2016年西府海棠树价格（限竞房价格摸底）

2018年11月，帮主曾对当时入市的25个限竞房的价格摸了个底，具体可参考《限竞房降价全景：5大区、14个项目、最高降54万》。2019年，市场有了不小的变化，入市项目也增加到了41个，帮主又对这些项目的价格进行一番摸底。结果可以说出乎意料

2018年11月，帮主曾对当时入市的25个限竞房的价格摸了个底，具体可参考《限竞房降价全景：5大区、14个项目、最高降54万》。2019年，市场有了不小的变化，入市项目也增加到了41个，帮主又对这些项目的价格进行一番摸底。结果可以说出乎意料！

在这入市的41个项目51期产品中，超5成项目选择不降价销售，剩下4成左右的项目则选择大幅降价卖。一些顶着高价卖，另一些却狂降价，在这场针对价格的营销策略上，可以说是“冰火两重天”。

1、用最高单价销售

这些项目基本在四环以里。要么是地段极好，比如二环的佑安府、三环的西城天铸；要么是地段略次，但配套非常完善。比如电建地产·洺悦苑，处在南四环内的公益桥，4号线、10号线、8号线三条地铁线环绕左右。

2、用限定均价销售

21个左右的项目选择这种形式。这些项目基本都有优势在，或地段、或户型、或交通等等。

3、大幅降价

大概有17个项目，五环外项目为主力。比如中海云筑、中海云熙，单价降幅在5000元以上。

丰台区、价格最坚挺

丰台这6个项目，在销售价格上，佑安府、西城天铸、电建地产·洺悦苑，基本是按照最高单价来销售；西四环附近的国风长安以均价在销售；较偏的翡翠西湖，则是降价销售。

佑安府，目前主推300-500平米的叠拼，总价3000万/套起。金融街·融府，128-303平米的跃层，均价66555元/平米。电建地产·洺悦苑，基本去化完毕。国风长安还有少量东西向的跃层。

西城天铸，目前172㎡的户型在售。还有4栋小高层等待开盘，都是89㎡及以下的小户型，大概有239套，价格预计在8万左右。

翡翠西湖，目前主推330平米左右合院，总价1000万左右。

石景山、单价降幅皆在5000元左右

石景山已经入市的3个项目均在五里坨板块，3个项目也不约而同的采取了降价措施来吸引客户。

五里春秋，均价5.2万，最小户型是90平米的三居，目前总价最低可到410万，降了50万元。

绿城西府海棠，价格同样是5.2万，90平米三居总价420万起，比五里春秋高了10万，但也优惠了40万左右。并且西府海棠这个三居户型，全屋只有一个承重柱，空间可改动性比较大。

翡翠山晓，降价也不低，目前洋房三居90平米户型，总价410万/套起，优惠同样在50万左右。

朝阳、价格一如既往的稳定

朝阳区共有4个限竞房开盘，都处在配套成熟的孙河板块。这4个项目的销售价格基本以限定均价为标准。

销售最好的当属瑞悦府，它在18年销售额超过了35亿，成为朝阳区限竞房的销冠。最主要的原因是价格低。均价67516元/平米，比孙河其他限竞房低了1000元左右；并且还有90平米的小户型，总价只需600万。其他3个限竞房，最小户型也在120平米，总价在800万以上。目前只有叠拼在售，价格在1200万左右。

