未来房地产价格走势（救市落空）

作者：子非鱼5月16日，国家统计局公布了4月份房地产一系列数据，透过梳理，可以发现，楼市几个关键数据，仍在继续探底。这几个数据分别是房地产投资增速、商品房销售面积、商品房销售额、国房景气指数、全国商品房平均价格。第一，房地产投资增速继续探底

作者：子非鱼

5月16日，国家统计局公布了4月份房地产一系列数据，透过梳理，可以发现，楼市几个关键数据，仍在继续探底。这几个数据分别是房地产投资增速、商品房销售面积、商品房销售额、国房景气指数、全国商品房平均价格。

第一，房地产投资增速继续探底。

1至4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

这是房地产投资增速首次跌入负数。

来源：国家统计局

从上图可以看到，房地产投资增速一路下泻，终于在4月份击穿了正负交界线。

这一数据的微观表现在于，4月份集中供地的一波城市，很多都遭遇了较大流拍率，比如天津流拍了80%，东莞流拍了75%，济南流拍了40%。

整个4月份卖出去的地块基本被国资房企（央企、国企和地方城投）兜底，民营房企基本成了看客，土地开发减少，房地产开发投资，怎能拉得起来。

第二，房地产销售面积和销售额，继续探底。

这一数据其实早在月初各机构公布的数据中，已经窥探到一二了。

月初克而瑞公布的数据显示，百强房企4月单月实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%；同比降低58.6%，较3月降幅有所扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

同时主要城市中，绝大多数城市的新房销量依旧在历史低位，环比和同比仍在下跌，且跌幅不少仍在扩大。

国家统计局现在公布的4月份销售面积和销售金额，只不过更加坐实了4月份的楼市继续躺平。

数据显示，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

从上面的走势可以看到，两项数据的同比增速自年初跌幅负数以来，继续下探，跌幅仍在扩大。

这一数据和央行最新公布的4月份房贷数据，相互映射。

央行披露的4月份房贷数据显示，4月份居民贷款降幅却创历史新高，其中住房贷款减少了605亿元，同比少增了4022亿元。

这一连串数据所代表的意思很直白，大家都不买房了。

从各区域来看，东北人躺平的最厉害。前四个月，东北地区销售面积同比下降了42.7%，销售金额同比下降46.9%，是下滑最厉害的地区。

这一方面源于东北地区持续下跌的房价，让整个东北地区的楼市前景不被看好。另一方面，则源于疫情。4月单月，东北地区的商品房销售面积和销售金额在70%左右。

整个4月份，疫情漩涡中静态的长春，商品房0成交。

其他如东部地区、中部地区、西部地区，两个数据同样是大跌，只是比东北地区略好一些而已。

尽管过去四个月多，上百个城市开启了救市模式，但在疫情影响下：

一方面，加剧了高房价与低收入的矛盾。很多人的工作与收入遭受冲击，日子都过得紧巴巴，拿什么买房。

另一方面，疫情影响了经济预期，也影响了楼市预期，让原本有实力购房的人群，选择观望。

这部分中产阶层的人群，他们基本都买了房子，或许手头还有些存款，但不会太多。面对当下的环境，尽管很多城市打开了他们的购房通道，但他们害怕失去，想要守住自己的阶层，他们不敢轻举妄动。

没钱的人买不起，有钱的人不敢买，两个冲击叠加下，才有了4月份全国商品房销售面积与销售额跌幅继续扩大的现状。

第三，国房景气指数继续下探。

国房景气指数自1月份出现跳崖式下跌之后，过去四个月，一路下探，4月份仅为95.89%，创下了新低。

这一数据，其实是上面销售面积和销售金额跌幅扩大的补充。

整个市场预期不足，信心不再，国房景气指数焉能不继续下探。

第四，全国商品房平均价格继续探底。

这一数据，统计局没有直接公布，不过，可以根据国家统计局公布的前四个月销售面积与销售金额，和一季度公布的同类数据进行计算。

4月份的全国商品房销售面积=39768万平方米（前4个月数据）-31046万平方米（一季度数据）=8722万平方米。

4月份的全国商品房销售金额=37789亿元（前4个月数据）-29655亿元（一季度数据）=8134亿元。

由此可以计算4月份全国商品房平均价格=4月份销售金额/4月份销售面积=9325元/平方米。

这一数据创过去三年来新低，基本回到了2019年的价格水平。

从上图可以看到，过去十多年，全国房价一路上扬，从未回头，知道2021年6月份。

2021年6月份是中国房价的分水岭，也是中国楼市的分水岭。去年6月份之前，各地楼市还相当活跃，6月份之后，受信贷收紧影响，楼市冷场迅速在全国蔓延开来，楼市限跌令也是从6月份之后开始的。

然而，数据一再打脸限跌令，市场的力量，不是一道限跌令能够限得住。

没有销量支撑，没有预期引领，没有资金入局，没有信心护盘，房价在2021年6月份见顶之后，一路下跌，跌破万元，跌破9900元，跌破9600元，如今已经跌破9400元，逐渐逼近9000元。

以上数据告诉我们，楼市真冷了，而且在信心缺失、预期留白、疫情仍在的背景下，根本很难托起来。

然而，面对经济的不确定性，面对失业率的不断走高，难托也得托，毕竟保民生、保经济、保就业才是头等大事，毕竟房地产经济仍是南天一柱。

所以，4月末，官方表态，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

5月13日，官方再次明确，财政、货币政策要以就业优先为导向，退减税、缓缴社保费、降低融资成本等措施，都着力指向稳市场主体稳岗位稳就业，以保基本民生、稳增长、促消费。要进一步研究运用多种政策工具，调动地方积极性并压实责任，切实稳岗位稳就业。

5月15日，央行与银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

所有的政策调整，都是为了引导预期，提振信心。

接下来无论中央还是地方，会不遗余力推动楼市复苏，只要预期没有复苏，放松力度就可能没有下限。