金桂树价格（怎么跳出）

作者丨林渊来源丨房乐美房产联盟（flmAgent）时间进入到2019年，对于中国人口危机的预警愈渐频繁，中国人口结构的问题也愈加严峻，一旦人口红利消失，对于中国经济的打击是毁灭性的。但矛盾的是，我们一方面呼吁大家警惕人口流失的严重性，一方面

作者丨林渊来源丨房乐美房产联盟（flmAgent）

时间进入到2019年，对于中国人口危机的预警愈渐频繁，中国人口结构的问题也愈加严峻，一旦人口红利消失，对于中国经济的打击是毁灭性的。

但矛盾的是，我们一方面呼吁大家警惕人口流失的严重性，一方面又刻意忽视城市人口流失的普遍性。

临近年关，如果此刻你已踏上回家的归程，那么“买房了吗？”和“要不要返乡置业？”或许是你需要认真考虑的两个问题。

今天渊某就想从人口流失和城市收缩这个方面，和大家聊聊返乡置业的正确打开方式。

01

城市人口与规划的矛与盾

我们说到“未来城市”，第一时间会想到北上广深，这些大城市可以说是中国数百城市的学习样本，在城市扩容、未来规划上，只有一个指标——大。

尤其是中国现在的城市化率只有58%，而从58%到70%才是中国房地产持续发展的战略窗口期，有充足的数据支撑各个城市规划者坚信未来，人会更多，城会更大。

中国地级市283个，县级市374个，总共超过650个城市，但是在每个城市的规划局提交的下一个十年规划中，看见的都是宽敞整洁的新城、双向六车道的城市快速路、飞跃南北的跨江大桥、连通新老城的地铁轻轨……

在这一份份城市规划中，当局者看见了触手可及的业绩，普通百姓看见了城市未来十年飞速发展的宏伟蓝图，似乎所有人都信心满满，这座城市，人口增长是自然而然、毫无疑问的既定事实。

在国家发改委的一项调研中发现，截至2013年底，全国各省市（包括县级市）规划有超过3000个新城新区，其中有20个省份中，平均每个市至少有一个新城新区，最多的沈阳规划有19个，而广东平均每个市有1.78个，山东其次，有1.37个。

2016年，这份数据更新后显示，省会城市平均一个城市规划4.6个新城（新区），地级城市平均每个规划建设约1.5个新城（新区）。

要达到这些新城、新区的预期规划目标，总共需要住进去34亿人口，这是个什么概念？也就是中国目前人口的2.5倍，地球人口的一半吧。

与无限膨胀的美好规划相对的是更多的城市正在逐年收缩。

通过对比2010年和2016年的《中国城市建设统计年鉴》，会发现这样一个变化，从2010年到2016年，在剔除掉因行政区划变化而增加或减少的50个城市后，剩下的633个城市中有246个城市的人口密度出现下降（即2016年与2010年城市人口密度比小于1），占38.86%。

绘制到地图上，是这样的：

幸运的是不是所有人都陷入在盲目的乐观中，清华大学建筑学院的龙灜教授在对比了大量的中国各城市人口数据后，提出了一个概念——

“城市收缩”

这也是我们这篇文章要讲的主题之一。

在具体解释这个概念之前，我们先来看看龙瀛教授的报告中，几个触目惊心的数字：

2000-2010年，10年时间，180个城市人口流失。全国共有5万个乡镇和街道办事处，2000-2010年，超过1万多个办事处的人口在流失。

PS：为什么选择2000年和2010年做对比？因为这两年分别是第五次人口普查和第六次人口普查。

PPS：为什么选择街道办事处为调研目标？因为只有在设市的城市才有街道办事处这样的单元。

02

城市收缩的典型性与普遍性

“城市收缩”一词，最早是德国学者Häußermann和Siebel于1988年首先提出，用来描述城市发展过程中长期存在的人口大量流失现象。

而后不少学者对其进行了量化，最终收缩城市国际研究网络（SCIRN）给“城市收缩”下了一个最终定义：

人口数量在一万人以上的人口密集区，至少两年以上在大区域内面临人口流失，同时正在经历经济转型以及结构性的危机。

城市收缩现象可以说是城市化进程中不可避免会出现的现象。

城市收缩现象并非中国独有，事实上这一现象正在全球蔓延，最新的数据显示，有13%的美国城市区域以及54%的欧洲城市区域正在经历人口的收缩，包括东亚的日本、韩国，很多地区也在发生大面积的人口流失。

