东方泰山多少钱一盒（2600亿帝国陷入危局）

文|AI财经社田晏林编辑|董雨晴在北京东四环朝阳公园桥畔，有一个总占地面积约为280万平方米的奢华豪宅区。小区于2008年建成，以开发商之名命名，叫“泛海国际居住区”。作为北京著名的豪宅群落，这里的每个园区、每栋楼分别配备了24h管家、24

文 | AI财经社 田晏林

编辑 | 董雨晴

在北京东四环朝阳公园桥畔，有一个总占地面积约为280万平方米的奢华豪宅区。小区于2008年建成，以开发商之名命名，叫“泛海国际居住区”。

作为北京著名的豪宅群落，这里的每个园区、每栋楼分别配备了24h管家、24h保安和12h前台，绝佳的私密性和安保使其成为众多明星和企业高管的置业首选。据媒体报道，李小璐、姚晨、夏雨、袁泉、释小龙等均是业主。去年，乐视创始人贾跃亭名下的三套千万级别的房产被司法拍卖，其中就有泛海国际一套面积约194平米的三室两厅。最终该房产以2420万元成交，单价超过12万/平方米。

实际上，该社区的设计灵感源于英国著名小说《the secret garden》，意为天堂般的“私密花园”，在寸土寸金的北京，开发商把2/3的土地面积用于绿化，足见其打造豪宅的诚意。不过，2003年泛海从世界最大的饲料生产企业泰国正大手中购得此幅地块时，同片区还拥有许多高端住宅项目。彼时，业内担忧如此大体量的地块，在泛海入主后能否顺利消化。

2006年的北京东四环，在老北京人的眼里就是“郊区”，“泛海国际居住区”刚建成时，确实也不被人看好，开盘价1.2万元/平米，入住率仅有20%。谁也没想到，十余年后这里的住宅可以涨到10万元/平米以上，这当然有赖于泛海控股的实际控制人卢志强的“慧眼”。

作为泛海背后的男人，鲜少在媒体上公开露面的卢志强虽然不善言辞，却是个狠角色。其掌舵的“泛海系”，庞大且隐秘。

这些年，“泛海系”以中国泛海控股集团为核心平台，旗下核心上市公司有A股的泛海控股、民生控股，港股还有中泛控股和中国泛海金融两家公司。生意涉足地产、能源、金融、科技投资等，泛海还参股了包括民生银行、联想、腾讯、阿里巴巴、国美电器、广深铁路、海通证券等在内的接近40家上市公司。有业内人戏称，卢志强实际拥有一个比李嘉诚还庞大的商业体系。

鼎盛之时，一切似乎都在卢志强的掌控之中，他控制着大约2600亿元的市值，享受着超越开发商身份的镁光灯。而现在，这个在中国资本市场潜行的大鳄突然身陷泥淖，一场债务危机正在向泛海控股袭来。

泛海“行舟”陷泥淖

6月2日，泛海控股的董事会接到一份来自深圳证券交易所上市公司管理一部的问询函。对方在泛海控股2020年年报的事后审查中发现了13个问题，要求其在7日之内给出回复。

财报显示，2020年泛海净利润亏损46.21亿元，短期借款 182.65亿元、一年内到期的非流动负债 292.57亿元，其他流动负债 3.65亿元。而报告期内，泛海的货币资金余额仅有 193.88亿元，其中其他货币资金 47.48亿元，存放在境外的款项为 17.23亿元，受限制的货币资金合计 47.4亿元。

亏损的同时债台高筑，对于泛海控股而言，这是个危险的信号。

基于此，深交所认为，泛海控股短期偿债压力较大，要求其说明货币资金及现金流状况，以及是否存在流动性风险，和改善资金状况的措施。6月10日，泛海控股表示，正在加紧核查相关事项，向深交所申请延期回复。

即便深交所不发函，市场早已嗅到了泛海“钱紧”的气息。

首先是泛海迈出了“卖卖卖”的步伐。6月3日，泛海控股宣布与美国黑石签署最终协议，以13亿美元的企业价值出售泛海控股旗下美国国际数据集团IDG。后者于2017年3月被中国泛海控股集团收购，是世界领先的市场研究、科技媒体、数据和营销公司。彼时，一向低调的卢志强罕见为该收购事项站台，并出任IDG董事长。然而不到四年时间，他就把这个“为集团多元化布局提供助力”的资产转卖。

