玻璃幕墙多少钱一平（小区实勘测评）

幸福说龙湖天曜是位于东二环板块的纯商业属性楼盘，由龙湖地产打造的倚靠晋安湖景观的商务办公风格综合体。总占地有61亩，共承建3栋38-76平SOHO类产品、79套联排商务公馆及少量沿街商铺，部分朝南产品可观赏晋安湖风景，临近东二环泰禾广场，很

幸福说

龙湖天曜是位于东二环板块的纯商业属性楼盘，由龙湖地产打造的倚靠晋安湖景观的商务办公风格综合体。总占地有61亩，共承建3栋38-76平SOHO类产品、79套联排商务公馆及少量沿街商铺，部分朝南产品可观赏晋安湖风景，临近东二环泰禾广场，很适合商务办公及作为商业会所使用。接下来由幸福里测评官给大家带来详细分析。

楼盘亮点

a.名企龙湖地产打造，品牌实力殷实，品质较高。

b.现已竣工，2022年12月交付，实景交付效果看得见。

c.紧挨晋安湖，东南向湖景视野较好。

d.临近东二环泰禾，周边商业、办公氛围好。

楼盘槽点

a.项目沿湖景观尚在修缮，视觉效果不理想。

b.项目周边公交路线暂未通车，人气尚显不足。

楼盘分析

开发商项目由龙湖地产投资开发。龙湖集团于1993年成立于重庆，连续9年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，主要打造品质中等偏上的楼盘，在福州东二环、五四北、仓山、长乐等地已开发有多个著名项目，是近几年新进入福州地产竞争中发力较大的开发商，在榕城亦赢得了口碑。龙湖天曜也延续了龙湖地产开发的高要求，楼盘整体品质较高。

物业

项目采用龙湖自持物业。龙湖物业成立于1997年，曾在中国物业服务百强企业综合实力排第九名，服务质量位于前十，在全国的交付都有口皆碑。

福州市区目前仅五四北项目交付，交房后服务质量收获较多好评，整体体验感良好。据一些业主反馈，龙湖物业管理严格且服务意识强，这也是该项目一大亮点。

社区体量

项目地块是纯商办属性，容积率为2.6，由于规划有商业别墅，因此相比于普通商办楼盘，该社区整体密度较低。

项目共有1310套SOHO、79套商墅和37间商铺，覆盖了较为全面的商办各类产品；随着交付使用，社区内部的商业氛围就能渐渐自成体系。朝南SOHO产品及部分商墅能看到一线晋安湖景观，坐享了板块内较为稀缺的生态及湖景资源。

楼栋建筑

项目整体沿湖而建，楼栋结合行列式布局朝南及朝东南分布，尽可能地增加了可观湖景的产品套数；SOHO产品楼栋都在离湖最近一排，沿用龙湖设计的传统，配备了高端全落地玻璃幕墙，整体外观简洁时尚，较契合高端商务综合体的定位，各楼层采光及观景效果也很好。

项目距离湖边约40-300米，仅一条马路及一个摩天轮之隔，大部分产品几乎没有视野及采光遮挡；但部分分布在商办高楼北面的商墅会受到较大影响。

车位情况

该项目共设置1118个车位，车位配比1:0.8，规划了人车分流；对于没有大型商场的商业社区来说，车位是足够的。项目产品多适用于自持办公及租赁办公，购房者对于车位的持有需求不太紧迫，后期较多购房者应该会选择租赁车位代替长期持有。

绿化情况

龙湖地产在园林绿化打造方面的口碑是较为出众的，已交房楼盘的园林交付效果受到了业内一致好评。龙湖天曜依旧采用多重园林景致装点商墅区，并在商办公寓高层间搭建了600㎡的空中花园，创造新式、健康办公环境；除此之外，项目门口就是近2000亩晋安湖公园，可对项目内部绿化做开放式延展；整体绿化品质可见一斑。

交付标准

项目全毛坯交付，对于SOHO及商墅产品，购房者可结合自身需求、喜好打造成理想的使用空间，装修灵活度高。只是商墅使用面积较大，装修起来会耗时耗力一些。此处提供样板房实拍图供参考装修效果。

配套分析

交通配套

项目周边的公交站点较多，目前已预设好，但由于摩天轮施工等原因暂未通车；现有最近的公交站点是“香开新城”站，距离项目约600米，已有8条公交路线通行；而距离项目最近的地铁站点约为1.3公里；未来随着项目门口多个公交站点启用，项目购房人乘坐公共交通出行还是比较方便。

若自驾出行，则从项目出发往北约500米可对接化工路，往西约1公里可以上二环快速，往南约500米可对接福新东路。整体来说，项目周边的出行都较为便捷。

商业配套

项目北侧约500米即为大型商业综合体一一东二环泰禾广场，可满足从轻简到高奢等不同档次的消费、休闲需求。而项目自身也配备了37间沿街商铺，购房人日常基本生活购物非常方便。

