成都恒大曹家巷广场开盘价格暴跌（真降了）

这两天跟一位购房者朋友聊天时，我发现一个问题：伴随着仁恒滨河湾、悦玺等新房的预售，成都楼市“两极分化”似乎变得越来越严重。“捂盘侠”一出江湖便引得众多追随者争相亮出房票，“万人摇”的盛大场面好似一场比武大会，不光要靠厚实的家底增强装备，还要

这两天跟一位购房者朋友聊天时，我发现一个问题：伴随着仁恒滨河湾、悦玺等新房的预售，成都楼市“两极分化”似乎变得越来越严重。

“捂盘侠”一出江湖便引得众多追随者争相亮出房票，“万人摇”的盛大场面好似一场比武大会，不光要靠厚实的家底增强装备，还要拜一拜各路神仙，让自己有中签的运气！

然而另一极，成都二手房市场却像看台下穿金戴银的白面书生，徒有“价高”的虚名却鲜有人问津。

甚至这位先后陪跑了天誉、天悦、滨河湾的朋友开始想要放弃：

不考虑二手房吗？

羡慕嫉妒

惊叹的我

无奈陪跑烦恼的她

不考虑，二手房不好卖的嘛

因此，在今年成都的楼市环境下，有人快乐也有人痛苦。

快乐在于一旦抢到这些接连拿证的优质神盘，与区域内二手房的剪刀差相比，瞬间就能赚上百万。（这样简单且枯燥的快乐恐怕只有有钱人才懂）

痛苦在于多数人还只是徒有房票+资金，晋级名额确定后或许就注定了在这场比赛中仅仅只能陪跑，然而这种痛苦是有钱都解决不了的。

三环内新房鲜有，购房者却始终不愿将目光施舍给二手房，于是不少中介表示：“近期业绩平平。”

根据安居客数据显示，成都7月二手房均价为13517元/m²，6月二手房均价为13528元/m²，环比上月下跌0.08% ，同比去年同期下跌4.15%。

那么7月，成都主要区域内哪些热门小区二手房价格跌了呢？

01 锦江区

锦江区7月二手房均价21137元/m²，6月二手房均价21077元/m²，环比上月上涨0.29% ，同比去年同期上涨24.58%。

房价下跌主要小区：

仁恒滨河湾、绿地锦天府、天誉、中粮鸿云等热门小区二手房价处于上涨状态，东苑、首开龙湖天璞为锦江区二手房价下跌最多的小区。

主要小区点评：

华润翡翠城：位于成都南二环，紧邻东湖公园，商业、教育、公园等生活配套完善，生活氛围浓厚。去年它的二手房价就直逼3万，目前安居客2.8万、链家2.4万的二手房价格个人认为不算太高。小区在我喜欢的区域中排名前三。

02 成华区

成华区7月二手房均价16000元/m²，6月二手房均价15951元/m²，环比上月上涨0.31%，同比去年同期下跌0.51%。

房价下跌主要小区：

富丽花城、金科一城、融锦城、上古天地、锦府等二手房价上涨。其中锦府上涨最多，为8.74%，7月二手房均价为10444元/㎡。

主要小区点评：

锦府：锦府最近一次开盘为2018年10月11日，当时新房精装价格为1.35~1.5万元/㎡，刚需中签率为39.47%。7月二手房价显示为10444元/㎡，在新房价格基础上还要低几千元，但锦府的二手房源仅有一套，考虑业主紧急出售等原因，价格不具有说服力。但如果其二手房价格果真为10444元/㎡，建议可入手。

03 武侯区

武侯区7月二手房均价17461元/m²，6月二手房均价17464元/m²，环比上月下跌0.01%，同比去年同期下跌0.13%。

房价下跌主要小区：

蓝光雍锦世家、绿地GIC等二手房价上涨，但都不明显。

主要小区点评：

蓝光雍锦世家：位于武侯区永盛南街8号，为成都本土房企蓝光打造的雍锦系产品。项目距离地铁3号线红牌楼站500米左右，与地铁7号线武侯大道站直线距离约1公里。后期预计将推出142㎡、225㎡高层房源，目前其在链家的小区二手房参考均价为32905元/㎡，可以再等等新房。

04 高新区

高新区7月二手房均价19949元/m²，6月二手房均价19970 元/m²，环比上月下跌0.10%，同比去年同期上涨20.73%。

房价下跌主要小区：

中德英伦联邦A区、誉峰、融创Nano公馆、雄飞新园名都等小区二手房价上涨。

主要小区点评：

北大资源颐和翡翠府：位于高新区红星路南延线与应龙路口交汇处，距离1号线天府五街站与6号线观东站直线距离均为1.4公里左右。去年10月份摇号之后，以7.01%的中签率清盘，当时清水参考均价为12800元/㎡。目前楼盘已无新房可售，目前链家该小区的二手房均价为26024元/㎡，远高于去年10月份的新房价格。

