科技改变生活 · 科技引领未来
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100万人民币能在越南买到多少套房子？在我们的印象中越南一直是落后的国家，通人民币与越南官方货币越南盾的惊人汇率，也常常被编成各种段子进行调侃。不过调侃归调侃，在越南100万人民币可能真的买不到什么好房子。就拿越南的首都河内来说，房价平均为
100万人民币能在越南买到多少套房子？
在我们的印象中越南一直是落后的国家，通人民币与越南官方货币越南盾的惊人汇率，也常常被编成各种段子进行调侃。
不过调侃归调侃，在越南100万人民币可能真的买不到什么好房子。
就拿越南的首都河内来说，房价平均为每平米4万元，甚至在一些区域房价更是达到了6万元每平。
类似于越南的一些二线城市房价也达到2.5万元每平的程度，结合越南人均年收入3000美元的现实，究竟谁才是越南地产购买的主力军？
答案是中国人。
01 被中国大妈盯上的越南房地产
“中国大妈”一词经常被用来调侃中国中年女性无与伦比的资本角力能力，毕竟这一群体在黄金扫货的过程与华尔街的资本大鳄正面相抗，且不落下风。
2018年，类似的一幕正发生在越南这个国家。
彼时在越南胡志明市西贡证券的营业大厅内，股民正在为不断上涨的股价而欢呼庆祝。
但是中国的大妈们却在越南一边享受着美景，一边忙着“扫楼”。
对，你没听错，中国大妈又将自己的注意力放在了越南房地产市场。
为此越南的一些媒体还整理出了一份数据来佐证这样的观点。
越南媒体在数据中指明，在过去的数年时间内，日本和韩国人才是越南房地产购买的主力军。
但是在2018年这一情况却发生了变化，中国炒房团的强势介入似乎在宣告着自己才是真正的主力。
于是乎，在越南的两个著名城市河内市和胡志明市，中国的炒房团沿着这两座城市对越南的沿海城市进行南北夹击。
长达3260公里的海岸线上出现的最多的是中国炒房团的身影。
越南这个东南亚小国为什么正在成为房地产投资热土呢？
一些中国的炒房客给出了自己的理由，他们觉得现今的越南与改革开放初期的中国有着太多的相似之处。
而今中国发生的巨大变化，似乎都在无时不刻地坚定着这些炒房客的决心。
如东盟、APEC、WTO、“一带一路”，越南在国际化这条道路上开启了山寨版的“改革开放”。
不过中国的炒房客对越南有如此恐怕还由于越南目前正处在巨大的人口红利期，据越南2016年公布的一组数据显示，越南目前15-64的劳动人口占比达到70%。
而这样的数据无疑与2003年的中国极为相似。
从前的我国是世界工厂的代名词，但是如今这一头衔正在悄然转移到越南头上。
所以现今中国这些炒房客的心理很容易理解，当初赌对中国国运的他们想在越南再一次复制这样的成功。
而那些错过中国腾飞机遇的，无疑将这次飞往越南的机票看作是改变自己命运的密匙。
02 野蛮生长的越南房地产业
2019年越南全年的GDP总量为2600亿美元，遍观越南的发展历程，外资在其中的作用无疑是不可磨灭的。
这一点在房地产行业尤为突出。
通常来说外资是钱、人才和技术的代名词，随着外资的不断涌入，越南的房地产市场犹如幻灯片进行着各种切换。
不过由于战争的原因，越南进行改革开放的时间比中国要晚一些，所以直到2005年这个节点，越南的房地产市场才初具规模。
在越南2006年加入WTO之后，越南的公寓在外资的作用下一度达到1600美元每平。
虽然与现今的价格相比，当时的房价似乎不值一提，但是在当时这样的房价已经超过了工薪阶层能承受的极限。
可见在越南有很多地产的销售对象明显不是针对越南本国人的。
2009年，对于越南的房地产行业来说应当是一个转折点。
担心房产泡沫的越南政府迅速对房价进行调控，使得公寓的价格重新跌回1000美元一平。
但是随之而来的是越南房地产的销售低迷，银行出现了大批坏账。
也就是在此时越南政府想到了一个新的办法，他们决定放宽外国人在越南购房的限制。
自2015年后，越南重要城市胡志明市的房价每年都要经历20%以上的涨幅。
这么看来越南的房价似乎正在处于新一轮的繁荣期，不过这些繁荣却是外国资本带来的。
据机构CBRE的统计，越南的胡志明市在2018年住宅的销售均价为1714美元每平，而这一年销售数量则为31083套。
不过有人的地方就有贫富差距，胡志明市的住宅均价虽然是1714美元美元，但是豪华住宅的均价却早已突破了5518美元每平。
作为对比的是，胡志明市工薪阶层每年3000美元的收入。
那么来自中国的炒房客真的能通过这次“赌国运”来借助越南房地产的春风吗？
在房地产行业一直流传着这样一句话：房地产在初期靠人口，中期靠土地，至于在后期则要靠金融。
从人口来看，越南目前的人口结构中，青壮年占比高，劳动力价格还处在极低的阶段。
至于从城镇化角度来看，根据2018年的数据越南目前的城镇率仅为36%。
而如此低的城镇化率，在未来将会成为推动越南房地产市场发展的重要因素。
至少从目前来说，胡志明市的土地供应是稀缺的。
2018年胡志明市的新房供应量为4万套，而这样的数据已经是连续四年减少了。
值得一提的是在2018年的一场推介会上，越南的地产中介在宣传时，直接将越南河内的位置标注为“北京”，胡志明的位置标注为“上海”。
而越南人则普遍认为胡志明市的第二区就是下一个上海浦东。
截至目前，外国人投资胡志明房地产中来自中国大陆地区占比30%，排名第一。
第一个吃螃蟹的人固然是勇士，但是勇士的结局会美好吗？
金同远