医疗配套

项目距福建省儿童医院约2公里，该医院是按三甲标准开办的儿童综合医院；距福建省第二人民医院东二环院区约1.7公里，此为三甲医院分院。两所大型医院距项目车程均在5分钟内，看病、保健、体检非常便捷，购房者可享受近距离医疗配套。

休闲配套

社区门口约50米即为近2000亩的晋安湖公园，这是东二环地标性生态资源复合场所，可供休闲、锻炼、观景，惬意之至，是工作之余的休闲好去处。

发展潜力

产业情况

板块所在区域规划有占地210亩的晋安湖中央商务区，但仍处于详细规划阶段，落地时间待定。加上上一次土拍将之前规划的两幅商业用地变更为商住用地，并最终流拍，也让中央商务区的前景不甚明朗。

但项目自身及周边大体量的SOHO、写字楼、酒店，也构成了一个中型商务区，在此商务办公的人群逐年上升。

未来规划

项目可享受到晋安湖公园发展的红利。市科技馆、市群艺馆、市少儿图书馆新馆，三大馆都选址于晋安湖畔，环绕晋安湖将形成集健身、文化教育、科普、休闲娱乐为主题的“公共文化圈”；

可以说项目周边配套在不久的将来会重磅升级，发展潜力较大。相信未来环湖沿线会出现住宅、商办、商铺等多种业态联动发展的局面，利好明显。

热门户型分析

代表户型1

约38㎡一室/2梯26户

户型介绍：小面积商住公寓，可以灵活设计。

户型优点：户型格局方正规整，没有多余边角和空间浪费，空间利用率高。小面积低总价，小规模办公很合适。

户型缺点：北向没有开窗，空气流动效果较弱。

代表户型2

约76㎡一室/2梯26户

户型介绍：大面宽短进深公寓，空间利用率高。

户型优点：南北方向均有设置窗户，开窗可使空气流动更顺畅，整体布局大面宽短进深，采光面开阔，上下层可分别设置卫生间，使用方便。

户型缺点：楼梯占用面积较多，二楼通透性略差。

楼盘对比

近几年东二环板块商办楼盘较少，目前东二环泰禾广场(东区)的二手SOHO和阳光城榕心未来的一手SOHO可以同龙湖天曜形成竞争关系。

东二环泰禾广场(东区)的SOHO区位优势明显，离地铁站约400米，楼下就是大型商业综合体，各种业态的商铺都有，并且已交付多年，办公及商业氛围浓郁，但是整体采光和视野效果较差，户型设计有点局促且不规整，空间利用率稍低，产品力方面是不如龙湖天曜的，加上项目房龄较旧，价格比龙湖天曜低约5500元/㎡。

阳光城榕心未来位于化工路和福光路交叉口，靠近东三环，区位相对较差，但近地铁；也是一个纯商业项目，打造的SOHO产品主力面积段为19-57㎡，整体面积更小些。特点是三栋楼围合成社区，有中央绿化，但也因此导致多数产品朝向偏离南北轴，比较影响套内采光和使用，景观效果也不如龙湖天曜。但是单价比龙湖天曜SOHO少了近7000元/㎡。

龙湖天曜既有小面积SOHO产品，也有大面积商务会所，可满足不同层次的用户需求。加上项目紧邻晋安湖，可享受湖景资源。主力户型设计优，空间利用率高，多数产品采光及视野佳，是板块内较优质的商业项目。

以上项目各有优劣之处，是追求性价比还是追求高品质，需购房者综合考虑自身情况做出选择。

购买建议

龙湖天曜项目由龙湖地产开发，秉承一贯的精品路线，整体定调偏高端，坐拥一线晋安湖景资源，辨识度较高，在一众SOHO楼盘中特点突出。

该楼盘不仅是纯商业项目，并且产品种类丰富，可满足不同规模的自用及商务办公等需求。项目临近东二环泰禾广场，板块内办公氛围已较为成熟，在福州的知名度也比较高；随着晋安湖公园及周边地块进一步开发，周边配套会更加完善，商务氛围还将迈上新台阶，而利好也已在逐步落地中，发展潜力较大。

项目所在板块开发力度比较大，部分购买后自用的人群可将SOHO改造为中小规模公司总部；有商务会客、自用办公等需求的人群，可入手。对办公环境有高追求、喜欢湖景的人群，这个项目尤为合适。

适合人群：追求品质、喜欢湖景的人群；需要办公场所、有商务会客需要的人群。得到较大的提升，能快速通达闽侯县中心城区、高新区以及福州市区。