05 青羊区

青羊区7月二手房均价19847元/m²，6月二手房均价19794元/m²，环比上月上涨0.27%，同比去年同期上涨2.12%。

房价下跌主要小区：

长虹和悦府、太行瑞宏金沙城、恒大翡翠华庭、青羊万达广场等二手房价微涨。

主要小区点评：

长虹和悦府：位于青羊区光华大道一段，距离地铁4号线中坝站直线距离300米左右。2013年8月17日开盘的长虹和悦府是长虹置业在城西光华片区打造的第一个住宅产品，虽然其位于西三环外，但周边教育、商业等配套充足，与万达广场仅有一街之隔。目前链家显示该小区二手房参考均价为20770元/㎡，不过考虑要在城西置业的可以再等等西派浣花。

06 温江区

温江区7月二手房均价11165元/m²，6月二手房均价11175元/m²，环比上月下跌0.09%，同比去年同期上涨5.81%。

房价下跌主要小区：

恒大城、恒大未来城、蓝润光华春天等小区二手房价上涨。

主要小区点评：

蓝润光华春天：位于花都大道于凤凰北大街交汇处，距离地铁4号线凤凰大街站直线距离1471米。目前小区二手房均价在链家显示为11729元/㎡，摇号助手小程序显示其还有新房待售，但目前价格不高，想要在温江区域置业的购房者可以考虑。

07 金牛区

金牛区7月二手房均价15037元/m²，6月二手房均价15038 元/m²，环比上月持平，同比去年同期下跌1.81%。

蓝光花满庭、万科金域西岭、恒大曹家巷广场东区、瑞安城中汇、龙湖西宸原著、中粮祥云里等小区二手房价格上涨。

主要小区点评：

恒大曹家巷广场：位于一环内府青路与马鞍东路交汇处，楼下就是地铁3号线红星桥站，目前楼下熊猫绿道已经修建完成，生活配套丰富，是我最喜欢的一个区域（嗯，一环内的我都喜欢）。

项目目前的二手房均价为21908元/㎡，与一河之隔年初开盘的远洋万和公馆2.2万的均价相差无几，但4.6的容积率对于住宅来说密度较大。后期将推1.6~1.8万元/㎡的商办房源，但商办房源的居住属性不太单一，像我一样喜欢该区域的可以考虑，改善人群则可绕道。

08 天府新区

天府新区7月二手房均价16394元/m²，6月二手房均价16433元/m²，环比上月下跌0.23%，同比去年同期上涨9.75%。

房价下跌主要小区：

恒大天府半岛一期、洛森堡映山、南湖国际社区、新鸿基悦城等小区二手房均价上涨。中信城右岸7月二手房均价为16041元/㎡，区域内涨幅最多，高达39.49%。

主要小区点评：

中德英伦世邦：位于高新区梓州大道与会龙大道交汇处，是成都风格独特的大型楼盘建筑群。（确切地说它应该属于高新区）今年3月11日，其D区摇号，604套房源2710人报名，刚需中签率为29.37%，参考单价为14484~17147元/㎡。该批次为中德英伦世邦最后一批新房房源，再无新房房源可售，因此目前2万出头的二手房价格可以考虑入手。

09 龙泉驿区

龙泉驿区7月二手房均价10975元/m²，6月二手房均价10981元/m²，环比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌5.16%。

房价下跌主要小区：

中国铁建果壳里的城、合能四季映像、世茂城、百悦城等小区二手房价上涨。

主要小区点评：

世茂城：位于龙泉驿区成龙大道与公园大道交汇东北侧，主要卖点为区域内近20000亩的生态公园。最近一次摇号为今年1月11日，41.84%的中签率也宣告了该项目就此清盘。（不过世茂璀璨天城 世茂城五期将要在本月10日摇号，参考单价为12468~14742元/㎡。）

10 郫都区

郫都区7月二手房均价10008元/m²，6月二手房均价10003元/m²，环比上月上涨0.05%，同比去年同期上涨6.83%。

房价下跌主要小区：

龙湖时代天街、恒大帝景、蓝光幸福满庭、中冶中央公园等小区二手房价上涨。

主要小区点评：

华润橡树湾：位于郫都区西区大道1398号，2013年建成。2017年3月时新房均价为4900元/㎡，但目前二手房均价已达17309元/㎡。后期地铁6号线开通后交通还是方便。

