万年房价是多少钱（京房回忆050）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

三环新城，百万平米大盘，四环内最大的经适房小区。老有人问保值怎么样？其实很不错了，也甭和别的经适房比了，犯不上拉一个踩一个，直接和万年花城比比就行。

当年三环新城3670标准价，上下浮动3%。而万年花城4100均价，相差接近15%吧。到去年我算过一次，稍稍有些拉大了，但几乎可以忽略不计。能做到这点就很不错了，都算是略赢了大盘。这主要就是板块的支撑大，其他的也没必要过多解读。

像今天又有人来问，丰台火车站马上就要启用了，会不会给三环新城带来利好？

我觉得意义不大，不带来利空就不错了。火车站不属于必需配套，而是“伪配套”。看上去似乎高大上，能带来方便和人流，实际上根本就用不上。普通家庭有几个一年到头儿坐火车的，还非得守着一个火车站坐，就不能买西站南站北京站的票吗？就算是经常出差，没人非得为了坐火车方便而买套房吧？真要这么有钱人家买经适房干嘛，买商品房好不好啊？

而且，如果火车站真的人流巨大，那给周边带来的或许还是堵车呢，是利空。最大的利好可能就是老人们捡瓶子什么的业务能扩大规模，其他的没帮助。看看其他火车站就知道了，不受影响才是最好的影响。

至于丽泽什么的就甭提了，没什么帮助。CBD都运行20多年了，周边的板块该什么走势还什么走势。而且就算是有利好，也首先拉动的是品质高房龄新的商品房小区，跟望京似的，保障房和回迁房什么的靠后。很难想象丽泽的老板们鼓励员工：只要你们拼命干，我一定让你们买得起保障房和回迁房，还是二手的，这就算你们走上人生巅峰了。

所以三环新城就是普通的小区，别有太高的期望值。当然，如果实现当年的规划，十二中在这儿建个校区，那或许有可能因为学区拉动，毕竟丰台的好学校太少了。其他的就甭多想了，延续现在的走势挺好的。

二、

我其实已经好多年没去过了，8/9年都应该有了，偶尔路过，但没进去过。上次去还是因为好奇，中介领着从外边看了看7号院某栋5楼的那个凶宅。当时还空着呢，一直也没修整，也不知后来怎么处理的。

那起杀人爆炸案很是轰动一时，好像是因为男女关系吧。相当于西门官人在武大家把小潘给灭口了，然后还放了燃气，要炸死出差回来的武大，够狠的。（这只是打个比方，并非侮辱业主）

哪年的事儿我都忘了，不是2006就是2007，房价涨的正凶的时候，还有人问是否会影响升值。既然是爆炸，又这么大的烈度，据说把沙发都给炸飞了。那这栋楼里的邻居肯定受点儿影响呗。但也不会太多，有个5-10%也就差不多了，毕竟真正的凶宅也就打个7/8折。

而且那会儿三环新城传说要通地铁了，居民们欢欣鼓舞，没多少天就能把这种烦心事儿给忘了。不过这地铁折腾的一波三折的，一会儿说有站一会儿说没站，居民们没少上访，净折腾了。

也得理解业主们的心情，这交通实在不怎么样。名字叫三环，离三环也确实挺近，当年真要是走起来也远着呢。我那会儿一个同事就住这儿，隔几天就的吐槽，太堵了。弄得他后来恨不得6点多就到单位了，早出来半小时，能早到俩钟头。

有一次这小子还穿的破衣拉萨的就来单位了，我都懵了：咋地，大早上遇上女流氓了？要不然哪个劫匪也不至于撕衣服啊。

结果他说是因为黑班车的问题，城管要取缔，毕竟是非法运营。但居民又确实需要，情与法之间很难调和。这次又是城管要扣车，他冲上去帮着车主，被邻居拦着把衣服给撕了。但没过多久他就不同情车主了，因为听说他们买辆中巴才十万八万的，俩月就能回本。有的车主竟然好几辆车，挣的比他多多了。

人都是这样，只同情比自己挣的少的比自己穷的，一旦听说谁有钱，那所有倒霉事儿都必须是活该。

三、

三环新城的开发商是懋源地产，这个字念“冒”，不算太出名的公司，所以当时很多人年做“婺源”，还以为是江西旅游城市的呢。这公司老板挺神奇的，不知道怎么得来的第一桶金，然后直接就拿到了这么个百万大盘。虽然是经适房，那这难度也不是一般公司能干得了的。搞不懂怎么回事儿。

而且更神奇的是，就在开发完三环新城之后，人家的另一个项目横空出世，红玺台。那可是太阳宫四大神盘，现在都均价16万了。2010年开盘就是4万，完美的吃到了所有的暴涨红利。就这一个项目就赚翻了，足够老板封神了。

但当时我都想不太明白，一个刚开发完经适房的，怎么能扭脸就开发豪宅呢？相当于开饭馆的，刚从麻辣烫挣了钱，直接就开了个满汉全席的馆子，总觉得有点儿别扭，物业都不好安排。但甭管怎么着吧，红玺台的豪宅定位是打下了。之后万年花城南边的钓云台也就顺理成章了，南城豪宅，保值什么的也很不错。