这已经不是泛海第一次出售海外项目了。2020年初，泛海控股连发6条公告，表示将以12亿美元（约合85亿元人民币）卖掉美国旧金山的相关境外资产，另外还宣布对旗下控股子公司民生证券拟增资扩股，以非公开发行股份的方式募资不超25亿元。

除了清理海外资产，泛海也在出售国内地产项目以期回笼资金。2019年初，泛海控股以 148.8亿元的价格，把旗下最核心的地产资产北京泛海国际项目、上海董家渡项目的部分地块，转让给了融创中国。

今年1月，泛海控股转让其所持有的民生证券15.45亿股股份，转让总价为23.64亿元；同月，以30.6亿元抛售其核心的武汉CBD项目；3月份，泛海控股又以5.45亿元转让武汉万怡酒店抵债；5月份，北京市第二中级人民法院冻结了泛海控股股东持有的2.94亿股，放在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖。

据AI财经社不完全统计，最近两年，泛海控股通过出售资产的方式累计套现超过230亿元。

尽管泛海方面积极自救，但评级机构并不买账。东方金诚国际信用评估公司决定将泛海控股主体评级从AA- 下调至A，评级展望维持负面。联合资信称，泛海控股2021年将持续面临集中兑付压力，且资产流动性减弱，出售资产筹措资金方案可行性降低，因此将泛海控股主体长期信用等级由AA下调至AA-。

有券商分析师告诉AI财经社，通常债券评级在AA算是正常水平，下调到A，“估计也是要凉了。”

腹背受敌的泛海控股，其于2017年设立的“平安汇通泛海民生金融中心资产支持专项计划”，受信用等级降低的影响，所涉及的24亿贷款将提前到期。

数据显示，2021年6月-8月，泛海控股到期及回售境内债券本金余额37亿元，债券集中兑付压力较大。而其核心子公司武汉中央商务区公司因未清偿山东高速融资租赁款20亿元，名下两个地块被查封，持有的沈阳泛海建设100%股权被冻结。此外，前述提到的旧金山项目，因尽调难以正常开展而终止出售，同时又因幕墙施工工程款纠纷被分包商起诉。

泛海控股将经营问题一方面归因于新冠肺炎疫情，另一方面认为受国内“严监管、强调控”政策影响，叠加融资难、融资贵等市场影响，公司2020年面临的挑战因素显著增多，发展阻力持续加大。

泛海方面表示，将通过加快住宅项目开发建设以加速资金回笼，加快境内外资产处置，在上市公司和控股子公司等层面引入战略投资者等，多渠道丰富公司资金来源，确保公司重点资金需求，缓解公司流动性压力。

（泛海控股与实际控制人之间的产权及控制关系图）

“泰山”往事

在遇到资金问题前，泛海控股和它背后的掌舵人卢志强一度也是商界传奇一般的存在。

在中国的富豪圈，有一个叫“泰山会”的神秘组织。它于1995年成立，至今年年初宣布解散前，外界知晓的成员只有16名，包括联想柳传志、四通段永基、万通冯仑、复星郭广昌、巨人史玉柱、百度李彦宏、步步高段永平，以及华谊兄弟王中军等人。

实际上，卢志强才是这里的元老级人物，他凭借在政商两界极广的人脉圈，被媒体称为当代的“红顶商人”。

图 /视觉中国

1985年，时任山东省潍坊市技术开发中心办公室副主任的卢志强，发现升迁无望，这个“好面子”山东男人选择弃官下海。最早他在教育和培训行业赚得第一桶金。与大多数90年代下海的经商者一样，卢志强对政策走向极其敏锐，在看到国家启动住房改革的迹象后，他迅速调整业务方向，成立山东泛海集团公司，成为第一批进入房地产行业的企业家。

后来他与柳传志在“泰山会”结缘，虽然两人相差八岁，但私交甚好。凭借泰山会的关系，卢志强与柳传志等实业巨头频频结盟，组建“民企兄弟连”，共同参与地方政府主导的大型投资项目。而泛海控股也是联想控股的大股东之一。

