松紧贷款收缩，利率走高，房贷新政短期松紧影响不大

近日央行发布消息，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。房贷利率松紧度受到市场关注。

从流动性角度来讲，也要松紧贷款适度，也要基本上稳定。我们看流动性方面，主要是看市场利率是不是平稳，整个的超额准备金水平是不是合适，各方面的指标是不是在合理的范围内，这就是我们对“松紧适度”的考量。

记者了解到，8月以来，松紧贷款收缩，利率走高，南昌楼市首套房贷利率已普遍回升至上浮20%，银行放贷速度同时放缓。业内分析，此次房贷政策调整，短期内对个人房贷影响有限。

房贷利率松紧贷款挂钩LPR

8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，家庭住房贷款利率计算方式发生重大改变。此前多年，房贷利率由基准利率加折扣比例组成。

公告规定自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(简称LPR)为定价基准加点形成。贷款市场报价利率(LPR)是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心为贷款市场报价利率的指定发布人。每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心网站查询。

稳健的货币政策、贷款松紧适度这样的表述，主要是针对金融货币政策支持实体经济而言的

按规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。当前最新的长期LPR是8月20日公布的4.85%，即首套房贷利率将不得低于4.85%。一个“基点”是万分之一，二套房贷利率加60个点，即利率不低于5.45%。在此基础上根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行金融机构，再结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。即个人房贷最终的利率松紧度，将由国家指导标准加上各省把控点位再加银行评估点位累计决定。

一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR，最短可“一年一调整”。公告规定，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

松紧贷款收缩，首套房贷利率却已普遍上浮20%

2019年上半年，全国首套、二套房贷利率开始松动，下调趋势一直延续到6月。此后，全国首套和二套房贷利率开始上调，7月依旧有小幅上涨。融360大数据研究院监测数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨0.02%;二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨0.01%。

看房3个月后，南昌市民朱先生选定高新区某楼盘一套三居室新房，签订购房合同时，朱先生一再争取，还是被银行告知，其房贷利率需执行基准利率上浮20%的政策，比半个月前上调5个百分点。

我爱我家总经理助理常国涛告诉记者，今年以来，跟随全国市场步调，南昌房贷利率同样在年初出现过松动，正因如此，南昌楼市迎来3、4月销售小阳春。8月以来，南昌房贷利率再次普遍回升，截至目前南昌首套房贷利率普遍上浮20%，至5.88%;二套房贷利率普遍上浮25%至30%。以100万元20年等额本息贷款为例，基准利率4.9%的总还款额约为157万元;利率上浮15%至5.635%，总还款额约166.9万元;利率上浮20%至5.88%，总还款额约170.2万元;利率上浮30%至6.37%，总还款额177.1万元。

与此同时，放贷周期出现延长。据常国涛介绍，一套房屋贷款，在办理完他项等相关手续后，此前银行一周左右即可放贷，现在这一周期放缓至两至三周，“整体放贷时间，由此前的一个月放缓至45至60天左右。”

新政短期对房贷影响有限

目前，南昌首套房贷利率为基准利率4.9%上浮20%，即5.88%，相当于LPR4.85%加103个基点;二套房贷利率为基准利率4.9%上浮25%，即6.125%，相当于LPR4.85%加上60个基点后，再加67.5个基点。这是否表示，新政执行之后，房贷利率将有下行空间?

业内人士分析认为，尽管新政之后执行国家指导标准的LPR利率有所下降，但在“住房不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。

由于新政之后的住房贷款利率松紧度可以每年有一次根据最新LPR报价调整的机会。长期看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，松紧贷款利率将延续下行趋势，相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，从而带动贷款利率下行，对减少借款人的综合利息支出或是利好。