杭州公馆8月价格暴跌（量价齐跌开始）

作者：公子不悔01该来的，终于还是来了。市场都在等着炒房第二城杭州的楼市冷却，因为这座城市，今年以来确实遭遇了多轮重拳袭击，没有理由不冷却。目前，杭州的二手房已经冷却，也早已冷却，成交量已经四连跌，而且是量价齐跌。4月份，杭州全市（除富阳、

作者：公子不悔

01

该来的，终于还是来了。

市场都在等着炒房第二城杭州的楼市冷却，因为这座城市，今年以来确实遭遇了多轮重拳袭击，没有理由不冷却。

目前，杭州的二手房已经冷却，也早已冷却，成交量已经四连跌，而且是量价齐跌。

4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅， 环比下跌18.9%；成交金额达 287亿， 环比下跌21.1%。

5月份，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%。

6月份，二手房成交量继续下探，全市（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4%。

7月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交6326套二手住宅，环比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且创下近两年单月成交量新低（疫情及春节假期除外）。成交量持续走低的同时，成交金额不断下跌，7月全市仅成交197亿，较6月下跌23.5%。

杭州二手房的冷却，有两方面的原因：

一方面归功于今年以来，整体对二手房调控政策的收紧。比如，深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、东莞等城市已出台了二手房官方指导价。

此外，上海方面，也要求二手房需要审核价格，才能挂牌。

杭州虽然尚未出台二手房官方指导价，但迫于这个大招的威力，杭州的购房者对二手房也产生了困惑，选择观望。

另一方面，杭州楼市不断给楼市加息。

5月20日，杭州多家国有银行将首套房利率上调至5.4%，二套房上浮至5.5%。而此前杭州利率大约为首套5.2%、二套5.38%，即分别上调20个BP左右。

6月10日，杭州多家银行，再次集体上调了房贷利率，首套5.6%，二套5.7%。除了中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行，目前其它银行的房贷利率也都普遍在收紧。

两次调整之后，杭州相当于对新房加息了40个基点，对二手房加息了32个基点。这无疑加大了刚需和改善型需求人群的购房压力。

除了贷款利率增加，银行给二手房的放款周期也延长了。因为央行与银保监会限定了银行给房地产市场和个人住房贷款的额度，导致资金紧张，今年绝大多数城市的二手房贷款周期都被延长了，有的甚至停贷了。

两方面作用下，才有了杭州二手房成交量四连跌的现状。

二手房价格方面，杭州也出现了松动。

据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。

此外，杭州“顶级学区房”文鼎苑所在的浙大紫金港板块，学区房挂牌价也应声而落。文鼎苑法拍价从4月的10万元/平方米跌到如今的8.2万元/平方米。

再比如拱墅区的蓝孔雀板块，因为有华师附中的存在，周边的学区房被“顶级名校学区房”，年初该板块学区房最高成交价达到了7.1万元/平方米，现在已经降到了6.7万元/平方米。

02

杭州的二手房冷了，那新房呢？新房在这个月也终于降温了。

之所以说是终于，是因为，杭州的新房热太久了。

自从新房限价，与二手房产生了巨大的讨论空间以来，杭州的新房市场一直非常热。

杭州也掀起了一场规模浩大的造富运动，因为打中一套新房，基本能够赚上百万。

以杭州去年接近6万人抢购的远洋西溪公馆来说，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。

在这种巨大利益诱导下，杭州过去几年上演了多轮万人摇号场景。

有数据显示，2018年至2020年年中，就上演了28场万人摇号抢房“盛况”。

上半年，杭州依然有万人摇号场景存在。杭州新房市场依然如火如荼。

尽管这种新房与二手房价格倒挂的现状仍在，不过在近日杭州出台新一轮调控政策，卸去了一大波购房需求后，最新推出的近2万套新房登记数据显示，杭州的新房确实降温了。

8月5日，杭州《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，提出：

落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

此外，非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

此外，对于网红盘（登记数与房源数之比大于10）无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序，以一定比例入围公证摇号。

在这种背景下，有人估算了一下，新落户杭州的人，有几十万人一夜之间丧失了房票。

正是因为少了这几十万的购房需求，在8月份杭州发放64张楼盘预售证，超过18000套房源密集入市，登记情况却出现了分化。

一方面，有部分楼盘触发了“顶格社保”要求。

根据第一财经披露，杭州的溪上俪庭，人才家庭最低入围社保9个月，无房家庭184个月，普通家庭则达到了187个月。这意味着一个普通家庭，必须拥有从2006年1月份起计算的顶格社保，这确实是一个“社保巨子”才能拥有的楼盘。

此外，星翠澜庭、观品名寓等楼盘也触发了“拼社保”。前者普通家庭最低入围社保年限高达7.8年，后者则要求13年社保。即便是无房家庭，也分别要求5.6年和8.8年的社保。

与此同时，大多数房源并未触发。而且：

一方面，这次打新比以往任何一次都容易，因为以往百分几的中签率，这一次很多楼盘都上升到了百分之几十。比如书香印翠府的整体中签率更高达76%，登记，基本就能买到。已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率15.2%。

另一方面，已有10个楼盘因登记组数不及房源套数而流摇，主要集中在杭州临安、萧山等板块，价格段集中在2万左右单价，共计释放1000多套房源。

一句话概率就是，在杭州85新政之后的这轮新房供应中，中签率比以往高了不止一点点，而且还出现了多个流摇楼盘。

说明，杭州新房降温了。

03

那杭州的房子还能买吗？

本号的观点依旧没有改变：

尽管本号长线仍非常看好杭州的楼市潜力，但短期内，遭遇重拳的杭州楼市，进入调整阶段是大概率事件。

短期内杭州核心板块限价较二手房倒挂比较严重的新房，可以继续买。倒挂不明显且不是核心板块的新盘，可以暂缓。

二手房直接不要碰，一碰就很有可能成为高位站岗者，成为接盘侠。