下面这张夜光影像虽然只能反映社会经济的综合强度或密度在下降，但是，基本上跟人口流失呈现出很强的正比例。

城市收缩现象最为典型的例子即德国，也是第一个发现这一现象的国家。

1990年10月3日，东西德合并。次年，原东德GDP暴跌近30%，之后四年，超过250万个就业岗位消失。突如其来的经济衰退出乎了所有人的意料。

东西德合并所产生的体制上的变化重创了原东德，短时间内大量国企私有化，计划经济体制突然转舵自由市场经济，导致原东德的经济结构土崩瓦解，大量人口迁入西德各州。

如果说德国是因为政治原因导致的城市收缩，那么美国著名的铁锈地带（Rust Belt）城市群则是因为经济结构的调整导致的城市收缩。

19世纪后期到20世纪初期，美国中西部因为水运便利、矿产丰富，成为重工业中心，钢铁、玻璃、化工、伐木、采矿、铁路等行业发达。匹兹堡、芝加哥、底特律等工业城市也一度空前繁荣。

自从美国步入第三产业为主导的经济体系之后，这些地区的重工业纷纷衰败。很多工厂被废弃，厂房机器渐渐布满了铁锈，因此被称为铁锈地带，简称锈带。

如今“铁锈地带”已经泛指工业衰退地区。德国政府资助项目Shrinking Cities证实：全球范围内人口超过100万的450个城市地区，总体上失去了原来人口的十分之一。

论原因，首先是经济结构的调整，老工业基地集中反映了聚集经济的缺点，比如土地和劳动力的高成本和新增业务空间的缺乏。

同时，技术创新也使得企业越来越自由，交通和资源对区位的影响力下降，越来越多的企业搬出了老工业基地。

这些大规模的经济结构改变，造成了欧洲地区的“去工业化”，美国的“锈带”也属于这一情况。

而在中国，东北地区的多个工业城市，也因为因资源枯竭而陷入经济衰退与人口流失的泥淖中，被称为中国的“锈带地区”。

03

十不存一的江西与中部崛起的江西

中国的城市收缩现象与上面讲的几个例子又有不同。中国土地之辽阔，人口之密集，经济之增速都是独一无二的，这也导致中国城市收缩的原因非常复杂，不过大致可以分为以下几类：

第一种是结构性危机收缩城市，比如曾经的林业资源型城市伊春，就面临着陷入资源危机而不得不调整产业结构的困境。第二种是大都市周边收缩城市，比如说北京周边的三河、高碑店，成都周边的都江堰等。第三类是比较常见的欠发达的县级市，比如天长、龙泉、合山等。第四类是边境偏远城市收缩，如根河、额尔古纳、哈密等。最后一类是数据调整型的收缩，这类城市因个别年份下降的明显被列入数据调整型的收缩，这类城市的代表是景德镇。

那么江西的情况怎么样？

首先很庆幸，江西暂且不虞会出现上述几大典型收缩现象，但不能说江西的人口流失问题就不存在了。相反江西的人口流失问题还很严重。

2017年末，江西省常住人口4622.1万人，人口净流出约80万人，仅次于安徽。河南、海南和四川，位列第五位。十年时间，人口流失近700万，居全国第二。

全省11个城市，有9个城市均出现不同程度的人口流失，其中赣州人口流失最为严重，净流失近120万人，人口流失率11.96%。

不过要说人口流失率最高，还是鹰潭，13.8%；上饶稍次之，13.55%。

在这份表格中我们可以发现，全省仅有南昌和景德镇的人口保持净增长。

看完了人口数据，我们再来看看江西近几年的GDP变化情况。

最近全国各个省份都陆续公布了2018年度的GDP数据，其中江西省2018年GDP为21984.8亿元，增长8.7%，增速居全国第4、中部第1！

PS：这个数据不是渊某瞎吹的，也不是江西政府瞎报的，这个数据已经过国家统计局核定。

其中省会南昌以3717.91亿元远超江西省其他城市，排名第一，大家可以看看下面的具体数据：

在江西统计局1月28日发布的2018年江西各设区市主要经济指标中，我们可以发现，南昌市地区生产总值（GDP）为5274.67亿元，同比增长8.9%，总量列全省第一，增长非常迅猛。

