绿城红枫园价格暴跌（扩建的停车场）

近期，根据房产信息交易网统计，烟台多日出现日销量突破200套的数据，楼市正在逐渐回温。从2020年的不温不火到目前有楼市小阳春的苗头，烟台市场其实一直保持着上升趋势，整体房价与部分热门产品，并没有受到市场下行的影响。其中，改善产品，尤其是低

近期，根据房产信息交易网统计，烟台多日出现日销量突破200套的数据，楼市正在逐渐回温。

从2020年的不温不火到目前有楼市小阳春的苗头，烟台市场其实一直保持着上升趋势，整体房价与部分热门产品，并没有受到市场下行的影响。

其中，改善产品，尤其是低密改善产品，成为一支日益壮大的绩优股。

当下市场已经形成：烟台人日益增长的高端改善需求与稀缺产品供应量之间的矛盾。

而这样的现象，在核心区尤为明显。

一个神奇的现象

这里可以和大家分享一件很有趣的事：在我们调研市场时发现，芝罘区有一个项目在紧锣密鼓的施工，施工的对象竟然是营销中心的停车场。

上：扩建停车场 下：现有停车场

这个项目就是绿城·留香园，近日他们在原有停车场的基础上进行了扩建，以满足超过原有负荷量的客户数量。

这其实很值得研究，因为留香园作为目前芝罘区内少有的品牌改善项目，最受关注的是其洋房产品。

留香园的洋房户型面积段在128-182平左右，均价在16000元/平左右，这个价格放到目前市场来说并不低。

所以在前期很多业内人士对留香园洋房的定义是：小众的改善产品。

小众，意味着客户流量不会很大。

但从项目开盘到现在，其一期推出的洋房仅剩2栋楼的少量产品，且到访的客户依旧络绎不绝，乃至于要扩建停车场。

我们不仅要发问，难道烟台人现在都开始抢这类高端改善产品了？

低密价值凸显，市场新方向

有时候你不得不相信，市场总会出现意想不到的新趋势。

就像很多人说，目前平稳的市场适合刚需买房，因为供应量足够多，而且开发商相互之间的竞争日益加剧，这些都让新项目在变得容易入手。

价格优势，成为了现在市场竞争的主旋律。

而相较之下，改善客户应该会收紧出手的机会，因为他们大多数不止有一套房，要预防房产税、进行更合理的资产配置等等，就要少买房。

但就像市场目前表现的，不仅是刚需，改善以及高端改善的客户同样在瞄准机会出手。

甚至于，他们比一般购房者更看中这个时间段。

在我们近期调研中，发现除了留香园的洋房，万科、融创等开发商的低密度改善产品，都出现了不同程度的抢房现象。

可见，这已经形成了一个现象级新趋势：低密产品，日益火爆。

而这类趋势的形成原因，和市场的变化是吻合的：

一、产品逻辑，越来越珍贵的低密生活

在城市快速发展的大环境下，房子在朝着更高层数递进。越靠近市中心，项目多为高层与大高层。

甚至于11-12层的房子，早就开始叫洋房了。没办法，为了符合土地指标以及满足利润最大化，高楼层收益大所以建的多。

但市场从来就是，缺什么产品，什么产品就涨价。

在高层林立的市中心，一旦有类似留香园的洋房产品出现，必然成为稀罕物。

二、品牌逻辑，改善生活必须

如果说烟台缺少真正的低密产品，那品牌房企的低密项目则是更为稀少的存在。

仅以芝罘区为例，当我们以留香园六层洋房为范本，寻找同样的品牌性低密社区。

会发现产品还是有一些老小区有供应的，但开发商嘛，嗯，你懂得，相较绿城差了不是一点半点。

优质品牌的项目，未来升值潜力更高。

三、换房逻辑，芝罘区的“刚需”