四、

但那会儿开发三环新城的时候，谁也看不出来这公司能开发豪宅。毕竟是经适房，又是在铁道边儿，没人会有太高的预期。当时他们自己宣传是绿色环保什么的，听的人一头雾水，后来才知道原来指的是自采暖。这倒也不是什么劣势，只是当年的人们还不太接受而已。

但毕竟房价显得便宜啊，比万年花城便宜15%呢。一套房要是100平米，那就是5万块啊，换算成首付也1万多呢，在当年也能勉强算的上巨款吧。主要是管理者和开发商宣传的好，什么是经济适用房？经济就是便宜，适用就是质量好，所以这就是商品房的品质，回迁房的价格。其实百姓们是不太信的，但反正也看不到房子，又想占这个便宜，也就都假装相信了。

不过还是占到了便宜的，因为一期开盘的时候，万年花城的房价已经涨了，低的4500，高的能快5000了。而经适房是不准调价的，所以性价比显得就更高了。

不过有时候我总想不通一件事儿，就是很多人明明在当时买得起商品房，也并不差这1万多的首付，但就是要买经适房，总觉得不占便宜就吃亏了。我的亲戚中就有这么一位，拆迁户，从一开始就等着三环新城。我劝他买在万年花城得了，没差多少钱，居住品质肯定比经适房好。

但劝不动，人家就觉得这是福利，必须等着抢。可能我当时说话直了点儿，还招人不爱听了。当天晚上我老娘就打来电话，说人家不高兴了，话里话外甩片儿汤，怀疑我要骗他买商品房，赚他的提成。

那就算了呗，后来我再也没理过他，让我去给找个号也给推辞了，彻底不管，省的将来落埋怨。结果前几年家族聚会，人家还是埋怨我，说如果我当年再劝劝，他也就买商品房了。就想省这一两万块钱，却忍了这么多年的火车噪音。

五、

那会儿人们已经有了买房的意识，大多数人也隐约知道了房子会升值，能涨价。所以三环新城开盘的时候抢疯了，1000多套房，2000多排队的，有人竟然提前排了一个星期，冒着雨都要坚守。因为那会儿的经适房不让随便调价，上下只能是3%。那最好的户型和最差的也就差6%，自然是谁先挑谁占便宜了。

而且那年是非典，北京的医务工作者付出了重大的代价，居功至伟。所以医务系统的优先选房，其次是宣武拆迁户，剩下的才由社会购房者选择。那狼多肉少，人们就更得排队了，当时的代排临时工就是150一天了，真有人愿意出钱有人愿意赚钱。

三环新城当年倒号的还不算太多，比天通苑是少多了。那是明目张胆，连记者都来一个打一个，就这么硬气。三环新城也不能说没有，这么抢手的房子，说没有才新鲜呢。但我当时也想不明白，一个号3万块，还不打折，白给了号贩子。有这钱你直接当商品房的首付好不好，等于就多花几万贷款，就能买到一套同等面积，但品质要高的商品房。

但这就是风潮，人们一旦开抢，就没人去真正算账了。想的都是抢到就是赚到，不赚白不赚。

当然也有真的钱少的。我后来看新闻就有个大学老师，来北京好几年了买不起房，就想买个最小面积的，比他现在的10平米宿舍大就行。这老师边说边哭，说自己只有几万块钱，只想给孩子买个小窝。他在三环新城竟然住了一个多月的帐篷，但眼看快放号了，开发商突然说为了公平起见，排队改摇号，之前的队白排！这个老师又坚持了三天，最后绝望之下在雨地里嚎啕大哭，真是闻之落泪。

看的我都觉得挺同情的。所以也甭说当年的房价便宜，任何一个时代，在北京这种大城市想拥有房子都不容易。

六、

到了第二年，北京房价没涨，还有下跌，房子越来越不好卖。但就在这时候，北京某位领导说话了，以后要逐步减少经适房的开发数量，要让市场来调节商品价格。那此话一出就接着抢呗，过了这村儿就没这店儿了。

2004年三环新城还创造了个奇观，大冬天的，突然间发信息说要马上放号。于是乎神奇的事情发生了，半小时之内，1000多买房人就齐聚售楼处，连开发商都傻了眼。这效率，这精神，实在了不得，只能说便宜就是硬道理。

之后就不提了，抢的越来越邪乎。因为北京大盘涨的多，而经适房基本没怎么变。那这价差就太明显了，傻子才不抢呢。后来我也没怎么去过，去了也弄不到指标，何苦看人脸色呢。

三环新城可以是说是全程经历了经适房的兴盛期，等这里清盘的时候，这种产品也要退出历史舞台了。之后的各种两限房、自住房、三定险房、定向安置房、限竞房，直到现在的共产房和新型共产房。我估计全北京除了中介，能说清楚的不多，很多开发商都迷糊。

其实政府的初衷真是好的，确实是想让百姓们少花钱住好房子。奈何这世界上存在个东西叫“市场”，还有个规律叫“经济”，更有一种无法改变的是“人心”。就这样儿吧，经适房已经推出市场，估计是回不来了，当年的那些乱象，埋在楼房之下吧。

仅供参考。

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