写到这里，有一个结论已经呼之欲出了，那就是江西最近几年的发展势头非常好，大有后来居上，中部崛起的趋势，而作为江西省会的南昌，不仅在人口增长方面独撑大梁，在GDP的贡献上更是中流砥柱。

相反，江西其他城市的形势就显得不那么乐观了，前有人口流失问题亟待解决，同时经济发展出路也迷雾重重。

渊某曾经在文章“失去的那些年·江西篇”中很坚定的表露了对江西未来发展的看好，这次也还是会继续为江西站台，江西未来的前景已经明朗，省会南昌的发展道路也同样很清晰，但此外的其他城市，尚有诸多问题未解难解。

如果你同渊某一样，看好江西的发展，想要押注江西未来五年、十年、二十年的经济腾飞，那么通过“返乡置业”的方式参与进这场崛起之战中，应该是你最佳的选择。

这也正是渊某开篇提到的，本文的目的，就是希望通过人口流失和城市收缩这个方面，和大家聊聊

04

返乡置业的正确打开方式

2017年之后，中国房地产行业的几个特定旺季，比如金九银十，都不同程度地显露疲态，而随着大量资本涌入二三线城市，“返乡置业”这个词开始朝着红黑的路线狂奔而去。

说起这个词，第一印象都是坑，但最终又都躲不开真香定律。为什么？

因为“返乡置业”这个命题，确实是个真命题，是有正解的，但是想解出来，很难。诸如以下这些解法，就是最常见的错误。

隔壁村的二娃从北京打工回来，为了娶媳妇在村子两百里远的县城买了栋两室一厅。县城的小花从上海打工回来，不想再一个人北漂，拿着几年的积蓄，在县里的新城区买了个50平的小公寓。

错解还有很多，我们选择的“乡”不应该是惯性思维中的“家乡”县城，所谓“返乡置业”不是为了让你耗尽所有积蓄，从乡村搬到县城，也不是从县城搬进没有特色产业支撑的三线小城。

正解是降维打击和打破在哪买哪的观念。

也就是所谓的：

一线打工，二线买房。十年积蓄，省会置业。

降维打击的核心在于如何正确的降维，从一线城市降低到五线城市那不叫降维，那叫混的太次。

如果你在一线，那就降到二线，如果你在二线，那就降到三线，尽自己的能力只降低一个维度，才是有价值的降维，哪怕你的钱可以在县城买洋房，只能在二线省会买两房，也一定要买在二线省会。

大部分人有一个思维误区，就是安土重迁，在哪买哪。

绝大多数人手里有资金，要买房，几乎都是选择自己所生所长或者所熟悉的地方，这是一个非常需要打破的观念，只有打破这个观念，你的资产保值升值才不会听天由命。

以最基础的县城置业来说，如果你确实没有能力买省会，那就去对应市区，如果能力介于之间，那就去省内第二大城市。

不论你是北漂还是深漂或者其他各种漂，相信你最大的梦想就是能留在北上广深，即使够不上一线城市，够不上他们的卫星城，退而求其次的选择也应该是二线省会城市。

比如江西，南昌。

如果你是江西人，你返乡置业的选择，有且仅有一个——南昌。

对于习惯了北上广深动辄五六七八万的房价的你来说，南昌1万5的均价可以说和捡大白菜没什么区别了，那么南昌这么多楼盘，我们应该怎么选择？

把改善作为刚需，把未来规划视作落地醇熟。

简单讲，就是选择还在规划中的新城，选择三房以上的改善户型，毕竟你返乡是为了结婚生子的，两房，怎么住？

至于为什么选择商业配套都还没发展起来的新城，理由也很简单，我相信大部分在今年选择返乡置业的人来说，买完房子仍旧会回到北上广深继续拼搏几年，等到5年后你荣归故里之后，彼时的新城早已配套醇熟。