在留香园的客户分布中，很大一部分是周边老小区的改善换房客户，例如富甲小区、中正山庄等。

包括市中心老旧小区的人群，也会有在市区内找一个低密度产品的需求。

这种置换随着烟台的城市发展，已经越来越成为一种刚需。坦白说，大部分烟台家庭手里还是有一定资金的，很多家庭不止一套房。

但大家缺的是好产品，能匹配自己生活的产品。当留香园这样的项目出现，会成为区域乃至整个城市的一种现象级产品，有改善需求的人都会关注。

多种因素的作用下，决定了低密度改善项目，已经成为烟台市场绝对的香饽饽，甚至于是需要抢的一种资源。

尤其在芝罘与莱山核心区，这类产品更常常是有价无市。如此看，目前留香园洋房产品一万六左右的均价，其实非常值。

这种认知，正被越来越多人接受。

大环境造就 低密生活成主流

在关注烟台市场这个新趋势的同时，全国层面也有一个新闻，值得我们思考。

那就是ZJB的一则征求意见稿，主要内容就是未来县城新建的住宅不得超过18层，6层及以下住宅占比要超过75%。

在此之前，国家对于很多大城市的超高层建筑也在进行限制，审批越来越难。

从大方向看，以前那股欲与天公试比高的城市建设风气，正在被压制。

这与目前房地产市场的发展规律也吻合，经过了高层建筑充斥市场的环境，城市居民越来越关注低密度产品。

尤其是疫情后，生活环境的重要性被拔升到了一个新高度，洋房拥有城区内几乎最优质的生活体验，自然备受重视。

现在国家层面的《征求意见稿》要控制县城的建筑高度，未来也就有可能限制大城市的建筑高度。

所以说在这种预期下低密、宜居的房产在未来应该会有更好的市场和前景。

低密度项目，目前是占据了天时地利人和。

但还有一个问题，能够承载这类项目的土地，并不多。

我们知道低密项目对土地的要求很高，尤其是中心城区内，几乎很少能够供应打造这类项目的用地。

未来极有可能出现一种情况：六层洋房这类产品，会像别墅一样需要远离主城区，在郊区打造。

当下，在主城内还有零星供应的时间点，可能是最合适的入手时机。

所以我们看到留香园夺得了2021年一季度芝罘区销售金额第一，正迎合了市场对于稀缺品的认可。

当然，稀缺品不仅仅体现在建筑形态，整体项目的产品力更要过关。

这就需要有足够实力的房企，在城市内优质地段上，发挥自己最大实力，不负一城期待打造产品。

以留香园为例，延续了绿城四大名著系列产品的优良基因，择址马山山麓下容积率仅1.5的稀缺地块，在软件与硬件上下足了功夫。

软件主要体现在社区服务，在小区还没有交付前，留香园就已开始营造各类社团活动。

基于兴趣爱好成立的社团，让每一位未来的业主都能找到志同道合的友邻。在一个低密度住区，能够让我们找到以前那种最本真的生活。

未来随着社区交付，绿城最引以为傲的服务，会进一步提升业主的居住体验。

硬件主要体现在社区园林与整体项目的规划，这里可以着重说一下其园林规划，绿城的建筑是值得信赖的。

此次留香园内部规划了9大组团的不同园林景观，包括玉蘭園、红枫園、樱花園、白蘭園、紫蘭園、暗香園、清風園、玫瑰園、海棠園。

每个组团都有不同主题，相当于社区内镶嵌了九个不同类型的公园。搭配一条约800米长、25000㎡的带形公园，共同组成了留香园的园林基础。

芝罘区内项目最缺的是什么？就是这种升级迭代的生活体验。六层洋房已经很少见了，搭配绿城升级的建筑、服务标准，将带给烟台人更舒心的美好生活。其实，烟台房地产市场发展到现在，房企以及购房者都知道市场最需要怎样的产品，哪种产品未来的升值潜力更高。

但对于今天话题主角-低密产品，属于那种即使知道市场需要，依旧不会有太大供应量的类型。在烟台楼市逐渐回温的大趋势下，低密产品尤其是洋房，会展现出超常的热度。

这种热度，来自于一张张实际的房票支持，来自于每一次产品的快速去化。而热度的持续，会让本就已经稀缺的资源，更快速的被占有。

纵观各大开发商今年推出的新项目，能够达到低密度标准的，屈指可数。这种越卖越少的市场环境下，我们不得不佩服已经做出选择的那部分人。提前布局者，成为了烟台这一轮稀缺资源的优先占有客群。也可以看出目前烟台房地产市场，并不是如表面那样平静。

前瞻者，已经趁势下注。