科技改变生活 · 科技引领未来
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昨天线下的咨询老师在帮客户匹配房源时，突然发出感慨：“明年唐镇的二手房可要不好卖了呀。”客服安琪也和我分享：“最近的新客户都是以看新房为主，还有很多以前想要置换的客户都因为政策的变动而暂缓了计划。”这是因为在明年的市场里，部分热门板块的新房
昨天线下的咨询老师在帮客户匹配房源时，突然发出感慨：“明年唐镇的二手房可要不好卖了呀。”
客服安琪也和我分享：
“最近的新客户都是以看新房为主，还有很多以前想要置换的客户都因为政策的变动而暂缓了计划。”
这是因为在明年的市场里，部分热门板块的新房供应量显著增多，导致二手房客户被分流不少。
一个板块的潜在客户就这么多。
同一时间段内，新房动辄供应几百上千套，而单个二手房小区的房源才十几二十套，交易自然会受到影响。
尤其是以下几个板块的二手房东，更应注意出手的时机。
今年你捂在怀里还被人天天惦记的房子，明年或许就没有那么吃香了。
01
众所周知，过去几个月是二手房房东占据主导地位的卖方市场。
房源稀缺、涨价频繁，房东们纷纷捂盘惜售，生怕卖得便宜。
可随着春节的来临，二手市场的交易热度在肉眼可见的降低。
一方面是大家在忙碌了一年之后，都想要放松下心情准备过年，很多挂牌的房源已经拒绝带看了；
不仅房东侧不支持看房，就连很多中介都已经回家过年了。
另一方面是新政频出，对二手特别是改善市场影响颇大。
加上明年又将有一波新房的集中供应，买卖双方都开始互相观望起来。
尤其是很多无房户们，受到“新房摇号偏向刚需无房者”的政策影响，纷纷决定专心等待摇新房。
有客户就曾说过：“既然我有了无房户优先的名额，不用多浪费。”
而且很多断供已久的热门板块在明年进入集中补货期，这对二手房市场势必会产生一定的制约影响。
包括但不限于唐镇、金桥、东外滩、周浦等地。
对这些板块的二手房房东来说，是时候该考虑该如何处置手里的房源了。
或许，二手房疯狂捂盘、涨价的时代就要过去了。
02
唐镇板块就是其中之一。
加上王港的两幅地块，唐镇今年一共会有8幅地块4000余套房源供出，足以让600到900万预算的浦东客户解渴不少。
要知道，远离地铁的大名城、仁恒、浦发三兄弟今年的挂牌价已经纷纷突破10W大关，真实成交价也站稳了7W+。
普通的刚需客群，着实买不动荒凉又激进的唐镇二手房了，只能期盼新房的出现。
在这八大地块中，浦发和融创的项目最值得关注。
两块浦发、三块融创的项目都位于2017年在《浦东新区唐镇镇南社区（PDP0-0408）单元东区控制性详细规划》中提到的创新中路站超大综合体内。
这块全新开发的片区，将仿照唐镇地铁站附近地铁+商业+住宅为主的TOD模式开发。
在商业侧的资源要比之前的唐镇三兄弟丰富太多。
浦发的两个项目都是商住办一体的模式，缺乏一些纯住宅社区的私密性。
但从石材+玻璃幕墙、人车分流等设计来看，品质不会太低。
最先上市的是C-13B-04地块，提供85-150平的3-4房户型产品，目前已经率先报建备案。
融创的三幅地块位置相邻，其中13B-01小区自带双会所设计，品质值得期待；
13C-01小区也自带会所，且体量最大，预计会供应85-118平的3-4房共716套。
同时在小区西南角还规划有3600平的邻里广场，包含菜场、超市、影院、餐饮等日常生活配套。
另一个值得关注的新房就是华侨城项目，位于紫金九号的南区和北区之间，双面环水，紧邻东方幼儿园。
该项目将提供94-152平的户型产品，满足刚改及改善家庭的需求，目前的进度是已经确认了备案名—侨盈欣苑。
优势是和周边已经成型的三兄弟无缝衔接，继续打造高品质社区氛围；