前些天渊某根据2018年度南昌各楼盘榜单做了一个盘点，其中重点介绍了一个楼盘，不仅夺得了三榜第一，更是6年蝉联榜首。

无论是从价格、户型、城区规划、商业配套、品牌调性这所有方面来说，都是毋庸置疑的最佳选择。

融创·望江府

望江府位于九龙湖新城省府核芯，为政府主导、政策倾斜的新区核心，拥有九龙湖板块最成熟的生活娱乐及教育、交通配套。

地铁2号线南路站、大岗站、生米站、九龙湖南站四个站口，10分钟直达高铁西站；

育新学校、南昌外国语学校高中部；南昌大学第2附属医院红角洲分院、江西省妇幼保健院红谷滩分院；

国体中心、绿地国际康养度假休闲区、滨江国际温泉城、玖珑文化创意谷、梦江南文化旅游小镇、启迪科技城、江西国际贸易金融港；

万达茂、主题乐园、海洋乐园、电影乐园、滨湖酒吧街、国际酒店群、外滩商业街……

超百亿商业体争先抢滩，潜力一览无遗。

社区篇

望江府的社区整体规划上强调中轴对称，取意传统文化门第大宅的尊贵大气。

以轻奢大气的入口、中轴景观线路、多重雅致院落，构成整体一轴三园六进院落、街、巷、坊景观空间主框架，尽显尊贵现代气质。

艺术风格大门、大型水幕景观、镜面水幕墙及小型喷泉水景优雅靓丽。

阳光花园架空层景观绿化，1000米漫步道，400米臻彩跑道，以绿篱为分隔，构建多重庭院景深，每一处都是风景。

喷泉、流水、做工细致的门楼、镂空背景墙、精心挑选的大银杏树和金桂树。院子里砖红色与米黄色理性交织，颜色深浅搭配，简洁大气，调性端庄典雅。

户型篇

超大进深客厅，雍容气派空间

客餐厅连接，长方形空间格局，双厅（客厅+餐厅）超大尺度进深，尽显大气奢华的气质。

大客厅的设置，让你拥有自己的私人影院不再是一个梦，客厅、餐厅一体化设计，直通超大景观阳台，空间不再拥挤，释放强大的空间感，雍容大气。

超大景观阳台，眺望远方美景

7.2米超大的景观阳台，让阳光透过窗子，大片大片地晒在客厅内，阳光无处不在，清晨，上午，黄昏，下午，清风无时不来。

超宽的开间赋予了这个阳台更多可能性，不仅可以作为瞰景高台、空中花园，亦可化身娱乐休闲区，会客露天茶室……

看书、下棋、喝茶，享水天一色美景，宛如度假般的生活方式，只要您愿意，生活就能随时“亮”起来。

在超大景观阳台摆上一张摇摇椅，来上一份下午茶，眺望窗外中庭的美景，给心灵来一次洗涤。

不仅如此，更惊喜的是这个超大的阳台直接连通客厅和次卧，至于连接的次卧的阳台部分，下文小禾将会提到。

次卧动静分宜，私属一片天地

在主卧已经有了3.3米的开间宽敞情况下，次卧也保持了约2.9米的开间。

次卧在设计考虑到了如果家里拥有老人或者小孩的情况下，作息时间与子女的作息时间不同的情况下，采取了动静分离的考虑。

重点来了，如上文说到的，这间次卧是直接与超大景观阳台相连接的，大大增加活动区域，同时宽大的阳台又提供了极好的采光，这是小小飘窗远远不能媲比的。

在房间内直接可以眺望窗外中庭的美景，让视野充满属于自然的颜色。与主卧相邻距离不远，也可以很好的照顾到老人或者小孩的起居。

独立私密书房，韬晦生活志趣

书房是家庭的“文化中心”，学习和进修已成为家庭生活的主要组成部分，书籍的存放、学习环境的创造、电脑的应用都要求有一个独立的功能空间。

现代社会需要加班的人越来越多，家庭和工作需要兼顾，很多人选择带上电脑回家加班，这时有一个安静独立的区域，加上良好的自然采光和通风条件，加班加点至少环境也是舒适的。

