上海二手房价格走势（交易趋冷）

来源/上海证券报在房地产调控政策持续影响下，一手房向二手房的价格传导作用在上海变得愈发明显，房价正在逐步回归合理。国家统计局15日公布的2018年70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，4个一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为

来源 / 上海证券报

在房地产调控政策持续影响下，一手房向二手房的价格传导作用在上海变得愈发明显，房价正在逐步回归合理。

国家统计局15日公布的2018年70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，4个一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.3%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨1.4%。70个城市中，上海、厦门两个城市的二手住宅销售价格环比下跌。其中，上海二手住宅销售价格环比下跌0.1%。

上海二手房有价无市

从事金融行业的杨先生最近很是焦虑。由于孩子的出生，杨先生跻身“改善一族“。此前他看中了一套800万元的房子，他仔细一算，他现有房子值460万元，卖掉之后，再加上100万元现金，可以支付800万元房款的首付。所以他就订下了房子，并挂牌了自己的房产。

谁知，两个月过去了，自己的房子仍然没有卖掉，不得已，他将房价直降60万元，但是依然卖不出去。

“其实我这房子的地段不错，离地铁近，又是电梯房，楼层也好，但就是卖不掉。”他表示，前前后后来看房的人中，诚心想买房的人也有，只是这些人也面临需要卖掉自己房子置换而自己的房子同样卖不掉的问题。

从事房产中介生意的王老板说：“现在上海二手房真得很难做，自己的两家门店一个月下来就成交两三套房子。

丰庄附近60至70平方米多层3楼的房子2017年9月时成交价格大约5.2万元/平方米，现在只有约4万元/平方米，下跌了近25%！某二手楼盘房东最初挂牌1100万元的房子，现在降价200万元依然无人问津！”

“我们这边的二手房房龄大多是1997年至1999年的，其实前期已经跌过一轮，本来已基本稳住了，但近期房价又开始下跌了。”面对下跌的市场，王老板颇为无奈，“近期成交的情况与以前还有一个非常大的区别就是现在全款买二手房的人越来越多。买卖双方有价差怎么办？简单啊，杀价！杀到不用贷款为止！哈哈。”

由于创业的需要，尹先生将自己的自住房挂牌出售。他的房子的地理位置虽然不算特别偏僻，但也非区域中心，因此不是太好卖。

为了能够顺利成交，只要一看到同小区房屋出现降价，决心卖房的他就立刻加码降价，以确保自己的房子始终是该小区最便宜的房子，但是两年过去了，他的房子依然在出售中。

二手房不仅难卖，想要租出去也不容易。

公司白领小李说：“我的一个朋友在浦江镇有套品牌开发商的3房想要出租，挂了一个月，居然只有一组客户去看。”

王老板说，由于成交量极为有限，现在越来越多的房产中介从业者选择离开，转做其他谋生。

二手房交易降至冰点

上海链家市场研究部监控的数据显示，2018年8月，上海全市二手房共计成交1.57万套，环比下跌2.90%；其中，二手住宅成交1.35万套，环比下跌3.41%。这是自6月份以来，二手市场连续第三个月成交量出现下降。

新房市场因为7月、8月的补偿性供应高峰而出现成交逆势上扬，但二手市场连这样的补偿性高峰也没有出现，反而因为受到传统的季节性因素影响而更为低迷。

与去年同期相比，今年8月的二手住宅成交量有所上升，但是在历年同期的成交中，依然处于低位，甚至只有2016年同期销量的26%。

二手房价格指数已“阴跌”9个月

“地量”已在影响价格。从二手房价格指数这个指标来看，上海二手房价格指数已经连续9个月环比下跌。

上海二手房价价格指数走势图如下：

据上海易居房地产研究院最新统计，2018年7月，上海二手房价格指数为3921点，环比下降0.18%，同比下降1.88%。自2016年3月开始的这轮调控历时两年多，上海二手房月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩，上海二手房价成交价格如期下跌。

专家说还处于降温通道

今年1月至8月上海二手住宅月度成交套数具体情况如下图：

数据来源：上海中原地产

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年二手房成交分为两个节奏，上半年基于新房新增供应偏少，一些急于买房的客户只能转向二手房市场，3月至6月的二手房成交量相对大一些。但是二季度末上海新房供应不断提速，市场出现“跷跷板”效应，客户被新房吸引，逐渐转向新房市场，二手房成交因此进一步承压。与此同时，二手房的议价空间开始扩大，由3%至5%向10%逼近。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，上海的二手房市场量缩得很小，基本上是从2016年四季度开始就一直处于量能偏低运行的状态。

今年前8个月上海二手房市场的成交量同比略有好转，但仍处于偏低的水平。二手房价格则呈现小幅下跌的态势，这其中又分为两个阶段： 2016年四季度到2017年上半年，上海二手房价格处于高位盘整状态；2017年下半年开始出现小幅下跌，最近跌的态势略有扩大。

杨红旭认为，当前上海二手房市场很明显处于降温通道。这其中一方面是由于政策调控的原因，另一方面是市场内部也有调整的自我需求，过去两年这一波上涨幅度都比较大，市场需求透支，需要重新休整。