教育用地多少钱一亩（宝安区年度首供）

断供5个多月的宝安，迎来2022年首个住宅新盘入市！5月27号，宏发悦云花园799套/73788.17㎡住宅取得预售许可证。证号为：深房许字（2022）宝安005号。这也是宝安区2022年第一个获批预售的住宅项目！此前4批次获批预售的，为产

断供5个多月的宝安，迎来2022年首个住宅新盘入市！

5月27号，宏发悦云花园799套/73788.17㎡住宅取得预售许可证。证号为：深房许字（2022）宝安005号。

这也是宝安区2022年第一个获批预售的住宅项目！此前4批次获批预售的，为产业研发用房、宿舍、商务公寓、商业和办公产品。

上一批次住宅取证，还要追溯到2021年12月17号。

值得注意的，是其备案价，最低44442.25元/㎡，总体均价约49235元/㎡。相比于地铁一站之外的南山，楼价约为一半，比价效应非常明显。

据了解，取证次日适逢周六，宏发悦云花园样板房对外开放，并已顺势开始购房意向诚意登记。按其销售方案，将于6月4号正式选房！

宝安至低备案价新房，不仅宝安置业者拥有低成本上车机会，南山、福田、龙华的置业者也可强烈关注一下。

地铁一站，楼价减半，石岩新房面临价值重估

取证当天晚间，某平台上有网友“渔村房产思维”发布入市信息，给了“慎入”评级，恰巧被我刷到。

应该说，“渔村房产思维”代表了绝大多数深圳人对宝安石岩的误解。这里引用其观点，并不代表赞同其观点。反而，本文想就置业“思维”展开分析，改写这一并不十分正确的认知。

宏发悦云花园所在的宝安石岩，因为供应极少，所以不被市场所广泛熟知，能够深入了解者，更加凤毛麟角。

过去的涨幅不代表未来价值走势。“渔村房产思维”这条发布，吸引了多条评论。

在很大一部分深圳人的思维中，衡量房产价值的不是居住的综合质素，而是过去一个时间段的涨幅。这条信息中的“只翻了一倍”折射出来的思维，的确很“渔村”！

评论中也有认可石岩，为宝安石岩澄清真理的，包括对比松岗，包括反问“坑了谁”，并抛出“GDP排全区第二”铁证的。

环顾宝安石岩周边区域，的确有南山的西丽留仙洞总部基地、龙华的深圳北站商务区、光明的科学城和宝安的前海中心等重点发展规划区域，其光芒似乎被掩盖了。

• 石岩科创城，厚积薄发的又一城市极

但是，根据《深圳市宝安区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中的“一轴、四廊、五核、多节点”发展格局，宝安石岩位于宝安中部科技创新轴和深中产业拓展走廊之上，定位为科技绿谷，拥有石岩科创城规划。

截至2020年数据，宝安石岩拥有国高企业726家，规上工业总产值已超过1791亿元，占全区四分之一。

所以，评论区有高人啊，“宏发（世纪花园）卖6万多了”、“石岩GDP排全区第二”，更符合实际情况。

一兵特地查看了一下二手房指导价，宏发世纪花园53000元/㎡的水平，的确秒杀松岗众盘，“卖6万多”的现实，狠狠地打脸了博主的“坑”论，此次宏发悦云花园约4.44万/㎡起的备案价，也将埋葬其“慎入”评级。

而如果单从居住层面论，买入宝安石岩，会同时拥有通勤和生态环境这两项决定居住价值的优势。

• 交通方面——可实现对前海、南山科技园、光明科学城、龙华的左右逢源，前往福田也非常便捷。

对于宏发悦云花园来说，最值得一提的，就是明年计划建成通车的地铁13号线一期线路。

按照4月25日官宣的线路站点名称、位置，地铁13号线南起自南山区深圳湾口岸，止于宝安区上屋北站，其中，宏发悦云花园距离地铁13号线罗租站约600米，只需途径应人石站一个站点就可进入南山境内，3站到留仙洞总部基地、5站至西丽高铁站、9站往粤海街道（后海）、13站达深圳湾口岸。

与宝安、龙岗、光明、龙华等区地铁线路的高架形态截然不同，地铁13号线全部为地下线，沿线设内湖全地下停车场，享受主城区待遇。

当然，地铁13号线不是进入宝安石岩片区的第一条地铁线路，地铁6号线已于2022年8月开通，宏发悦云花园距离官田站约1.5公里，可5站达深圳北，12站达科学馆，便捷抵达龙华、福田。