并且住宅视线开阔，每幢楼均带有特色入口花园(标配仪式入口、观景点、休息点)、组团花园，从每幢楼下的入口花园均可快速进入中心大花园，几乎都可以享受大气的赣江景观。

楼底架空层设置亲子、休憩、棋牌交友、有氧运动等多功能休闲娱乐设施，让业主在自家楼下就可以享受邻里交流、运动健康、亲子互动的全天候休闲生活。

小禾以上的介绍不能及望江府真实体验之美好的十分之一，融创在这次的户型设计中处处透着创新，在分区设计和细节上都藏着设计师的灵巧心思。所谓打造高端舒适人居绝不仅仅是一句口号，而是望江府每一寸的建造细节中的极致追求。

但如果仅仅是只是因为融创的户型而被打动，可能有小伙伴要说小禾这篇广告太草率了。我们都知道买房子，一半看户型，一看配套。而配套中的重中之重就是物业了。高端社区的差异都体现在了物业的水准上。

社区周边的商超可能一年就换好几个运营商，划分的学校小孩上不了几年也就毕业了，但是物业，是要伴着你在这个社区一直到天荒地老的。

物业篇

望江府使用的是自持物业——融创物业，相比于其他知名物业比如万科、新力等也丝毫不逊色。

在中国百强物业中始终处于前20名，并且连续三年在重庆高端物业服务市场占有率第一。

融创物业融创确立了以“零距离、零时差、零干扰、零死角”四大细腻的服务标准，打造臻生活高端生活。小禾还特意了解一下这个四个服务标准。

四个“零”的服务标准是什么？

零距离 服务、安全零距离

在客户集中出行和活动的密集时间内，在园区主出入口和其他关键位置安排值班理，面对面交流、处理您提出的问题；日常管理人员“走动式”办公，深入一线了解您的需求。每周一次经理开放日，负责人现场零距离进行服务接待。

在安防方面使用了三重智能安防系统，电子围栏装置，可进行防护保障安全，全方位的监控装置，各出入口设置门禁管理系统，让家人居住放心，安心。

另外，小区内密布电子巡更系统，作为周界电子防护，视频安防监控，可视对讲，门禁控制管理的补充，打造高标准的安全社区。

零时差 7 X 24 小时全天候服务无时差

坚持主要服务项目 7 X 24 小时不间断的全天候物业服务，及时受理、准点到达、限时完成、省时服务，急业主之所急，零时差为业主排忧解难。

同步业主作息时间无时差：剪草机施工总选在 9 点以后，当大部分业主离家工作后，才开始进行小区园林的美化修剪。业主下班回家时园林已焕然一新，便能尽情欣赏如诗如画的园林美景，同步业主作息时间。

零干扰 专用呵护专属生活

清理楼层垃圾也不会干扰到业主。保洁员会坐专用电梯上下楼，并错开电梯使用高峰。楼道里随处可见的是干净整洁，在美的环境里畅通出行心情才更美。

回避式社区深度打理：其他如社区花园的深度打理、社区消杀等服务，也会避开业主的生活区域，不影响老人散步或是小孩玩耍，创造健康良好、不受干扰的生活环境。

零死角 清洁维护零死角

安全、优美的社区环境需要更深度打理和维护。对生活区域、社区花园的细节处，以及车库及通道的全系空间，无论是看得见还是看不见的地方，都投放消杀药物全面消灭四害，都日复一日毫不懈怠地清洁，所到之处一步一盛景、一景一诗意。

每一个“零”背后都是执行着严格的制度，让每个在望江府的业主们放心。

这份看得见的品质生活源于看不见的守护，融创物业人采用“隐形化”的服务方式，在社区各个角落辛勤地工作，在平凡的岗位上默默地付出和守护，如同春雨润物细无声，并不会侵犯打扰您的生活。

— END —

文丨林渊

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