劣势是和三兄弟一样缺乏配套设施，出门只能依赖自驾。
至于位于王港板块、靠近金融家的两块浦发虹湾开发的城中村项目，因受限于板块定位及资源的不同价格更偏刚需。
在浦东上班的400-600万左右的刚需家庭可重点关注。
03
闵行颛桥的新房也已经断供良久。
因为地段的原因，颛桥一直是一个被市区客户遗忘的地方。
但在今年的二手房市场里却表现不错，很多小区都已经出现了无房可卖的现象。
之前颛桥重点发展的是沪闵公路东侧以别墅为主的成熟居住区，这里也确实是一个环境宜人、生活方便的宜居板块。
只要通勤时间在你的接受范围内。
但如今颛桥的二手房价已经有了一定涨幅。
尤其是有学区加持的好世凤凰城，现在的挂牌价居然高达7.5W/平。
一时间让人很难接受。
随着沪闵公路以西颛桥老街改造项目的推进，颛桥在2021年即将迎来久违的新房项目—宝华紫薇花园。
该项目由东苑、弘久、宝华三家开发商共同打造，分为东西两大地块共30万方。
预计会推出26栋楼，48-120平的一房起步的住宅产品。
且东地块自带会所及商业配套，以宝华一贯的高品质风格来看产品品质值得期待。
虽然新房价格暂且不确定，但从面积段来看偏向刚需和刚改的客户，对只考虑高层产品的人来说有足够的性价比。
除在建的紫薇花园项目之外，去年8月份华发集团还以4.06W/平的楼板价拿下了距离颛桥地铁站700米的25A-11A地块。
为颛桥后续的新房提供了储备。
再加上纯改善项目上海星河湾也即将加推三期、175-296平的3房起步的产品，颛桥的新房将满足刚需到改善不同阶层的需求。
在这种情况下，颛桥的二手房房东还有信心继续维持现在的挂牌价吗？
04
因为留云湖、银翔湖的自然景观，以及11号线陈翔公路站的开通和印象城的正式开放，南翔在今年一跃成为了北上海500-700W预算内追求居住品质的不二之选。
板块内的标杆小区华润中央公园借势将挂牌价推高到7W+/平的高点。
但接下来南翔的二手房房东将迎来新房的直接竞争。
融信海纳印象、海伦堡玖悦源筑、祥源世茂开发的云湖漫城，三大全新盘将带来约2000套新房供应。
位于陈翔公路站500米处的融信海纳印象体量最大，户型为91-136平的3到4房，预计分4次推出。
融信此次拿地的成本价就高达3.87W/平，所以销售口中宣称新房价格将努力冲向6W/平。
即将开放售楼处的云湖漫城距离地铁站就有1.5公里之远了。
将提供99-120平的标准刚改户型，且小区居住密度较低、楼间距也足够大。
只是尚处在待开发区域，周边汇集了大量厂房，建议等待最终价格来评判是否具有性价比。
与南翔老镇一街之隔的海伦堡项目是高层、洋房、叠加的海伦堡组合产品。
到陈翔公路站1.5公里，将推出南翔最小79平2房的新房户型。
虽然这三个南翔的新房在位置、周边环境、配套上并不占优势，和银翔湖、留云湖组团内的成熟宜居住宅区存在差距。
选择需谨慎。
但价格和新房自带的流量还是会一定程度上打击到二手房的流动性。
05
“既然明年新房这么多，那二手房岂不是真的卖不出去了？”
当然不会。
2020年上海一共成交了301137套二手房，79283套新房，新房只占到了20%左右。
二手房仍旧是成交的绝对主力。
但是和有强大营销团队的KFS对比，二手房房东难免势单力薄了许多。
只能依靠自己去决定出手的时间点和成交价格。
新政抑制了一部分改善家庭的需求，鼓励了无房户购买新房的热情，买方已经在逐渐找回一些主动权。
所以，对这些热门板块的二手房东们来说，市场不会一直都是卖方市场，回归理性很重要。
尤其是手握劣质、或受新政影响房源的房东，更应借助新房的热度，在给出合理的价格后尽早置换。
比如现在。
以上为正文
编辑/环线咨询
丁熙一