规划中还有地铁29号线、33号线、25号线，将穿行宝安石岩片区。

陆路交通路网更不必说。由龙大、南光、广深三大高速和机荷高速、南坪快速二期组成的“三纵两横”路网，加上福龙路、沙河西路和在建中的石清大道等快速路，你想要去哪个地方，都可以导航出最佳选项。

• 生态环境——深圳八景之一，羊台叠翠

宏发悦云花园出门即是龙泉体育园，由此融入约4万亩的阳台山森林公园。

2004年8月，羊台叠翠入选“深圳八景”，阳台山（原羊台山）与莲花山、深南大道、梧桐山等城市地标齐名。

而宝安石岩拥有“一山两水一绿道”（阳台山、石岩绿道、石岩湖水库、铁岗水库）的丰富生态资源，居民随时可以享受森林漫步、踏青登高，利于生活质素的全面提高。

所以，对于福田、南山、龙华、光明、宝安绝大多数区域的人来说，选择宝安石岩为居所，是一种非常理想的职住选择，应该是强于宝安的福松沙片区的。

大学城北，公园名邸，宏发悦云花园值得打新抢进

综上所述，宝安石岩虽为楼价洼地，但居住价值并不低，尤其是对福田、南山、龙华的“打工人”会构成强大吸引力。

那么，宏发悦云花园是不是具备打新潜质呢？我们接下来继续分析。

项目建面约19万㎡，如果综合地铁13号线和阳台山森林公园两大优势，的确匹配“大学城北公园名邸”的名号。

• 低成本置业，打新潜质出众

先看看大家最关心的买房成本。

备案价最低44442.25元/㎡，总体均价约49235元/㎡，一兵按其建面约79-128㎡的户型，大致算出单套总价区间。

其中，约79㎡户型，总价区间约在360万—430万之间；约89㎡户型，总价区间约在397-470万之间；约115㎡户型，总价区间约在542万-611万之间；约128㎡户型，总价区间约在637万-708万之间。

首付金额最低约108万起，约79㎡可以做三房，与南山、福田、龙华、宝安的通勤均好性优势明显，深圳可能再也找不出如此优异的上车选项了。

• 一站式教育配套

教育配套方面，石岩不弱，拥有省一级石岩公学。小区建有一所12班幼儿园，宗地旁规划有一宗教育用地，可满足子女教育所需。（具体招生入学条件以政府当年公示政策为准，该项目不做相关入学承诺）

• 品牌加持，铸就产品力

项目规模适中，规划设计非常用心，从外立面用材到内部园林，多有可圈可点之处。

比如，外立面材料以铝板、玻璃为主，局部采用石材及涂料，并辅以百叶或格栅装饰，整体干净简洁、挺拔硬朗、明快规整，现代感强。

小区内部设计有全龄园林空间、下沉式光院、约400㎡泳池，涵盖多项游乐设施，刻意打造多维立体生活场景，为儿童营造成长天地，塑造友邻共享的欢乐休闲空间。

产品品质方面，有宏发集团品牌加持，包括光明的宏发天汇城、西乡的宏发前城、石岩的宏发世纪城等，已经在市场上树立了品质标杆形象。

• 79㎡做三房，上车最佳

最后简单分析一下宏发悦云花园入门级的约79㎡户型产品。

先看第一款，3栋的03/05户型。

3栋位于小区北侧，因此这两套的户型为南向，看园林，优势自不必说。

入口通过玄关和厨房之间的通道进入，非常中规中矩，有利于室内生活和起居空间与外部的适当隔离。

从拿到的户型图看，客厅南向全开间阳台，进深非常理想，便于阳光进入起居室，有利于与社区园林的衔接和生活空间的延伸。

三间卧室均带有全开间飘窗，其中，主卧飘窗南向设计极佳。主卧门与两间次卧的直角设计，也有利于主卧享受静谧的休息时间。

再看第二款，5栋、6栋的06/07户型。

格局和尺寸与前一款完全一样，所不同的在于朝向均朝小区外部。

在仍然保持了客厅和主卧偏南向的同时，07户型的次卧为西北向，视野略开阔；06户型的次卧为东南向，靠内那间视线略有遮挡。

正常情况下，户型面积越大，总体情况越优。

比如这批住宅中的约128㎡四房单位，就采用南向5开间设计，包括两间卫生间均实现南向设计，采光条件较优。