沈阳奕聪花园价格暴跌（当沈阳新楼盘的价格撵上了星河湾）

关注“沈阳房哥”，看最适合沈阳人的买房经验曾几何时，星河湾是那么鹤立鸡群：房价是周围楼盘的2倍、远在三环外房价却超过了二环内的新楼盘。去年星河湾二期开盘，均价20000。而同期的二环内，很多品质盘的价格也望尘莫及。铁西的旭辉雍禾府、龙湖天宸

关注“沈阳房哥”，看最适合沈阳人的买房经验

曾几何时，星河湾是那么鹤立鸡群：房价是周围楼盘的2倍、远在三环外房价却超过了二环内的新楼盘。

去年星河湾二期开盘，均价20000。而同期的二环内，很多品质盘的价格也望尘莫及。铁西的旭辉雍禾府、龙湖天宸原著，和平区的中海和平之门堂頌、奕聪花园，沈河区的越秀星汇云锦、金地宸颂，皇姑区的中粮龙玺祥云、中海寰宇天下......这些市内五区响当当的高端品质盘价格全部远低于星河湾。凭什么三环外一个“鸟不拉屎”楼盘，价格比市内还要贵？原因只有一个：星河湾做的是豪宅产品。

豪宅产品为什么贵？

豪宅的开发成本远超所谓的品质楼盘。我们拿星河湾与目前单价差不多的越秀星汇云锦作对比：

两个楼盘的单价相差无几，但是地理位置相去甚远。越秀星汇云锦地处二环内金廊核心区域，浑河岸边、公园相伴。而星河湾远在三环外，配套尚且不足。如果产品相同，那房价一定相去甚远。星河湾贵就贵在他很“豪”！

装修：全屋吊顶、大理石地面、各种护墙板和壁纸、每个卧室配备一个洗手间、豪华厨房等等等等。装修的豪华不仅体现在室内装修上，还体现在园区的配套上。2层高的豪华入户大堂、园区水系环抱、各种绿植、超大的楼间距等等等等。

隐性豪：星河湾的层高是3.3米，28层封顶。而普通住宅则是层高2.9米，33层封顶。牺牲5层也就意味着少卖了很多房子，这部分成本必然转嫁到房价上。

这些因素综合到一起，铸就了星河湾房价在浑南的一骑绝尘。星河湾二期看盘均价20000，而邻居恒大御峰、恒大盛京印象、保利紫荆公馆都楼盘价格都在10000以内挣扎。但是，2019年事情好像起了变化。

起了变化

前几天，房哥写了浑南莫子山拍地的文章：浑南地王诞生 | 中海半山变整山 | 莫子山是下一个长白岛？剖析了新市府和莫子山板块的地价和房价问题。虽然新市府板块房价账面价格上看，新市府的地价并不高，丁香湖、于洪新城、东湖、张士的地价都要高于这里，然而这里的开发商还需要承载着市政配套建设的重任。政府人才周转房、配套学校等基础配套都需要成本投入和土地支撑，这部分费用是高昂的，却被很多人忽略，如果将配套的成本折算到地价中，实际新市府的地价并不低。

于是，我们看到新市府莫子山板块的新楼盘一个比一个贵。这不仅仅是开发商定位走向了高端，同样是因为实际拿地成本非常高，其实开发商的利润率并不高。

不知不觉间，新市府莫子山板块的新楼盘价格已经悄悄接近了星河湾。

• 绿城留香苑单价直接跳涨到17500元/㎡，清水洋房；
• 中海半山华府大洋房单价接近20000元/㎡，精装洋房；
• 恒大四季上东精装洋房单价18500元/㎡，精装洋房；
• 龙湖舜山府16000元/㎡，清水洋房；

星河湾装修标准5000元/㎡，我们给打个折4000元/㎡，减掉装修，清水的星河湾单价估计在16000-17000元左右，价格基本泯于众盘了。星河湾不可能卖清水，那样他就不赚钱了，装修是重要的利润点。但是如果自己装修的话，花4000元/㎡也未必能装出人家的效果。

新市府莫子山区域的新房价格越来越贵，主要在于开发商实际拿地成本较高、开发商越来越注重品质升级、市场比较火，高涨的需求推升新市府的价格。

为啥比不过

星河湾作为豪宅产品，价格之所以被普通住宅赶超有如下几个原因：

1，面积太大，受众小。

最小200㎡，四百万起步。这是个很纯粹的圈层，受众起码是中产以上的购房者才会考虑来此置业。而反观普通楼盘，100多平的户型，还有小高、洋房、叠拼等产品。最便宜一百多万就可以买一套。

2，地价较低。

星河湾拿地时间较长，地价成本较低。政府不会允许开发商坐地起价，只能乖乖接受限价。这也是为什么新拿地的开发商都在做升级产品，而老地皮新开发的楼盘却依然是老产品。

3，开发商的本地落地。

星河湾的口号是每个城市只有一座星河湾。好处是稀缺，缺点就是品牌落地不行，品牌知名度低。万科、华润等大开发商在沈阳经营几十个楼盘，每个区域都有他们的楼盘。口碑和知名度明显高于星河湾。

而这种现象绝不仅限于星河湾一个楼盘或者新市府一个区域。老牌楼盘正在被一个个新盘超越：

嘉里雅颂阁是嘉里的三期产品，作为老牌产品，我们都知道无论是地段、价格，雅颂阁都完爆南塔地块，而价格却只有“区区”30000，而南塔地块新产品龙湖天奕却会是35000起跳。老牌产品新世界河景房3万/㎡，而金地峯汇价格也不逞多让，单纯论地段价值，新世界肯定会优于金地峯汇。

不以价格论英雄

相比传统老牌盘，新地块，新产品也有自己的需求人群，而且甚至更多。品质升级、户型升级、园区升级都是他们的产品内核。大部分人买房子还是图个喜欢，而不是分析这些乱七八糟的问题。没有一个楼盘是不能买的，不能单纯以价格论英雄，关键是你的需求是什么？而大部分人根本不知道自己的需求，他们的需求就是什么都要。面面俱到的房子不存在，即使你买到了沈阳最好的房子，还是会纠结这个价格去南方买好不好。

所以购房前找张纸，把你的需求按优先级一项项列出来，比如：

你觉得这8项都满足你心意的房子有吗？几乎没有！而有些人甚至能列出20项自己关心的问题。你莫不如把这些需求点从重要到次要排个序，然后只选前三项，剩下的不考虑或者少考虑。你才能选到合适的房子。