禧瑞春秋，目前洋房正在清盘，推出了一口价房源，比如140平米的四居，加上20平米赠送，总价最低在909万，降了大概60万元。

天瑞宸章，120平米三居目前还有少量房源在售，楼层和位置不同，价格有所区别，总价780万-810万左右。

泰禾北京院子二期，目前在售只有一套房源，户型为328平米的叠拼，总价折后是1460万左右。

大兴、大降与平稳并存

大兴是限竞房供应最多的区域，共有13个项目，大体可分为瀛海、亦庄、黄村、六环外四个板块。

1、瀛海板块包含4个项目，价格在5.2万左右。

瀛海府、海晏春秋以均价销售；万和斐丽，推出几套特价房，最高优惠80万。熙悦林语，136平-280平米大户型在售，均价52315元/平米。

2、亦庄板块3个项目，均价也在5.2万左右。

禧瑞天著，有特价房，需要去现场谈；和悦华锦，89-135平米在售，根据首付款和付款周期有不同优惠；金隅金鳞府一直没有优惠，以5.2万的均价来卖。

3、黄村板块4个项目，均价5.5万左右。

降价最多的当属金悦府，均价5.5万，目前价格4.7万，户型面积73-130平米。

颐璟万和，主推80-135㎡2-4居，均价55016元/㎡；金地悦风华，同样选择5.5万的均价销售；价格最高的招商雍合府，18年开盘时有排卡优惠，现在没有优惠措施。

4、六环外的魏善庄、庞各庄有2个项目，全都大幅降价。

魏善庄的中海云熙，均价4万，目前售价3.5万，单价降5000元。目前76㎡两居和89㎡三居在售。

庞各庄的中海云筑，均价4.2万，目前售价3.6万，单价降6000元，看房当天成交和按时交款还有半个点的优惠。户型主推89平米三居。

房山、低价疯抢、高价一降再降

这4个项目中，旭辉城和金樾和著都有不同力度的降价。

旭辉城，限定均价将近3.9万，目前75㎡-112㎡户型在售，价格是3.7万，单价降了2000元。在3月份，还推出了总价260万的特价房。

金樾和著，均价近3.9万，18年开盘时，单价降了4000左右。目前在售户型有89平米三居和127平米四居，价格在3.6万-4.1万/㎡。

不降价的万科七橡墅，均价只有2.2万，89平米户型总价200万左右，开盘就售罄了，目前只有叠拼在售，总价约480万/套；中海京西里，也选择了4万的均价来卖，紧邻着房山线苏庄站地铁，交通极为方便，所以去化颇好，网签率在83%以上。

门头沟、小户型价更低

该区只有一个华萃西山在售，目前90平米的特价房还有2套，一口价395-400万/套，不过楼层较低，都在2层。项目还有83平米三居、90平米三居和126平米四居在售。均价在5万左右，楼层也较好。83平米的三居，目前价格在4.8万-4.9万，总价405万-415万。

值得一提的是，项目是一个纯低密小区，容积率只有1.05。加上京西本身拥有的灵山、妙峰山，潭柘寺这些生态资源，居住舒适度非常高。

顺义、单价降幅全市最高

顺义这3个项目中，2个有降价优惠。

后沙峪的祥云赋，现在主推的是400-500㎡的合院产品，总价1500万元/套起。目前推出了部分特价房源，独门合院产品，总价1416万元/套。

合景天汇广场，在售价格45000元/平米，如果和限定均价相比，项目降幅达到10000元。主推户型为95-108平米三居和117平米四居。

观承别墅大家，在售的合院产品总价在1600万元/套，面积在300-400平米，无其他优惠。

昌平、均价左右徘徊

华润理想国，目前还有一些优惠，90平米的D户型，按照交款时间不同，最多可优惠20万。

沙河的中海丽春湖墅，均价5.4万，一直没有降价。预计3月底将推出89平米洋房产品，总价在500万左右 ；在售别墅 1100万元/套起。

平谷、单价跌至1万多

这两个项目都为纯别墅产品，在总价上也都有不同程度的降价。

北京岭秀，220-260平米叠拼产品，总价428万元/套起；和棠瑞著，350平米合院，总价最低690万。

密云、均价2万的坚持

密云这2个项目都是按照均价来销售。

碧桂园琅辉，主力户型为88东西两居，总价180万左右；还有一套138平米的一居，总价292万。首创悦欣汇，主推户型为105㎡的三居，价格2.1万/平米。

除了这已经入市的41个项目，在3、4月份预计还有不少新项目要开盘。比如西四环附近的橡树澜湾，主推83平米-140平米两居到四居户型，均价5.4万；大兴魏善庄的大兴金茂悦，目前均价是3.7万，降了3000元，还是精装交房。这两个品质不错的项目，感兴趣的朋友可以关注下。