

有个网上的段子，不知道你们有没有听过，说：

富人业主群不怎么说话，但有什么问题，有人出钱有人出力，有人法律援助。和睦，相敬如宾。

中产业主群十分活跃，聊的都是做什么生意，换什么车，又去哪投资了房，娃送到哪里留学，互相吹捧，其乐融融。

而穷人的业主群更活跃，每天都有领头人，带领大家抵制交物业费，除了家长里短，喝酒抽烟，剩下的便是请各位邻居投票、拼夕夕上砍一刀。

说这个没有黑谁的意思，其实在物业费这个事情上，穷人思维和富人思维截然不同。

穷人的思维，无论多少都觉得物业费高。

面对自己刚买的房子：什么？物业费这么贵？怎么不去抢啊，隔壁楼盘才多少钱，大家围权啊，找开发商要求降物业费啊。

而面对自己已经住进去的小区：什么？这么高的物业费，你就管这么点事儿。明年不交了，有本事去起诉我。什么？还想涨价？做梦吧。

而富人的思维，却会觉得物业费不够高。

特别是高净值人群，在大城市住过后，在中高端物业小区住过后，深知物业的重要性。

面对自己刚买的房子：这个楼盘物业费收的不高啊，物业服务水平会不会打折、掉链子啊？

而面对已经住进去的小区：人工都在涨，但这物业费没啥变化，要盯紧点物业，物业水平可敢下滑，不然就麻烦了，实在不行，涨点物业费也成。

穷人思维下的物业小区，物业收费越来越难，钱不到位，水平自然下降，一分价钱一分货是亘古不变的道理。水平越差业主越不愿意交钱，来来往往，恶性循环。

相反，富人思维下的小区，虽有一小撮人拒交、欠缴物业费，但整体比较配合，定期涨价也比较顺利。小区维护的好，业主也愿意交物业费，同样来来往往，却是正向循环。

看到这里，肯定很多人在骂我，你个开发商走狗，鼓吹涨物业费！

别急，请把后边的也看完。

四.物业只差几毛钱，房价却差几十万

其实刚刚那个老洋房小区的案例已经够明显了，物业费难以为继的小区显然很难拿出足额的服务水平。

当小区维护不及时不到位，日积月累的口碑将如洪水猛兽一般，吞噬你本该上涨的房价。优质的业主纷纷搬离，图便宜的客户陆续进入，再次陷入下一轮恶性循环。

而相反，维护较好的小区，优质的物业小区，拥有富人思维主导的小区，由于维护及时得当，房价跑赢大盘，甚至逐步在同片区楼盘中拉开差价，成为首选楼盘。

要知道好的环境原业主本就不舍得搬走，本就少量的二手房挂牌，加上优质的口碑环境，让大量的需求，不断推着房价往上走。

毕竟二手房不像期房，讲究的是眼见为实，直观的感受，决定了购买者的心里。

物业好有多重要，这个事情肯定还有人质疑。是不是别的，比如位置、学校、商业、交通等等其他原因，是小区实际领衔涨价的原因。

我不知道，你有没有听说过一句话：物业一换，瞬间涨价几十万。

在其他任何都没有变化的情况下，物业一换，整个小区应声上涨，则成了物业重要性的铁证。

比如：

江苏南京，升龙天汇，物业换成了绿城，没几个月，一平方涨了五千。

同样南京，紫金华府，物业一换，业主在群里互相庆祝，大户型上涨百万。

浙江杭州，倾城之恋物业换成了万科，一年不到，结合大行情，上涨竟然高达40%。

河南郑州，一小开发商新小区，滞销已久，引入万科物业，剩余房源瞬间盘活。

……

这样的例子，比比皆是，每个城市都有很多的例子，在此就不一一举例。

五.结

概括来说，拒交物业费是穷人思维，这个是不争的事实。只会促使恶性循环，如果物业还没有烂到一定程度，即使按时缴纳物业费，以及配合早期较低的物业费顺利涨价，才能保证小区维护的系统性完整性。

别因为省了那几毛钱，丢了本该有的几十万，要知道那些是本该属于你的钱。

至于物业实在是烂，成立业委会弹劾更换物业，才是上策。

物业一换，房价立刻上涨几十万，并不只是说说。

既不交物业费，又不推动物业变革更换，显然那些财富只能与你终身无缘。