柳传志曾经这么评价泰山会，“以联谊为主”，会员们聚在一起打打球、喝喝茶，但在联谊之余，会员成员间也会互帮互助。比如1997年时，史玉柱和他的巨人因为冒进的开发策略，形成巨大的资金漏洞，正是在段永基的帮助下，史玉柱以“脑白金”成功复出。

同样的情谊也在卢志强和柳传志之间体现，2005年时，拿地策略太过激进的泛海，一时间难以消化。后来是柳传志出手相助，帮助卢志强度过了危机。

为了回报这位救自己于水火的兄长，卢志强帮助柳传志完成了他一直以来的愿望，完成联想控股的股改。2009年，卢志强以27.55亿元接过联想第一大股东中科院持有的29%的股份，成为联想第三大股东。不过，卢志强最终得到的更多，受此消息影响，泛海旗下的泛海建设（泛海控股前身）股价涨停，市值直接飙升了30多亿，卢志强可谓是名利双收。

图 /视觉中国

也正是在这一年，联想创始人及董事长曾茂朝卸任，柳传志正式成为联想控股的董事长，获得了这家企业的实控权。

除了力挺柳传志，卢志强实际上还是王健林的贵人。

在万达上市之前，卢志强就是万达的股东。2014年，万达在港敲钟上市，卢志强甚至还出现在了现场。那是王健林第一次在公开场合感谢卢志强。

只是许多年后，让卢志强未曾想到的是，他和王健林最终会由同一位后辈出手援助，那就是同样与柳传志相熟的孙宏斌。

2019年1月，泛海控股将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创，总对价为148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。而在不到一年半之前，融创也曾救万达于水火之中，以295亿元接盘万达13个文旅城。

在地产行业调控不断趋严与金融行业大力去杠杆的过去几年间，泛海控股逐步出现资金乏力的症状。而将北京、上海两个优质地块转卖融创，虽然嘴上说着高溢价转卖，但实际也是泛海债务压力之下的无奈之举。

金融帝国的形成

地产行业多出“赌徒”，赌的就是时势。但卢志强的“内地李嘉诚”的称号，可不是赌来的，对于泛海这艘巨轮的走向，他早已有清晰的规划。

虽然起家于房地产，但卢志强从2014年开始就推动了泛海控股由地产向金融领域转型。也正是由此，卢志强开始了他庞大的金融帝国的构建，并积攒下包括银行、保险、证券、基金、信托、期货、典当、担保以及互联网金融在内的豪华金融牌照全家桶。

相比于地产这样的实业，投入开发运营需要一定周期，金融业玩的是杠杆，玩的好可以一本万利。

一切还要起源于上世纪 90 年代末，民营资本在中国金融业看到了曙光，卢志强因为“泰山会”和全国工商联的双重机缘，在1996年参与发起设立中国第一家民营股份制商业银行中国民生银行。2000年民生银行上市，卢志强以中国泛海控股有限公司的名义参股，他个人则成为民生银行的副董事长，也是第二大股东。

图 /视觉中国

往后，凡是国内带有“民生”字号的金融机构，或多或少都与卢志强有关。据一位银行业人士回忆，当年能进到民生银行工作是件“光耀门楣”的事，“不过现在民生已经走向了暗处。”

据媒体报道，民生银行自成立后，便成为卢志强的“取款机”，其通过在二级市场的精准操作，频频套取巨额现金，“这些巨额资金又源源不断地流向卢志强和其合伙人的生意。”

实际上，2018年底，民生银行厦门分行还因向房地产企业发放流动资金贷款等违规行为被罚90万元。经中国银保监会调查，该分行存在部分票据贴现资金回流，开票审核不严、贸易背景不真实，向房地产企业发放流动资金贷款等违法违规事实。

一位接近民生银行的市场分析师告诉AI财经社，早期民生银行的股东分红很多，但是随着风险暴露后，很多贷款收不回来，变成不良资产，拖累了公司运营，“民生和中信一样都被相关部门点过名，说他们房地产贷款放太多。早年间审核不严，一个项目贷款5-10年，出现问题后，钱收不回来就很影响利润。”

