新房二手房价格降温（调查）

风财讯黄小妹“深圳学区房降662万元”、“深圳查处房地产水果图案挂牌价”，深圳二手房话题热度与市场热度截然相反。风财讯调查发现，二手房指导价出台后，市场反馈立竿见影，4月深圳全市二手商品住宅交4877套，同比下降33.26%；急售业主开始出

风财讯 黄小妹

“深圳学区房降662万元”、“深圳查处房地产水果图案挂牌价”，深圳二手房话题热度与市场热度截然相反。

风财讯调查发现，二手房指导价出台后，市场反馈立竿见影，4月深圳全市二手商品住宅交4877套，同比下降33.26%；急售业主开始出现部分降价案例、部分中介门店3个月内0成交、二手房转冷，中介转卖公寓。

多位业内人士表示，深圳二手房降温，与二手房指导价、资金来源严控相关。

“深圳一学区房狂降662万元”实情

一则“深圳一学区房狂降662万元”消息登上热搜。

消息显示，近期阿里拍卖网上，一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

国城花园位于深圳福田百花片区，该楼盘的业主入住该小区可就读深圳实验小学和深圳实验学校（中学），因此备受家长青睐。

深房咨询CEO龙少向风财讯表示，国城花园是去年5月12日第一次拍卖，成交价格2122万，后因买家得知此房是凶宅，十年前发生过跳楼事件，果断放弃。今年5月14日二次拍卖，2206万元成交，价格非但没有跌，反而比去年一拍上涨84万元。

“深圳二手房目前是横盘并且稍有回调，降价幅度在5%-10%左右，但还没价格大跌。”龙少阐述。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从这次打击中介挂牌价作假的问题，可以看出政策冒头去打类似现象。另外，房贷利率收紧对深圳杠杆很大打击，再加上严查经营贷入楼市，所以深圳二手房市场降温。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，目前深圳二手房处于降温状态，指导价延后或者减缓了交易进程，加上资金来源严控，减少遏制了市场需求。

二手房低迷，但学区房稳定

数据更能直观感受深圳二手房市场的温度。

深圳市住建局数据显示，4月全市二手商品房成交5507套，同比下降24.87%；其中二手商品住宅成交4877套，同比下降33.26%。

深圳中原研究中心数据显示，4月二手住宅过户套数为4877套，为过去一年以来除了春节所在月份之外的最低值，环比回落28.2%；成交面积为44.0万平，环比回落23.3%。

其中，龙岗依然是全市成交套数最大的区域，成交套数为1283套，成交占比为26.3%。从环比变动来看，各区成交套数普遍下滑。龙岗区成交套数跌幅最大，为35.4%。

经风财讯探访，福田百花片区、龙岗坂田片区、南山中心区等地的情况与数据下滑相吻合。

福田中介向风财讯介绍，208二手房指导价对学区房市场价格没有变化，但对于整个深圳其他二手房来说，的确受不小影响，特别是改善型客户。福田百花片区二手房挂牌价都降了一些，降价幅度20万元-50万元不等，表明业主比较诚心卖，不像去年心态那么高，现在好谈价钱。

南山区中介称，现在二手房市场因为指导价的问题，成交比较少，没有太多最新成交数据可供参考。

深圳一中介表示，二手市场冷了不少，大家都转投公寓，今年是公寓行情，我们这边公寓成交的多的有6-7套。

龙岗坂田中介表示，二手房指导价出台后，2、3月份基本上市场是横盘时间，目前市场成交相对稳定。但目前学区房没有出现大降价，价格比较稳定。“因为深圳学区房紧缺原因，部分学区房价格涨价，现在刚好到报名时间，4、5月份成交的小户型学位房挺多的。”

深圳一家中介机构内部调研数据显示，目前各大门店二手成交情况并不是很乐观，部分门店3个月内0成交，绝大部分门店成交1-3套，也有部分门店成交5套以上。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示， 二手房市场持续低迷导致市场上有些二手房业主叫价开始松动，新政刚出台时，业主心态还是比较强硬，降价意愿并不高。以前业主放卖、放租也很快就可以成交，现在成交时间明显拉长。急售的业主开始调低叫价，虽然并非主流，但也有出现降价成交案例。

龙少介绍，深圳楼市现在很冷，5月份的深圳二手房成交应该在3000套左右。几大中介公司平台统计到的数据显示，近1个月，业主挂盘价调降比例都在50%以上。一些要卖房的朋友反馈，现在没什么人看房，看完房也没有要谈价的，房子不好卖了。深圳贝壳上的挂盘量也比月初增加了1000多套，成交周期在拉长。

调控深化，市场长期看稳深圳楼市

谈及二手房指导价影响的人群，深圳中原研究中心李璐表示，当前市场上主流客户仍然需要贷款置业，对于贷款购房的客户而言，首付比例越低，则首付金额上升比例越大，因此受政策影响最大的客户是首次置业的刚需客户。

“208参考价政策对各个群体的影响是不一样的，对上车、刚需、改善群体的影响比较大，但对豪宅客户群体的影响比较小。豪宅客户群体资金实力强，对杠杆的依赖度本来就比较小，所以一些区域的标杆物业，虽然成交量下来了，但价格还是很坚挺。” 深房咨询创始人龙少说。

对于后市预测，深圳中原董事总经理郑叔伦表示，“208二手房指导价出台后，购房门槛提高，二手房市场疲态尽显。可见，新政严厉且针对性比较强，一针见血，市场上还没找到很有效的应对手段，现市场仍处于观望状态，预计过户套数或将出现进一步下降。”

深圳中原研究中心李璐分析，对于大部分贷款客户而言，二手住宅首付资金增加短期内难以解决，加上后期一手住宅供应将会有所增加，会挤压二手住宅市场需求，因此预计近期二手住宅市场将持续低迷。

龙少认为，深圳整体二手房价格会下行，量下来了，价格肯定会下来。上车盘、刚需盘、普通改善盘价格还会回调，豪宅盘价格会比较坚挺，但短期也不会上涨。

李宇嘉谈及深圳查处房地产水果图案挂牌价背后的担忧，“当下，最担心的是，二手房价格又一次失控，非理性的价格挂牌，抱团涨价，暴力拉升，导致上涨预期的自我实现和进一步上涨的循环，以及随之而来的炒作和违规加杠杆。”

李宇嘉认为，杜绝这一现象的出现，除了价格信号要公布外，还应该有一揽子的辅助政策，比如严格按照二手房指导价来作为发放贷款的评估价，继续严厉打击经营贷，提高经营贷准入门槛（比如过户满1年、公司成立满2年等），提高二套房贷利率水平，住建和金融监管部门密切配合，严厉打击离婚炒房等等，只要将去年“7.15”新政以来的一揽子调控措施能够落实到位、不折不扣地执行下去，并加大市场乱象的巡查整治力度，发现问题，立即整改，发现违规，冒头即打，就不会出现价格非理性上涨，不会出现非理性挂牌的。总之，管住了银行、中介，管住购房资格，价格就稳定了。