11 双流区

双流区7月二手房均价12459元/m²，6月二手房均价12461元/m²，环比上月下跌0.02%，同比去年同期上涨20.35%。

房价下跌主要小区：

圣菲TOWN城、半山卫城、佳兆业现代城、棠湖泊林城、北大资源燕楠国际、南湖逸家等小区二手房价略微上涨。

主要小区点评：

万科第五城：位于双流区观庄路66号，距离后期地铁17号线九江北站直线距离900多米。2018年10月23日最后一次摇号以20.91%的中签率清盘，当时新房参考均价为12944~15543元/㎡。目前链家显示其二手房参考均价为15174元/㎡，剪刀差并不大。

12 新都区

新都区7月二手房均价10704元/m²，6月二手房均价10707元/m²，环比上月下跌0.02% ，同比去年同期上涨19.76%。

房价下跌主要小区：

御城、保利公园198、旺府豪庭、润扬双河鹭岛、佳乐国际城二期等小区二手房价格上涨。

主要小区点评：

保利大都汇：位于新都区大丰街道高家社区，成都北3.5环的位置。该区域目前虽配套尚不完善，但后期龙湖天街、绿地、优品道等商业打造完成、地铁5号线开通后，周边配套将会逐渐完善。目前其二手房均价为11856元/㎡，与今年2月摇号的5号地块4号楼的新房均价1.03~1.23万元/㎡的价格相比剪刀差不大，但区域发展还有几年，购买其二手房也不能立刻享受到完善的配套。

13 青白江区

青白江区7月二手房均价7388元/m²，6月二手房均价7353元/m²，环比上月上涨0.48% ，同比去年同期下跌5.87%。

房价下跌主要小区：

凯斯顿华府、龙域都市兰亭、华逸花园、实地海棠名著等小区二手房价上涨。

主要小区点评：

合谊同华：位于青白江区华逸中路999号（青白江客运站旁），隶属于成都市北部新区规划范围。项目周边有青白江客运站及高铁站。对于成都人来说确实有点远，10065元/㎡的二手房价格放在青白江区域来说也略高，不过其容积率仅有1.38，对于青白江本地人来说，有钱的话可以考虑。不过个人不建议成都人在青白江做购房投资。

通过一番数据统计，你可以发现大区域上与去年同期相比，成华区、武侯区、金牛区、龙泉驿区、青白江区5个区域的二手房价处于下跌状态，其中青白江区二手房价格与去年同期相比下跌最多，为5.78%。其余大区域二手房价上涨。

结果不出所料，自2017年始，金科、佳兆业、人居、万科、美的等大型开发商纷纷拿地青白江，一时之间青白江被炒得火热。但2018年各个项目开盘后，预售数据却表明多数人并不买账青白江，因此和其他区域相比，其二手房价格下跌最多，这一点我并不感到诧异。

那么在如今“三环内新房稀缺，神盘摇不到”的环境下，到底该不该买二手房呢？

建议

1、刚需群体：你们的首要目的是在成都安个家，如果工作在南门，可以考虑在天府新区购置新房（当然要有资格）；如果想在三环内购房，建议不要苦等伊泰、悦玺、SM锦悦等所有人都在等的“神盘”，其一不一定能摇中，其二经济负担大。

同时可以考虑一些剪刀差不大的二手房，不仅小区配套相对完善，而且可以现场看房，检查房屋质量，成交后拎包入住也不用等待一两年交房。

2、改善群体：你们的需求为改善，建议把目光放在新房上，近两年成都的新房市场多为改善住宅，户型面积偏大，恰合改善人群胃口。而你们目前在不急于改善又有资格的情况下，可以去多排一些合适的新房。

3、投资群体：对于纯投资等待升值的群体，我当然更不建议购买二手房。新房价格与二手房价格倒挂严重，购买二手房并不见得会在短期内得到收益回报，相信这一点你们比我更清楚。

综上，关于二手房的购买建议：刚需可入手，改善次之，投资不建议。

注：

1、以上6月及7月二手房价对比数据来源于安居客，同时附上链家同小区的二手房参考均价，由于各平台本身房源、挂牌价、成交价等有所区别，因此各小区二手房均价仅做参考。

2、本篇只统计热门区域热门小区的二手房均价情况，各区域内老小区排除在统计之外（一方面由于时间原因，另一方面再老一点的二手房也不是多数人苦苦寻找的对象。）关于文中提到或者没有提到的二手房有任何疑问，欢迎留言讨论哦~

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