不过，说到底民生银行不是卢志强自家开的，如此违规操作不免遭到其他股东反对。

几年前，民生银行管理层大换血，泛海控股的股权占比最终降到了4.61%，只是公司的第四大股东。或许是难以了却卢志强心中把控一枚重要金融棋子的愿望，在减持民生银行之后，泛海控股继续在金融领域攻城略地，先后成为海通证券、民生保险、民生证券、民生信托的大股东。

甚至于有了地产实业为基，金融帝国为资本运作提供弹药，泛海过去多年在资本市场也开始了广泛投资与布局。据不完全统计，泛海控股或直接或间接投资持股的公司超过了45家，涉及行业包括生物医疗、化工、食品消费等。

2019年时，泛海控股营收125.02亿元，其中房地产销售收入仅有22.09亿元，同比下降48.89%。当年度，民生证券、民生信托和亚太财险三大金融业务营收占比已经高达77.03%。

2020年1月，经中国证监会核准，泛海控股行业分类终于由房地产变更为金融业。

AI财经社在年报中发现，在房地产业务上，泛海控股目前只有7个项目，除武汉中央商务区、北京泛海国际居住区二期和沈阳泛海国际居住区三个是国内资产外，剩余的土地均在美国，累计土地储备只有310.34万平方米，约是恒大土地储备面积的1/94。

何以为继？

住房改革、地产上升周期、证券市场改革，梳理过往历史，不难发现，卢志强总是能够精准地踩中每一次改革红利。

把握时代红利，让泛海在多个重要的历史时间节点完成重要的战略卡位和布局，它的摊子铺得越来越大，于是，人们开始好奇，庞大的“泛海帝国”资金从何而来？

作为上市公司，“泛海控股”无疑是最核心的融资平台，定增、配股、发行企业债券都是泛海系资金的重要来源途径。

图 /视觉中国

与此同时，因为手握地产与金融两张牌，这让泛海同样将关联贷款玩得风生水起。实际上，民生银行上市后，泛海就从中获得了大量关联贷款。

与大玩资本游戏形成鲜明对比的是，曾经作为泛海控股主业的地产业务收入在近几年持续走低，这让泛海控股先一步失去了造血能力，最终，还引发了监管层的注意。

AI财经社梳理财报发现，2014年至2016年，泛海控股营业收入和净利润每年还能维持增长，但转折出现在2017年。自那年开始，泛海控股营收和净利润接连下滑：2017年至2020年，公司的营收由168.76亿元降至140.56亿元，净利润也由正转负。

一方面是2017年房地产市场迎来“政策大年”，进入全面调控，另一方面，从泛海控股本身开发的项目看，几乎都还在建中，且在国内的项目业态以写字楼、公寓和商业为主，住宅比例较小。

一位地产行业分析师认为，卢志强走到今天的局面是必然的，“现在商业地产为主的企业都不景气，都缺钱。”

只是反映到泛海控股身上，这种症状尤其明显。过去五年间，泛海已经没有任何新增土地储备。当房地产无法提供更多的新鲜血液，泛海控股在金融领域也陷入亏损。

2020年，民生信托受托资产管理规模及其中的主动管理规模均有所提升，但受疫情、监管政策、风险减值计提等诸多因素影响，民生信托业绩同比大幅下降，全年仅实现营业收入22.43亿元，净利润为-4.49亿元。

这也瞬间拉高了泛海控股的控股股东泛海集团的负债。截至2020年底，泛海集团的负债合计高达2363.29亿元。其中，流动负债1846.87亿元，再回过头去翻看泛海国际的财务情况，货币资金仅有227.51亿元。

泛海系的债务危机，正在危险的边缘试探。

有意思的是，泛海系间接持有蚂蚁集团6570万股，按当时的发行价计算，这笔持股市值也达到45.2亿元。蚂蚁上市的暂停，让泛海痛失回报。当然，这还算不上压倒泛海的最后一根稻草。只是放在曾经顺风顺水的卢志强身上，时运不济的意味越来越浓厚。

如今，资本市场正在期待着卢志强拿出更好的解决方案，在变卖资产、出售地块以及质押股权之后，这位多年藏在“大佬背后的大佬”还能再造神话吗？

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